COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/02608 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VZ4K

AFFAIRE :

[V] [A]

et autre

C/

[X] [Q]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/01324

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Katell FERCHAUX-

LALLEMENT,

Me Valérie SCHMIERER-LEBRUN,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [V] [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et Me Dominique PROUST BONNIN de la SELAS Dominique PROUST BONNIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : Toque B 0646

Madame [E] [L] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et Me Dominique PROUST BONNIN de la SELAS Dominique PROUST BONNIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : Toque B 0646

APPELANTS

****************

Madame [X] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Valérie SCHMIERER-LEBRUN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 164 et Me Julie AUBIN de la AARPI MOSAIK agissant par l’EURL J2A Avocat, avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : G0755

Monsieur [M] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : Me Valérie SCHMIERER-LEBRUN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 164 et Me Julie AUBIN de la AARPI MOSAIK agissant par

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

Par acte authentique du 13 mars 2020, les époux [A] (ci-après dénommés « promettants ») ont consenti une promesse unilatérale de vente à Mme [Q] et à M.[G] (ci-après dénommés « bénéficiaires »).

Cette promesse unilatérale de vente portait sur un terrain à bâtir d’environ 425 m² à soustraire d’une plus grande parcelle, sis [Adresse 1], à [Localité 4], figurant au cadastre Section AX n°[Cadastre 1], lieudit [Localité 5], pour une somme de 255 000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 25 septembre 2020 à 16 heures, et a institué une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 25 500 euros, dont la moitié devait être versée entre les mains du notaire séquestre, au plus tard le 30 mars 2020.

La promesse a été consentie sous les conditions suspensives suivantes :

– Obtention d’un permis de construire avant le 25 juillet 2020 pour la réalisation d’une maison d’habitation d’environ 150 m², étant précisé que les bénéficiaires devront, pour se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive, justifier auprès des promettants du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire avant le 23 mai 2020 ;

– Obtention par les bénéficiaires d’au moins une offre définitive de prêt au plus tard le 25 août 2020, étant précisé que, pour pouvoir bénéficier de la protection de cette condition, les bénéficiaires devront se prévaloir au plus tard à la date du 25 août 2020 d’au moins deux refus de prêt ;

Le 31 mars 2020, la somme de 12 750 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, a été séquestrée entre les mains de Mme [Y] [C], caissier de Mme [D], notaire à [Localité 6].

Une demande de permis de construire a été réceptionnée par la mairie de [Localité 7] le 26 juin 2020. Le permis de construire a été définitivement obtenu le 21 août 2020.

Le 23 septembre 2020 (soit deux jours avant l’expiration du délai convenu soit pour la réitération de la vente par acte authentique, soit pour la levée de l’option par les bénéficiaires), une demande de prorogation des délais jusqu’au 15 décembre 2020 a été adressée aux promettants par les bénéficiaires, qui réaffirmaient leur volonté (déjà exprimée par messages) d’obtenir de la mairie une modification de certaines des prescriptions du permis de construire avant de procéder à la signature de la vente. Les promettants ont refusé le jour-même de prolonger les délais (23 septembre 2020).

Une offre de prêt a été accordée définitivement le 24 septembre 2020.

Le 25 septembre 2020 à 15 h 42 (18 minutes avant l’expiration du délai convenu pour finaliser la vente), la notaire des bénéficiaires a indiqué par mail à celle des promettants que, les prescriptions du permis de construire délivré par la mairie étant « contraires au [Etablissement 1] » et ayant pour effet d’augmenter le coût de la construction de 16 000 euros, il convenait qu’elles soient levées pour que « le projet puisse être financé et l’acte de vente finalisé », tout en précisant qu’ à ce jour, et malgré leurs demandes en ce sens, les bénéficiaires n’avaient toujours pas obtenu de rendez-vous avec la mairie.

Le 25 septembre 2020 à 16h07, Mme [A] (promettante) a indiqué par mail à sa notaire (Maître [D]) que, les conditions suspensives ayant été réalisées avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, et le délai prévu pour la réalisation de la vente venant d’expirer sans que les bénéficiaires n’aient pris l’initiative de venir signer la vente ni de lever l’option, elle entendait les mettre en demeure de lui verser le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par la suite, la notaire des promettants ayant informé celle des bénéficiaires que les promettants ne souhaitaient plus signer, aucun rendez-vous n’a été fixé pour la réitération de la vente, de sorte que celle-ci n’a jamais eu lieu.

Par courrier recommandé du 10 novembre 2020, le conseil des bénéficiaires a écrit aux promettants pour demander la restitution de la somme – alors séquestrée au titre de la moitié du montant de l’indemnité d’immobilisation – de 12 750 euros.

Par courrier recommandé du 13 novembre 2020, le conseil des promettants a mis les bénéficiaires en demeure de verser à ses clients la somme de 25 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, faute d’avoir « fait connaître au notaire rédacteur leur décision de lever l’option, qui devait être accompagnée du versement par virement de la somme stipulée à l’acte à l’intérieur de ce délai au plus tard le 25 septembre 2020 à 16 heures ».

Par acte d’huissier du 18 mars 2021, les promettants ont fait assigner les bénéficiaires devant le tribunal judiciaire de Pontoise en constatation de la caducité de la promesse (en raison de l’absence de levée de l’option par les bénéficiaires dans le délai imparti) et en paiement de la somme de 25 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Les promettants ont ainsi sollicité à titre principal la libération à leur profit de la somme de 12 750 euros séquestrée sur les comptes d’une étude notariale, ainsi que la condamnation solidaire des bénéficiaires à leur verser la somme de 12 750 euros à titre de complément d’indemnité d’immobilisation.

***

Par jugement contradictoire du 23 février 2023, rendu en premier ressort, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

– débouté les époux [A] de l’ensemble de leurs prétentions ;

– ordonné la restitution de la somme de 12 750 euros détenue par Maître [O] [D], notaire à [Localité 6], en qualité de séquestre, à Mme [X] [Q] et à M. [M] [G] ;

– condamné les époux [A] à verser à Mme [X] [Q] et à M. [M] [G] la somme de 6 000 euros en réparation de leur préjudice ;

– condamné les époux [A] à verser à Mme [X] [Q] et à M. [M] [G] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;

– condamné les époux [A] aux dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé, pour l’essentiel :

– que si l’offre de prêt (qui devait, en vertu de la promesse, être obtenue au plus tard le 25 août 2020) n’a été accordée définitivement que le 24 septembre 2020, un accord de principe en ce sens est intervenu le 27 juillet 2020, ce dont les promettants avaient été informés ;

– qu’une demande de prorogation des délais a été adressée au notaire des promettants le 23 septembre 2020 ;

– qu’alors que le premier confinement lié à l’épidémie de Covid a débuté le 17 mars 2020 (quatre jours après la signature de la promesse intervenue le 13 mars 2020), et en dépit des multiples obstacles que cela a pu occasionner dans le cadre des démarches qu’ils avaient à réaliser, les bénéficiaires ont réussi à faire en sorte de réaliser les conditions suspensives avant la date butoir prévue le 25 septembre 2020 ;

– que les pièces versées permettent d’établir que les bénéficiaires ont tenu les promettants informés au fur et à mesure, en toute bonne foi, de l’avancée de leurs démarches malgré le contexte sanitaire ; qu’ils avaient en outre créé une relation amicale avec les promettants et qu’ils auraient pu signer le 25 septembre 2020 ou peu après, ainsi que leur notaire l’a sollicité le 23 septembre 2020 ;

– que les pièces versées permettent d’établir que les bénéficiaires ont voulu exécuter de bonne foi leurs obligations contractuelles ; que l’absence de réitération de la vente à la date du 25 septembre 2020 ne leur est pas imputable ; et que c’est en revanche en faisant preuve de mauvaise foi que les promettants ont indiqué refuser la signature de la vente ;

– qu’ainsi, les bénéficiaire ne pouvant être tenus responsables du fait que la promesse soit devenue caduque, les promettants ne pouvaient qu’être déboutés des demandes qu’ils ont dirigées à leur encontre.

***

Par déclaration en date du 19 avril 2023, les époux [A] ont interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2023, dans lesquelles les époux [A], appelants, demandent à la Cour :

– d’infirmer le jugement entrepris ;

Et, statuant à nouveau,

– de dire caduque et de nul effet la promesse unilatérale de vente consentie par eux aux bénéficiaires, pour absence de signature de l’acte de vente ou même de levée d’option dans le délai et les conditions impartis ;

– de dire les bénéficiaires déchus de tous droits au titre de cette promesse ;

– de condamner solidairement les bénéficiaires à leur payer la somme de 25 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020, qui porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

En conséquence,

– d’ordonner que, sur présentation du jugement à intervenir, Mme [Y] [C], séquestre de la somme de 12 750 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation versée par les bénéficiaires, doive la remettre aux époux [A] ;

– d’ordonner aux bénéficiaires de leur payer la somme de 12 750 euros à titre de complément d’indemnité d’immobilisation ;

– de condamner solidairement les bénéficiaires à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier et pour le préjudice moral qu’ils ont subi ;

– de débouter les bénéficiaires de l’ensemble de leurs demandes ;

– de condamner solidairement les bénéficiaires à leur régler une somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– de condamner solidairement les bénéficiaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2023, par lesquelles Mme [X] [Q] et M. [M] [G], intimés, demandent à la Cour :

In limine litis :

– de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles concernant la demande de radiation de l’appel en raison de l’absence d’exécution des termes du jugement entrepris par les époux [A] ;

En toutes hypothèses :

– de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

– de condamner solidairement les époux [A] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– de condamner les époux [A] aux entiers dépens.

***

La procédure devant la Cour a été clôturée le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire :

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les demandes tendant à voir ’dire’, ’juger’, ’donner acte’, ’déclarer’, ’constater’ ou encore ’recevoir’formulées par les parties n’étant que l’expression des moyens soulevés par elles au soutien de leurs véritables prétentions (au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile), il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande de Mme [Q] et de M. [G] visant à surseoir à statuer dans l’attente d’une décision du conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles :

Mme [Q] et M. [G] ayant déposé le 27 novembre 2023 des conclusions aux fins de désistement de leur demande d’incident, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les conditions suspensives prévues par la promesse unilatérale de vente du 13 mars 2020 :

En droit :

Aux termes de l’article 1103 du code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Sur les stipulations de la promesse unilatérale de vente du 13 mars 2020 :

La promesse unilatérale de vente précitée a notamment prévu, dans l’intérêt des bénéficiaires, les conditions suspensives suivantes :

– Obtention d’un permis de construire avant le 25 juillet 2020 pour la réalisation d’une maison d’habitation d’environ 150 m², étant précisé que les bénéficiaires devront, pour pouvoir se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive, justifier auprès des promettants du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce avant le 23 mai 2020 ;

– Obtention par les bénéficiaires d’au moins une offre définitive de prêt au plus tard le 25 août 2020, étant précisé que, pour pouvoir bénéficier de la protection de cette condition, les bénéficiaires devront faire état de deux refus de prêt au plus tard à la date du 25 août 2020;

En l’espèce :

Il ressort des pièces versées qu’un permis de construire a été délivré par la mairie de [Localité 7] le 21 août 2020, et qu’une offre de prêt définitive a été obtenue le 24 septembre 2020 par les bénéficiaires (qui avaient préalablement obtenu un accord de principe en ce sens le 27 juillet 2020, ce dont les promettants avaient alors été informés).

Il y a lieu de souligner que la question de l’éventuelle défaillance des deux conditions suspensives précitées ne se pose pas en l’espèce. En effet, faute pour les bénéficiaires d’avoir déposé un dossier complet de demande de permis de construire avant le 23 mai 2020 (sachant que cela n’a été fait en l’espèce que le 26 juin 2020), et faute pour eux de démontrer – ou même d’invoquer – l’existence de deux refus de prêt à la date du 25 août 2020, il ne leur est pas possible de se prévaloir de l’éventuelle défaillance de l’une de ces conditions suspensives.

En conséquence, et faute pour les parties de mentionner la défaillance d’une des autres conditions suspensives prévues par la promesse, il y a lieu de considérer que toutes les conditions suspensives sont réputées accomplies en l’espèce, de sorte qu’aucune des parties n’a la possibilité de se prévaloir utilement des conséquences de la défaillance de l’une d’entre elles.

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente, et sur ses conséquences sur le sort de l’indemnité d’immobilisation :

En droit :

Aux termes de l’article 1103 du code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1124 du même code :

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. / La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. / Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».

Aux termes de l’article 1186 :

« Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît ».

Aux termes de l’article 1589 :

« La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (…) ».

Il ressort de la combinaison des articles précités que la promesse unilatérale de vente devient caduque de plein droit lorsque, à l’expiration du délai contractuellement prévu, le bénéficiaire n’a pas levé l’option. Dès lors, toute levée d’option par le bénéficiaire qui interviendrait après l’expiration du délai convenu serait inefficace, de sorte que le bénéficiaire ne serait pas fondé à exiger la réalisation de la vente, et que la partie qui entendrait se prévaloir des conséquences de cette caducité se trouverait pleinement fondée à en demander l’application en sa faveur.

Il y a également lieu de rappeler que, si l’article 1104 du code civil, d’ordre public, selon lequel

« les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », peut permettre au juge de neutraliser les effets d’une clause contractuelle qui serait invoquée de mauvaise foi, encore faut-il, pour cela, que la preuve de la mauvaise foi de la partie concernée soit rapportée.

Sur les stipulations de la promesse unilatérale de vente du 13 mars 2020 :

Il ressort de la combinaison des clauses « Délai » et « Réalisations », situées à la cinquième et à la sixième page de la promesse, que la réalisation de la promesse n’aura lieu qu’en cas de signature de l’acte authentique de vente (accompagnée du virement prévu) au plus tard le 25 septembre 2020 à 16 heures, ou, alternativement, qu’en cas de levée de l’option par le bénéficiaire (accompagnée du virement prévu) qui serait intervenue au plus tard le 25 septembre 2020 à 16 heures.

La clause « Carence », située à la sixième page, précise à cet égard que, dans l’hypothèse « où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir ».

Il ressort ensuite de la clause « Indemnité d’immobilisation – Séquestre », située à la neuvième page de la promesse, que :

– les parties sont convenues de fixer à 25 500 euros le montant de l’indemnité d’immobilisation,

– la somme de 12 750 euros, correspondant à la moitié du montant de cette indemnité, qui sera versée entre les mains de Mme [Y] [C] par le bénéficiaire, « sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées »,

– le bénéficiaire s’oblige à verser au promettant le surplus de l’indemntié d’immobilisation (soit la somme de 12 750 euros) au plus tard dans le délai de 8 jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En l’espèce :

Malgré ce qui a pu être retenu dans le jugement entrepris, rien ne permet d’établir en l’espèce que c’est en faisant preuve de mauvaise foi que les promettants ont refusé la demande de prorogation du délai de réalisation de la promesse (formulée de surcroît par les bénéficiaires au dernier moment, soit deux jours avant la date d’expiration de ce délai). Il apparaît au contraire qu’ils ont pris la précaution de prévenir le jour même les bénéficiaires de leur refus, de sorte que ces derniers étaient immédiatement et pleinement informés de ce qu’ils risquaient en prenant la décision de ne pas se présenter au rendez-vous de signature de la vente et de ne pas lever l’option dans le délai imparti.

Dans ces conditions, la Cour ne saurait considérer que le seul fait de défendre leurs intérêts – comme l’ont fait les promettants qui n’ont pas souhaité prendre le risque de proroger encore le délai de réalisation d’une vente (qui semblait potentiellement compromise dans la mesure où rien ne garantissait que les bénéficiaires parviendraient à obtenir rapidement de la mairie les modifications de certaines prévisions du permis de construire dont ils ont unilatéralement décidé de faire la condition de leur consentement à la vente) – serait suffisant pour caractériser la mauvaise foi des époux [A] et pour les priver de leur droit à demander l’application de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation.

Ce constat s’impose d’autant plus qu’il ressort des pièces versées, et des déclarations réciproques des parties sur ce point, que les promettants n’ont rien fait qui soit de nature à compromettre la réalisation de la vente dans le délai convenu, et qu’ils ont au contraire strictement respecté toutes les obligations qui pesaient sur eux dans ce but, de sorte que c’est uniquement en raison de la décision finale des bénéficiaires de ne pas lever l’option dans le délai convenu que la vente n’a pas eu lieu et que la promesse est devenue caduque de plein droit.

Il suit de ce qui précède que, par infirmation du jugement entrepris, les bénéficiaires seront solidairement condamnés à verser aux promettants, au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme totale de 25 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020, qui porteront eux-même intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

En conséquence, sur présentation du présent arrêt, Mme [Y] [C], en sa qualité de séquestre, sera tenue de remettre aux époux [A] la somme de 12 750 euro (correspondant à la moitié du montant dû par les bénéficiaires au titre de l’indemnité d’immobilisation).

Les bénéficiaires (à savoir Mme [X] [Q] et M. [M] [G]) devront alors achever de s’acquitter de leur dette en versant aux promettants le complément de l’indemnité d’immobilisation convenue, soit la somme de 12 750 euros, ainsi que les intérêts précités. Ils seront condamnés à le faire ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Sur la demande des époux [A] visant à faire condamner solidairement Mme [Q] et M. [G] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral et de leur préjudice financier :

En droit :

Il ressort de l’article 1231-1 du code civil, selon lequel « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure », que ce n’est qu’en démontrant avoir subi un préjudice précis causé par la faute de son cocontractant qu’une personne peut obtenir la condamnation de celui-ci à l’indemniser à hauteur du préjudice subi.

