Expulsion pour loyers impayés : procédure, délais et conséquences

Cadre juridique et définition

Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En cas d’impayé, la clause résolutoire prévue au bail peut entraîner la résiliation du contrat après un commandement de payer resté infructueux.

Cette procédure repose notamment sur l’article 7 a) et l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le commandement doit viser la clause résolutoire et rappeler certaines dispositions relatives au droit au logement.

Après la résiliation, l’occupation devient sans droit ni titre. Le bailleur peut alors demander l’expulsion et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Conditions et critères à vérifier

La clause résolutoire doit être stipulée dans le contrat de bail. Le commandement de payer doit être régulièrement délivré, viser cette clause et rester sans effet pendant le délai applicable.

Les sources reproduisent des décisions retenant un délai de six semaines et d’autres un délai de deux mois. Dans tous les cas, le juge vérifie la régularité du commandement, la réalité de la dette et l’absence de régularisation.

La recevabilité de la demande peut également dépendre de la notification de l’assignation au représentant de l’État et, dans certains cas, de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

• Clause résolutoire prévue au bail
• Commandement de payer régulièrement délivré
• Dette locative non régularisée
• Formalités préalables accomplies

Principales conséquences selon la situation

Procédure et démarches pratiques

Le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation, obtenir le paiement de l’arriéré et demander l’expulsion. Le juge peut accorder des délais de paiement lorsque la situation du locataire permet le règlement de la dette ; une source mentionne un échéancier pouvant aller jusqu’à trois ans.

Le paiement échelonné peut suspendre les effets de la résiliation, sans suspendre le paiement du loyer et des charges courantes. Le défaut d’une échéance peut rendre le solde immédiatement exigible et permettre l’expulsion.

Après la résiliation, le locataire peut être condamné à payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges, jusqu’à la libération des lieux. Les délais fixés pour quitter les lieux varient selon la décision rendue : certaines décisions mentionnent quinze jours, une autre deux mois.

• Vérifier le décompte de la dette locative
• Régulariser les loyers et charges lorsque cela est possible
• Présenter les éléments permettant d’apprécier la capacité de remboursement
• Respecter chaque échéance si un délai de paiement est accordé

Délais de paiement : une suspension sous conditions

Le juge peut accorder jusqu’à trois années de délais lorsque la situation du locataire permet le règlement de la dette.

L’octroi de délais suppose que la situation du locataire permette le remboursement de la dette et que les besoins du créancier soient pris en compte. Le paiement échelonné peut suspendre les effets de la résiliation, sans suspendre le paiement du loyer et des charges courantes.

Le défaut d’une seule échéance peut rendre immédiatement exigible le solde de la dette et permettre l’expulsion. Des délais ont notamment été refusés lorsque le locataire ne justifiait pas de ses ressources ou de la reprise intégrale du loyer courant.

Les conséquences financières après la résiliation

Après la résiliation, l’occupant peut être tenu de régler les loyers et charges impayés ainsi que les intérêts au taux légal. Une indemnité d’occupation peut également être due jusqu’à la libération effective des lieux ; elle peut être fixée au montant du loyer et des charges.

Lorsque le bail prévoit une caution, celle-ci peut également être responsable du paiement des sommes dues. Les frais et dépens peuvent en outre être mis à la charge du locataire dans les conditions retenues par le juge.

Points de vigilance pour le locataire

L’absence à l’audience ne fait pas obstacle à l’examen de l’affaire : le juge vérifie néanmoins que la demande est régulière, recevable et fondée. Elle ne permet donc pas d’écarter la procédure par elle-même.

Les demandes accessoires du bailleur ne sont pas automatiquement accueillies. Une demande de majoration de loyer ou d’astreinte peut être rejetée lorsqu’elle n’est pas suffisamment justifiée ou qu’aucune résistance n’est constatée.

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes