COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 352

Rôle N° RG 25/13522 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPLEQ

[M] [E]

C/

S.A. FONCIERE EPILOGUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Fabienne FILIO

Me Joseph [Localité 1]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de la mise en état d'[Localité 2] en date du 04 Novembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/03551.

APPELANTE

Madame [M] [E]

née le 13 Janvier 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Fabienne FILIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A. FONCIERE EPILOGUE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Juin 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseillère honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 13 décembre 2016, Mme [M] [E], divorcée [G], a vendu à la Sa Foncière Epilogue une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4]), au prix de 125 000 euros.

La vente étant soumise à la condition résolutoire d’exercice de la faculté de rachat réservée au vendeur, il a été convenu par les parties dans le cadre d’une convention d’occupation précaire que le bien serait occupé par Mme [M] [E] pour la période de la faculté de rachat en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation de 1 250 euros par mois.

Le délai pour exercer la faculté de rachat initialement fixé au 13 décembre 2018, a été prorogé à plusieurs reprises par acte du 12 décembre 2018, puis par accords écrits du 17 décembre 2019 et du 28 janvier 2021.

Par acte du 13 décembre 2019, la Sa Foncière Epilogue a assigné Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins d’obtenir son expulsion en raison de son occupation sans droit ni titre ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Aux termes d’une ordonnance rendue 21 décembre 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a condamné Mme [E] à payer à la Sa Foncière Epilogue une somme de 25 000 euros à titre de provision à valoir sur la contrepartie financière de son occupation des lieux.

Par arrêt du 23 février 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a partiellement infirmé cette décision en ce qu’elle a condamné Mme [E] au paiement d’une provision et aux dépens.

Par acte du 23 juin 2023, la Sa Foncière Epilogue a assigné au fond Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins de voir juger que la vente est parfaite en date du 13 décembre 2016, obtenir en conséquence la condamnation de Mme [E] à quitter les lieux dans les deux mois suivant la signification de l’acte ainsi que sa condamnation à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme totale de 69 553,74 euros et une indemnité d’occupation, outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 15 avril 2024, le juge des contentieux de la protection s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

Aux termes de conclusions d’incident déposées par la voie électronique le 1er août 2025, la Sa Foncière Epilogue a soulevé devant le juge de la mise en état l’irrecevabilité de la demande de nullité de l’acte de vente à réméré pour défaut de publication de la demande au service de publicité foncière et en tout état de cause, en raison de la prescription de l’action.

Par ordonnance contradictoire du 4 novembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

– constaté que Mme [E] justifie de la publication auprès de la publicité foncière de ses conclusions au fond notifiées au RPVA le 27 février 2025, tendant essentiellement à voir prononcer la nullité de l’acte de vente à réméré du 13 décembre 2016 conclu entre les parties et de son enregistrement par ce service le 12 août 2025, de sorte que la SA Foncière Epilogue ne formule plus aucune critique de ce chef ;

– accueilli la fin de non-recevoir soulevée par la Sa Foncière Epilogue ;

– déclaré irrecevable comme prescrite la demande formée par Mme [M] [E] tendant à obtenir la nullité du contrat de vente à réméré la liant à la SA Foncière Epilogue ;

– condamné Mme [M] [E] à payer à la Sa Foncière Epilogue une indemnité de 1 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Mme [M] [E] de sa demande d’indemnité sur le même fondement ;

– condamné Mme [M] [E] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a relevé que la fin de non-recevoir soulevée par la Sa Foncière Epilogue ne présentait aucune complexité justifiant que l’affaire soit renvoyée devant le juge du fond.

Ce faisant, il a jugé que le contrat de vente à réméré liant les parties et dont la régularité est contestée par Mme [E], a été conclu le 13 décembre 2016 en l’absence d’exercice de la faculté de rachat du bien litigieux dans les délais et conditions contractuellement prévus de sorte que le point de départ de la prescription ne pouvait être fixé à la date de conclusion de l’avenant et des actes prévoyant seulement la prorogation de ce délai.

Il a ainsi retenu que la demande en nullité de la vente, formulée en défense à l’action initiale introduite le 23 juin 2023 soit plus de cinq ans après la vente conclue le 13 décembre 2016, était prescrite.

Par déclaration transmise au greffe le 20 novembre 2025, Mme [E] a relevé appel de cette décision en visant les chefs de dispositif ayant accueilli la fin de non-recevoir soulevée par la Sa Foncière Epilogue et l’ayant déclarée irrecevable comme prescrite sa demande tendant à obtenir la nullité du contrat de vente a réméré la liant à la SA Foncière Epilogue, condamnée à payer à la Sa Foncière Epilogue une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’ayant déboutée de sa demande d’indemnité sur le même fondement et l’ayant condamnée aux dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 mai 2026 au visa de l’article 906-4 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 janvier 2026, Mme [E], demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté qu’elle justifiait de la publication auprès de la publicité foncière de ses conclusions au fond notifiées au RPVA le 27 février 2025, tendant essentiellement à voir prononcer la nullité de l’acte de vente en réméré du 13 décembre 2016 conclu entre les parties et de son enregistrement par ce service le 12 août 2025, de sorte que la SA Foncière Epilogue ne formule plus aucune critique de ce chef,

– l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal

– rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la Sa Foncière Epilogue,

– déclarer recevable sa demande de nullité,

A titre subsidiaire

– ordonner le renvoi de l’examen de la fin de non-recevoir à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond,

En tout état de cause,

– débouter la Sa Foncière Epilogue de toutes ses demandes, fins et écritures,

– condamner la Sa Foncière Epilogue à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 février 2026, la Sa Foncière Epilogue, demande à la cour de :

– débouter Mme [E] de toutes ses demandes,

– confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions

– condamner Mme [E] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en cause d’appel.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la prescription de l’action en nullité

1.1 Moyens des parties

Mme [E] soutient que son action en nullité n’est pas prescrite car le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé à la date de la dernière reconduction du contrat de réméré initial constitué par l’acte authentique du 12 décembre 2018 et les actes sous seing privé des 17 décembre 2019 et 29 janvier 2021.

Elle fait valoir à titre subsidiaire que le juge de la mise état n’était pas compétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir, nécessitant de trancher au fond sur la nature juridique des actes authentiques et des protocoles d’accord conclus.

La SA Foncière Epilogue soutient en réponse que l’action de Mme [E] tendant à l’annulation de la vente à réméré est irrecevable comme étant prescrite car tel que l’a retenu le premier juge, le point de départ normal du délai de prescription est la date de l’acte attaqué en nullité ; que la jurisprudence visée par l’appelante n’est pas transposable au cas d’espèce puisqu’elle vise l’hypothèse d’une action en nullité pour cause illicite du nouveau contrat né d’une reconduction. Elle fait valoir qu’en l’espèce, la demande de nullité est dirigée, et ne peut l’être, qu’à l’encontre de l’acte de vente à réméré du 13 décembre 2016, seul acte de vente conclu entre les parties. Elle ajoute que Mme [E] ne peut solliciter la nullité de la vente ayant reçu un commencement d’exécution. Elle expose que cette demande se heurte en tout état de cause aux dispositions des articles 2044 et 2052 du Code civil en l’état de la clause de non recours contenue dans les protocoles régularisés le 17 décembre 2019 et le 28 janvier 2021. Enfin, elle considère que le fait que l’acte de vente soit assorti d’une faculté de rachat ne constitue par une difficulté justifiant que le juge du fond soit déclaré seul compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande dès lors qu’à l’instar de toute vente immobilière, le délai pour contester cette vente est de 5 ans à compter de sa conclusion.

1-2 Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir (’) la prescription.

L’article 2224 du code civil dispose par ailleurs, que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, l’acte dont la nullité est demandée, est daté du 13 décembre 2016 et contient une clause de faculté de rachat du bien considéré par le vendeur dont la durée expirait aux termes de 24 mois à compter du lendemain de l’acte de vente initial (et sauf prorogation conventionnellement souhaitée et acceptée par l’acquéreur et publiée à la conservation des hypothèques avant l’expiration dudit délai). Il n’est pas contesté que plusieurs prorogations du délai de rachat ont été établis dont la dernière résultant d’un accord du 28 janvier 2021, par lequel Mme [E] s’engageait à quitter les lieux à défaut de réitération de la vente avant le 1er septembre 2021 ou en cas de non règlement de l’indemnité d’occupation dans un délai de 30 jours suivants la constatation de l’impayé.

Mme [E] assigné en devant le juge des contentieux de la protection le 28 juin 2023 par la société Foncière Epilogue, a soulevé la nullité par conclusions du 27 février 2025 du contrat de vente en prenant pour point de départ de la prescription de son action, la date du dernier des actes de prorogation de la faculté de rachat qui selon elle, constitueraient un tout avec l’acte de vente initial.

Cependant, il doit être observé que les actes de prorogation du délai de rachat du bien par le vendeur ne sont que des actes modificatifs d’une seule clause et non de la vente en elle-même. En effet, l’avenant qui augmente le délai de rachat ne créé pas un nouveau contrat de vente de sorte qu’il ne saurait faire partir aucun délai de prescription qui porterait sur la vente elle- même. Mme [E] en effet, invoque un vice qui affecte essentiellement l’acte initial de vente en soutenant que l’acte devrait être requalifié car il s’analyserait en un pacte compromissoire dont le prix aurait été fixé unilatéralement et présenterait une disproportion avec sa valeur réelle. Il sera également retenu que ce contrat initial a été exécuté puisque Mme [E] a reçu le prix de vente et occupé le bien en versant partiellement l’indemnité d’occupation prévue au contrat.

Il s’en déduit que le point de départ de la prescription contrairement à ce qu’elle soutient est bien la date de l’acte initial de vente, les avenants n’ayant fait que reporter le terme du rachat, modifier le contrat ni créer une nouvelle vente, telle que le rappelle les avenants et notamment celui du 12 décembre 2018, qui prévoit que « les parties reconnaissent et particulièrement Mme [E] que les autres charges et conditions de la vente avec faculté de rachat reçue par Me [R] [B] notaire à [Localité 5] le 13 décembre 2016, restent inchangées ».

En considération de ces éléments, le point de départ du délai de prescription de sa demande en nullité de l’acte de vente doit être fixé au jour de l’acte notarié du 13 décembre 2016 et l’ordonnance du juge de la mise en état, qui a constaté que la demande de nullité de Mme [E], engagée postérieurement à la date du 13 décembre 2018, date à laquelle expirait le délai de prescription de cinq ans, était irrecevable comme étant prescrite, sera confirmée.

Enfin si les dispositions de l’article 789 du code de procédure in fine permettent effectivement par dérogation aux dispositions de l’alinéa 4 au juge de la mise en état de renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir devant le tribunal, encore faut-il qu’il estime que la complexité du moyen le justifie, ce qui n’a pas été à juste titre retenu par le premier juge au cas d’espèce.

Ainsi l’ordonnance déférée mérite confirmation en toutes ses dispositions soumises à la cour.

2- Sur les mesures accessoires.

Partie perdante, Mme [M] [E] supportera la charge des dépens de la procédure d’appel, étant par ailleurs précisé que l’article 695 du code de procédure civile contient une liste exhaustive des dépens, qui ne comprennent pas les frais d’exécution forcée, ni les sommes dues au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

Elle sera nécessairement déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution donnée au litige, et de la situation économique des parties Mme [M] [E] sera condamnée à payer à la SA Foncière Epilogue la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée dans toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] [E] à supporter la charge des dépens de la procédure d’appel, étant précisé que l’article 695 du code de procédure civile contient une liste exhaustive des dépens, qui ne comprennent pas les frais d’exécution forcée, ni les sommes dues au titre de l’article A444-32 du code de commerce ;

La déboute de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamne à payer à la SA Foncière Epilogue la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,