IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 22 Septembre 2026

N° RG 23/00606 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HHAN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 02 Mars 2023

Appelante

S.C.I. [S], dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL PAULINE BATLOGG AVOCAT, avocats au barreau d’ANNECY

Intimée

S.A. [G], dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL CHAMBET & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 30 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 juin 2026

Date de mise à disposition : 22 septembre 2026

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Composition de la cour :

– Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Selon acte en date du 22 septembre 2014, la société [G] a consenti à la SCI [S] une convention d’occupation précaire sur un bâtiment, sis [Adresse 3] à Cran Grevrier, jusqu’au 30 septembre 2016.

Malgré l’interdiction inscrite dans le contrat, la SCI [S] a sous-loué le bien à l’association Panamera et n’a pas libéré les lieux à la date prévue.

Par exploit d’huissier en date du 29 décembre 2017, la société [G] a fait assigner la SCI [S] aux fins d’expulsion sous astreinte devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy, lequel a fait droit à la demande par décision en date du 05 février 2018.

La SCI [S] a quitté les lieux le 25 juillet 2016 et le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte au 17 octobre 2020, à la somme de 15.400 euros que la SCI [S] n’a pas réglée.

Par exploit d’huissier en date du 13 mai 2020, la société [G] a fait assigner la SCI [S] devant le tribunal judiciaire d’Annecy en paiement des pénalités de retard et de remboursement des loyers indûment perçus.

Par jugement du 02 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

– Rejeté la demande en nullité et déclaré valide le contrat d’occupation précaire conclu entre la société anonyme d’économie mixte [G] et la SCI [S] en date du 22 septembre 2014,

– Condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 66 300 euros au profit de la société anonyme d’économie mixte [G] au titre des pénalités de retard, outre intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2018,

– Condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 32 591 euros au profit de la société anonyme d’économie mixte [G] au titre des loyers perçus indûment,

– Condamné la SCI [S] aux entiers dépens avec distraction au profit de la selarl Nicolas Chambet,

– Condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 4 000 euros à la société anonyme d’économie mixte [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Débouté la SCI [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.

Au visa principal des motifs suivants :

’ Dès lors que le contrat d’occupation précaire a reçu un commencement d’exécution, la demande aux fins de nullité du contrat conclu entre la société [G] et la SCI [S] est prescrite.

’ L’échéance du contrat d’occupation précaire étant celle prévue initialement au 31 septembre 2016, la somme de 100 euros par jour est due au titre des pénalités de retard sur 663 jours et ne peut être réduite alors que la SCI [S] a donné le bien à bail en violation du contrat lui interdisant de sous-louer.

’ La SCI [S] doit verser au propriétaire le loyer mensuel prévu au contrat de sous-location qu’elle a conclu avec l’association Panamera.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 13 avril 2023, la SCI [S] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 06 juin 2024, le conseiller de la mise en état de la première section de la première chambre civile de la cour d’appel de Chambéry a débouté la société [G] de sa demande de radiation de l’affaire du rôle en retenant que la SCI [S] se trouvait dans l’impossibilité d’exécuter la décision de première instance en raison de sa situation financière.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 13 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI [S] demande à la cour de :

– Réformer le jugement rendu le 2 mars 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy en ce qu’il a :

– rejeté la demande en nullité et déclaré valide le contrat d’occupation précaire conclu entre la société anonyme d’économie mixte [G] et la SCI [S] en date du 22 septembre 2014,

– condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 66.300 euros au profit de la société anonyme d’économie mixte [G] au titre des pénalités de retard, outre intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2018,

– condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 32.591 euros au profit de la société anonyme d’économie mixte [G] au titre des loyers perçus indûment,

– condamné la SCI [S] aux entiers dépens avec distraction au profit de la selarl Nicolas Chambet,

– condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 4.000 euros à la société anonyme d’économie mixte [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté la SCI [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.

En conséquence, statuant à nouveau,

A titre principal,

– Prononcer nul et de nul effet le contrat d’occupation précaire du 22 septembre 2014 invoqué par [G],

– Rejeter toutes les demandes de [G],

En conséquence,

– Considérer que les condamnations prononcées par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Annecy par jugement du 27 octobre 2020 ne pourront pas être exécutées par [G] contre la SCI [S] puisqu’elles ont été prononcées en exécution d’un contrat qui est nul,

A titre subsidiaire,

– Limiter le montant des pénalités de retard.

– Limiter la condamnation de la SCI [S] au remboursement de loyers indûment perçus à une somme qui ne saurait être supérieure à 4.251 euros.

En tout état de cause,

– Condamner [G] à payer à la SCI [S] une indemnité de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [S] fait notamment valoir que :

A titre principal, sur la nullité du contrat,

’ Le contrat d’occupation précaire est nul dès lors qu’à la date de sa conclusion, la société [G] n’était pas propriétaire des locaux et n’avait pas la capacité de contracter.

’ Le contrat étant nul et de nul effet, la société [G] ne peut invoquer ni la clause qui prévoit une indemnité de 100 euros par jour de retard dans la libération des lieux, ni la clause interdisant la sous-location du bâtiment.

A titre subsidiaire, en cas de validité du contrat,

’ L’indemnité de 100 euros par jour de retard fixée à titre de pénalité par le contrat, est manifestement excessive et doit être limitée par le juge, en tenant compte du fait que la société [G] ne subit aucun préjudice, celle-ci n’ayant toujours pas engagé l’opération immobilière annoncée, plusieurs années après la libération des lieux, ainsi que de la bonne foi de la SCI [S] quant à la libération des lieux.

’ La société [S] n’a perçu que trois mois de loyers de la part de l’association Panamera.

Par dernières écritures du 11 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [G] demande à la cour de :

– Recevoir les prétentions de la société [G] et les dire bien fondées,

– Débouter la SCI [S] de l’intégralité de ses demandes,

– Infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 02 mars 2023 en ce qu’il a :

– condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 66.300 euros au profit de la société anonyme d’économie mixte [G] au titre des pénalités de retard, outre intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2018,

– condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 32.591 euros au profit de la société anonyme d’économie mixte [G] au titre des loyers perçus indûment,

Y faisant droit,

– Condamner la SCI [S] à payer à la société [G], au titre des pénalités de retard, la somme de 104.900 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2018, date de sa mise en demeure, jusqu’au parfait règlement,

– Condamner la SCI [S] à payer à la société [G], au titre des loyers perçus indûment, la somme de 76.518 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’au parfait règlement,

– Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 02 mars 2023 dans toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

– Condamner la SCI [S] à payer à la société [G] la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner la même aux entiers dépens, de première instance et d’appel, en ce compris le coût des sommations interpellatives des 28 mai 2015 et 25 septembre 2017.

Au soutien de ses prétentions, la société [G] fait notamment valoir que :

’ Le contrat d’occupation précaire en date du 22 septembre 2024 a reçu un commencement d’exécution, de sorte que l’exception de nullité se prescrit par cinq années et n’est pas perpétuelle.

’ La SCI [S] a eu connaissance de la situation dès la date de conclusion du contrat, le bien objet du contrat appartenant à cette date à la SCI [S] qui l’a cédé à la société [G] par acte du 29 septembre 2014, la convention d’occupation précisant que la société [G] deviendrait propriétaire à la date de signature de la vente.

’ Le SCI [S] ne précise pas la raison pour laquelle la société [G] aurait été incapable de contracter. La société [G] a été autorisée par l’ancien propriétaire, la SCI [S], à concéder à cette même SCI [S] un bail précaire.

’ La société [G] a procédé à la résiliation du contrat le 09 juin 2015 par lettre simple, le contrat n’exigeant pas la notification de la résiliation par lettre recommandée, et la société [S] s’est maintenu dans les lieux jusqu’au 25 juillet 2018.

’ Les pénalités requises ne sont pas manifestement excessives au regard du comportement abusif de la SCI [S], celle-ci ayant notamment donné en sous-location des locaux en violation du contrat d’occupation précaire, ce au regard du préjudice causé à la société [G].

’ Il est établi par les pièces versées au débat que l’association Panamera s’est maintenue dans les locaux au-delà de la date du 30 septembre 2016 contractuellement prévue de fin du bail conclu entre elle et la SCI [S], soit jusqu’au 25 juillet 2018. Il importe peu que la SCI [S] ait ou non encaissé ces loyers.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 30 mars 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 02 juin 2026. 

MOTIFS ET DECISION

I – Sur la nullité du contrat d’occupation précaire du 22 septembre 2014

Selon l’article 1185 du code civil : « l’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution »

La règle selon laquelle l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte qui n’a pas encore été exécuté ne s’applique qu’à compter de l’expiration du délai de prescription (Civ. 1ère, 4 mai 2012, n°10-25.558 P).

En l’espèce la SCI [S] soutient que le contrat d’occupation précaire en date du 22 septembre 2014 est nul pour avoir été conclu alors que la société [G] n’était pas propriétaire (acte de vente par la SCI [S] au profit de cette dernière en date du 29 octobre 2014) de sorte qu’à la date de signature de cette convention, elle n’avait pas la capacité de contracter en qualité de propriétaire des locaux.

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge :

– Le constat d’huissier du 25 septembre 2017 a mis en évidence le fait que les locaux étaient occupés : l’huissier a constaté la présence d’une enseigne « Panamera » apposée sur la façade du bâtiment et celle du nom de la SCI [S] sur la boîte aux lettres. (pièce5 [G])

– En outre, un contrat de bail en date du 22 octobre 2014 a été régularisé entre la SCI [S] et l’association Panamera et conclu pour une durée ne pouvant excéder 23 mois à compter du 22 octobre 2014. (pièce 8 [G])

– Par ailleurs, la SCI [S] a adressé un courrier à l’association Panamera, le 27 octobre 2016, lui rappelant que le contrat signé entre elles était un contrat d’occupation précaire dont le terme avait été fixé au 30 septembre 2016. (pièce 1 [S])

Dès lors que le contrat d’occupation précaire régularisé entre la société [G] et la SCI [S] a reçu un commencement d’exécution (local occupé par la SCI [S] qui a apposé son nom sur la boîte aux lettres, et qui a donné ce local en sous-location, selon contrat d’occupation précaire à l’association le Panamera) la demande de nullité du contrat conclu entre les sociétés [G] et [S], ne peut qu’être déclarée irrecevable en raison de la prescription, étant précisé que cette demande en nullité ne pouvait être invoquée en demande comme en défense, que jusqu’au 21 septembre 2019 alors que l’assignation devant le tribunal judiciaire a été signifiée le 13 mai 2020.

C’est donc par une juste motivation que la cour fait sienne, que le premier juge a fait droit à la fin de non-recevoir invoquée par la société [G] et partant déclaré valable, le contrat d’occupation précaire souscrit entre cette société la SCI [S] ,

II – Sur les pénalités de retard

Le contrat d’occupation précaire consenti par la société [G] à la SCI [S] prévoyait à l’article 7 « libération des lieux » :

« L’occupant devra libérer les lieux et les remettre à la libre disposition du bailleur dans un délai de 3 mois suivant la réception de la lettre du bailleur l’informant de sa décision de reprendre le bien, sans qu’il n’y ait lieu à une indemnisation pour quelque cause que ce soit.

En cas de retard dans la libération des lieux, l’occupant devra verser à titre de pénalité, une indemnité correspondant à 100 euros (cent euros) par jour calendaire de retard à compter de l’échéance du préavis et jusqu’à la libération effective des lieux. »

La société [G] soutient avoir procédé à la résiliation du bail le 9 juin 2015 avec échéance fixée au 9 septembre 2015 et produit le double d’une lettre simple datée du 9 juin 2015 à titre de justificatif. (pièce 12 [G])

Or ainsi que l’a retenu le premier juge, et contrairement aux affirmations de la société [G], la convention d’occupation précaire prévoit bien la possibilité d’une résiliation anticipée avec préavis de trois mois par lettre recommandée avec AR ainsi qu’il résulte du deuxième paragraphe de l’article 1 de la convention d’occupation, lequel stipule :

« Ce contrat d’occupation précaire est consenti jusqu’au 31 septembre 2016, à compter de la date d’effet du présent contrat (voir article 8) ; il est entendu qu’il pourra être mis fin à tout moment à cette occupation précaire, moyennant un préavis de 3 mois pour le locataire comme pour le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. »

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que l’échéance du contrat d’occupation précaire, était celle prévue initialement au 31 septembre 2016 (en réalité au 30 septembre 2016 puisque le mois de septembre ne comporte que 30 jours) et que le montant des pénalités de retard s’établissait à la somme de 663 jours x 100 euros soit 66.300 euros.

Le SCI [S] sollicite la diminution de cette indemnité prévue contractuellement en invoquant sa bonne foi dans l’exécution de la convention.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI [S] a donné à bail le bien à une association dénommée Panamera suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 2014 à destination d’un usage associatif (pièce 8 [G]), et ce en violation de la convention d’occupation précaire qui lui faisait interdiction de sous-louer, céder ou prêter le bien même temporairement.

Par ailleurs, ainsi que l’a retenu le premier juge, le montant de cette pénalité n’apparait nullement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Le jugement, qui a condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 66.300 euros au profit de la société [G] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2018, sera confirmé.

III – Sur le remboursement des loyers indûment perçus

Il résulte des articles 546 et 547 du code civil, qu’en cas de sous-location non autorisée, les sous loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n° 18-20.727 P).

La société [G] sollicite la condamnation de la SCI [S] au paiement d’une somme totale de 76.518 euros au titre des loyers que cette dernière devait percevoir de l’association le Panamera, peu important que les loyers aient été effectivement perçus ou non.

Contrairement à ce qu’elle soutient, s’agissant de fruits civils, il convient de prendre en compte les loyers effectivement perçus par le preneur et non ceux qu’il aurait dû percevoir.

Il résulte des termes du jugement déféré que devant le premier juge, la SCI [S] n’a pas répondu sur ce point et n’a produit aucune pièce de nature à justifier de l’encaissement d’une partie seulement des loyers ou d’une éventuelle procédure en injonction de payer dirigée contre cette association.

Devant la cour, la SCI [S] produit les éléments suivants :

– Une lettre recommandée avec AR en date du 15 juin 2015 adressée par la SCI [S] à l’association Panamera aux termes de laquelle, elle indique apprendre par la société [G] que le local est utilisé comme bar à narguilé, ce qui n’était pas notifié dans le bail, et ce alors que le bâtiment n’est en aucun cas destiné à recevoir du public.

Par ce courrier la SCI [S] a donné congé pour 15 septembre 2015 au motif d’une activité non conformé au bail.

Dans ce même courrier, la SCI [S] rappelait les loyers impayés de février, mars et avril 2015 représentant la somme de 5.100 euros.

Ce courrier a été réceptionné par l’association Panamera (Pièce 5 SCI [S]).

– Par courrier recommandé avec AR du 20 juillet 2015, réceptionné par l’association Panamera, la SCI [S] mettait en demeure cette dernière de lui régler la somme de 11.902,80 euros représentant l’arriéré locatif des mois de décembre 2014 à juin 2015 et rappelait son courrier du 15 juin 2015 notifiant son congé (pièce 18 [S]).

– Par courrier recommandé avec AR du 26 novembre 2015 non réclamé par l’association Panamera, la SCI [S] réclamait à cette dernière la somme de 17.004 euros représentant l’arriéré ayant couru de décembre 2014 à septembre 2015 rappelant que lors d’un entretien du 10 novembre, l’association Panamera s’était engagée à régler la somme de 17.004 euros et à quitter le bâtiment (Pièce 19 [S]).

– La SCI [S] réitérait ses mises en demeure de paiement de la somme de 17.004 euros et de libération des lieux par courriers recommandés avec AR des 2 décembre et 15 décembre 2015, 5 mars 2016, 3 février 2017, 25 avril 2017, 2 janvier 2018, 26 juin 2018, tous les plis portant la mention « avisé non réclamé » (pièces 20, 21, 23, 26, 27, 29 et 30 [S]).

– Aux termes d’un constat d’huissier en date du 18 juillet 2018, la SCI [S] a indiqué à l’huissier que l’association Panamera avait libéré les lieux depuis plusieurs semaines, qu’entre-temps les locaux avaient été squattés et qu’ils étaient à ce jour libres de tout occupant, ce que l’huissier a constaté. (Pièce 3 [S])

Il sera ainsi retenu trois mois de loyers perçus représentant une somme mensuelle 1.417 euros HT soit une somme TTC de 1.770,4 euros (TVA 20%) x 3 = 5. 101,20 euros à laquelle il convient d’ajouter le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail représentant une somme de 1 500 euros, soit un montant total de 6.601,20 euros que la SCI [S] sera condamnée à verser à la société [G] et le jugement sera infirmé en ce sens.

IV – Sur les mesures accessoires

La SCI [S] qui échoue dans la majorité de ses prétentions est tenue aux dépens exposés devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société [G] au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI [S] au paiement de la somme de 32.591 euros au profit de la société [G] au titre des loyers perçus indûment,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI [S] à payer à la société [G] la somme de 6.601,20 euros au titre des loyers perçus indûment,

Confirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [S] aux dépens exposés devant la cour,

Condamne la SCI [S] à payer à la société [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,