En l’espèce :

Tout d’abord, les époux [A], promettants, allèguent la faute commise par les bénéficiaires, qui ont fait séquestrer la somme correspondant à la moitié du montant de l’indemnité d’immobilisation avec un jour de retard par rapport aux stipulations contractuelles, ce qui aurait eu pour conséquence de les priver de la possibilité, que le contrat leur ouvrait, de mettre fin à la promesse de vente sur ce fondement.

C’est pourtant aux promettants qu’il appartenait de se renseigner en temps utile sur la date de versement par les bénéficiaires du montant convenu, et de faire connaître leur décision de mettre fin au contrat de promesse sur ce fondement, ce qu’ils n’ont pas fait. Dès lors ils ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre la faute des bénéficiaires et le préjudice subi, à savoir la perte de chance de mettre fin au contrat de promesse de vente à partir de la date du 30 mars 2020.

Les époux [A] indiquent ensuite avoir subi un préjudice financier – qu’ils évaluent à la somme de 3 950 euros – en raison de la décision, prise par les bénéficiaires, de ne pas lever l’option dans le délai imparti. Il y a lieu de rappeler que si la signature d’une promesse unilatérale de vente a pour effet d’obliger les promettants à vendre le bien concerné (lorsque les conditions prévues se trouvent réunie), ce contrat n’oblige nullement les bénéficiaires à l’acquérir, mais simplement, si une clause le prévoit, à payer le prix de l’indemnité d’immobilisation dans l’hypothèse où ils décideraient, de leur seul fait, de ne pas lever l’option d’achat dans le délai prévu. Les bénéficiaires n’ayant ainsi commis aucune faute en exercant le droit, que leur ouvre le contrat de promesse unilatérale de vente, de choisir de ne pas lever l’option dans le délai imparti, il ne sera pas fait droit à la demande des promettants visant à les faire condamner au titre de leur préjudice financier.

Il en ira de même, pour les mêmes motifs que précédemment, de la demande des époux [A] afin d’indemnisation d’un préjudice moral en raison de la décision ’fautive’ des bénéficiaires de ne pas lever l’option dans le délai imparti.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [A] de la demande qu’ils ont formée au titre de leurs préjudices (perte de chance, moral et financier).

Sur la demande des bénéficiaires visant à confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les promettants à leur verser la somme de 6 000 euros en réparation de leurs préjudices :

En droit :

Il ressort de l’article 1231-1 du code civil, selon lequel « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure », que ce n’est qu’en démontrant avoir subi un préjudice précis causé par la faute de son cocontractant qu’une personne peut obtenir la condamnation de celui-ci à l’indemniser à hauteur du préjudice subi.

En l’espèce :

Les bénéficiaires indiquent avoir subi un préjudice financier et moral en raison du refus opposé par les promettants à leur demande de prolongation du délai de réalisation de la promesse unilatérale de vente. Les promettants n’ayant pourtant commis aucune faute contractuelle en refusant cela, et ayant simplement exercé leur droit de ne pas consentir à la modification du contrat initialement convenu, cette demande sera rejetée, et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance.

En conséquence, Mme [Q] et M. [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum à verser aux époux [A], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’une part, la somme de 3 000 euros au titre de la première instance, et, d’autre part, la somme de 3 000 euros en cause d’appel.

Mme [Q] et M. [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 23 février 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise, mais uniquement en ce qu’il a débouté les époux [A] de la demande qu’ils ont formée au titre de leurs préjudices de perte de chance, moral et financier ;

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs réformés,

ORDONNE la restitution de la somme de 12 750 euros détenue par Mme [Y] [C] en qualité de séquestre, à M. [V] [A] et à Mme [E] [A], sur présentation du présent arrêt;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [Q] et M. [M] [G] à verser à M. [V] [A] et à Mme [E] [A] la somme de 12 750 euros au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 13 mars 2020,

DIT que la somme totale de 25 500 euros, due par Mme [X] [Q] et M. [M] [G] aux époux [A] au titre de l’indemnité d’immobilisation, portera intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020, qui porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [Q] et M. [M] [G] aux paiement des intérêts précités ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [Q] et M. [M] [G] à verser aux époux [A] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [Q] et M. [M] [G] aux entiers dépens de première instance ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [Q] et M. [M] [G] à verser aux époux [A] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [Q] et M. [M] [G] aux dépens d’appel.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT