TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON

Expropriation

N° RG 24/00065 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2A5P

Jugement du :
05 Octobre 2026

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES
C/
S.C.I. IDE

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 05 Octobre 2026, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 mai 2026 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Hélène BROUTIN,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

S.C.I. IDE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Caroline GRAS de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE
Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 12 juin 2024, n° 69-2024-06-12-00001, le projet du SYTRAL MOBILITES d’aménagement d’une ligne de bus à haut niveau de service (BHNS) entre les [Adresse 3] et [Adresse 32] sur le territoire des communes de [Localité 5], [Localité 12], [Localité 11] et [Localité 10], a été déclaré d’utilité publique.

Par arrêté en date du 26 mai 2025, n° E-2025-117, le préfet du département du RHONE a déclaré cessibles au profit du SYTRAL MOBILITES les parcelles et droits immobiliers nécessaires à la réalisation du projet de BHNS.

La réalisation des travaux d’aménagement va notamment nécessiter d’employer :
une emprise de 119 m² à détacher de la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 1], d’une superficie totale de 716 m², sise [Adresse 4] à [Localité 10], appartenant à la SCI IDE.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 15 juillet 2024, distribué le 18 juillet 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié son offre d’indemnisation à la SCI IDE.

Par mémoire reçu au greffe le 04 novembre 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à la SCI IDE.

Par ordonnance rendue le 25 novembre 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 10 février 2025 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 10 février 2025 et l’examen de l’affaire a été renvoyé au 20 mars 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 mai 2025.

Le 16 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 09 mars 2026, afin de permettre aux parties, notamment, de conclure sur l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 06 mars 2025, n° 23-22.427.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2026 (RG 25/00033), le Juge de l’expropriation du département du RHONE a notamment ordonné l’expropriation au profit du SYTRAL MOBILITES de la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 2], d’une superficie de 119 m², détachée de la parcelle initialement cadastrée section BT, n° [Cadastre 1], d’une superficie totale de 716 m², sise [Adresse 4] à [Localité 10], appartenant à la SCI IDE.

A l’audience du 09 mars 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 18 mai 2026, à la demande de l’avocat des expropriés.

A l’audience du 18 mai 2026, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 2, reçu au greffe le 17 mars 2026 et demandé de :
à titre principal, rejeter les prétentions de la SCI IDE ;
fixer le montant global des indemnités dues à l’expropriée à la somme de 48 300,00 euros, se décomposant comme suit :
◦43 000,00 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession ;
◦5 300,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
prendre acte de ce qu’il s’engage à réaliser les travaux de restitution des fonctionnalités proposés ;
à titre subsidiaire, fixer l’indemnité pour restitution des fonctionnalités à la somme de 11 492,65 euros HT ;
statuer ce que de droit sur les dépens.

La SCI IDE, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 5, reçu au greffe le jour de l’audience et entend voir :
à titre principal, ordonner l’expropriation de l’emprise totale de la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 1], et fixer le montant des indemnités à 950 500,00 euros ;
à titre subsidiaire, en cas d’emprise partielle, ordonner avant dire droit une mesure d’expertise portant sur la valeur vénale de l’ensemble de la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 1] ;
fixer l’indemnité d’expropriation due par l’expropriant à la somme de 462 323,56 euros, se décomposant comme suit :
◦157 700,00 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession ;
◦15 770,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
◦78 853,56 euros au titre de l’indemnité de remise en état des lieux ;
◦210 000,00 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus ;
condamner l’expropriant à lui verser la somme de 3 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Madame le Commissaire du Gouvernement s’en est remise à ses conclusions n° 3 reçues au greffe le 10 mars 2026 et souhaite voir fixer les indemnités dues à l’expropriée à la somme de 67 056,17 euros, se décomposant comme suit :
42 960,15 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession ;
5 296,02 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
18 800,00 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 20 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 05 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’emprise totale

Aux termes de l’article L. 242-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Lorsque l’expropriation ne porte que sur une portion d’immeuble bâti et si la partie restante n’est plus utilisable dans les conditions normales, l’exproprié peut demander au juge l’emprise totale. »

Aux termes de l’article R. 242-1 du même code : « Les demandes d’emprise totale d’un bien partiellement exproprié mentionnées à l’article L. 242-1, à l’article L. 242-3 et au 1° de l’article L. 242-4, ainsi que la demande d’indemnisation mentionnée au 2° de l’article L. 242-4, sont exercées dans le délai d’un mois à compter de la notification des offres par l’expropriant prévue à l’article L. 311-4. »

Aux termes de l’article 122 du code de procédure : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, l’expropriant et le commissaire du Gouvernement soulignent que la demande d’emprise totale a été formulée, pour la première fois, dans le mémoire de l’expropriée notifié le 16 décembre 2024, alors que les offres de l’expropriant lui ont été notifiées par courrier du 15 juillet 2024, distribué le 18 juillet 2024.

C’est donc à bon droit qu’ils soulèvent la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la demande.

Par conséquent, la SCI IDE sera déclarée irrecevable en sa demande d’emprise totale.

Sur la demande d’expertise avant dire droit

Aux termes de l’article R. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « En vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires. »

En l’espèce, bien que l’évaluation du bien exproprié fasse l’objet de discussions entre les parties, il n’est pas justifié de difficultés particulières d’évaluation autres que celles habituellement rencontrées dans les nombreux dossiers similaires dont est saisie la juridiction.

La désignation d’un expert pour évaluer la valeur de la totalité de la parcelle partiellement expropriée s’avère donc inutile.

Par conséquent, la demande tendant à voir ordonner une expertise avant dire droit sera rejetée.
Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 12 janvier 2026 et les parties n’ont pas soutenu que le bien était, à la date de l’ordonnance d’expropriation, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 1], sise [Adresse 4] à [Localité 10], présentait une superficie initiale de 716 m².

Elle est située du côté Nord de la [Adresse 5], à proximité de son intersection avec la [Adresse 6], et à environ 100 mètre de l’arrêt de bus « Emile Vial », desservi par diverses lignes de bus.

Contrairement à ce que soutient l’expropriée, la parcelle n’est pas située à proximité d’un arrêt du tramway T3, mais à environ 800 à 900 mètres des arrêts du T5 « Parc du Chêne » et « Chassieu Zac du Chêne ».

La parcelle comporte un bâtiment, à destination de garage automobile et de logement à l’étage, ainsi que des espaces non bâtis, servant au stationnement des véhicules et à leur circulation.

Elle est clôturée, côté [Adresse 5], ainsi qu’au niveau des limites parcellaires Est et Ouest, par un muret maçonné surmonté d’un grillage en treillis soudé, comprenant un accès carrossable doté d’un portail métallique coulissant et ajouré, à manipulation manuelle.

Le sol des voies de circulation et des places de stationnement sur la parcelle est asphalté, le revêtement étant en état d’usage.

L’emprise expropriée, d’une surface de 119 m² et constituant la parcelle désormais cadastrée section BT, n° [Cadastre 2], représente une bande de terrain d’environ 25 m², soit toute la largueur de la parcelle initiale, sur 4,5 mètres de profondeur.

Elle comprend la clôture séparant la propriété de la voie publique, ainsi que des places de stationnement et espaces de circulation.

Elle recouvre aussi, en tout ou partie, deux places de stationnement le long de la clôture Est et environ trois places de stationnement le long de la clôture Ouest.

A ce titre, le commissaire du Gouvernement fait justement valoir qu’une place de stationnement doit permettre l’arrivée et le départ des véhicules sans imposer de déplacer ceux stationnés. De ce fait, elle ne peut être assimilée à une surface de terrain à usage de circulation, quand bien même cette surface peut être utilisée à des fins de stockage de véhicules, dès lors que cet usage empêche de déplacer librement ceux coincés derrière d’autres véhicules.

De plus, l’allégation de l’expropriée, selon laquelle neuf places de stationnement seraient perdues, entre en contradiction avec le rapport d’expertise extra-judiciaire produit par ses soins, qui ne retient que sept places de stationnement.

En outre, une place de stationnement représentant environ 12 m², considérer que neuf places, soit 108 m², pourraient être positionnées sur une emprise de 119 m², comprenant également l’espace occupé par la clôture, conduirait à retenir qu’une surface de moins de 11 m², inférieure à celle d’une place de stationnement, serait suffisante pour assurer l’accès à la parcelle et la manœuvre des véhicules stationnés.

Ainsi que le transport sur les lieux a permis de le constater, l’emprise expropriée affecte la parcelle d’origine sur une profondeur d’environ 4,5 mètres, en ce compris la clôture et conduira à la perte d’usage de cinq places de stationnement, d’une largeur standard de 2,3 mètres, deux à l’Est et trois à l’Ouest.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, la SCI IDE a consenti des baux à trois sociétés distinctes sur son bien, à savoir :
la société AUTOPLUS, pour un loyer annuel de 36 600 euros indexé sur l’indice des loyers commerciaux, son bail portant notamment sur « une partie de la cour située devant le bâtiment » ;
la société NOBERTO RENOVATION, pour un loyer mensuel de 1 260,00 euros, indexé sur l’indice des loyers des activités tertiaires ;
la société GROUPE B&B, pour la location d’un panneau publicitaire d’environ 10 m², pour un loyer annuel de 1 500,00 euros.

Toutefois, elle sollicite une indemnisation de ses préjudices, dont le préjudice de dépossession, en valeur libre, laquelle est également retenue par l’expropriant et le commissaire du Gouvernement.

Partant, l’emprise expropriée sera évaluée en valeur libre.

La parcelle est grevée d’un emplacement réservé n° 125 pour élargissement de la voirie.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 322-6 du code de de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que : « Lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, […]
La date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé. »

D’une part, pour que la date d’un acte serve de date de référence pour déterminer l’usage effectif ou la qualification d’un bien grevé d’un emplacement réservé, il n’est pas nécessaire qu’il ait rendu public, approuvé, révisé ou modifié le plan local d’urbanisme (Civ. 3, 24 mai 2018, 17-16.373) et il suffit qu’il ait affecté la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé (Civ. 3, 12 novembre 2020, 19-22.190).

D’autre part, il résulte de cet article que la date de référence est définie, en présence d’un emplacement réservé, comme celle de l’acte rendant opposable le PLU, et non pas celle à laquelle cet acte est devenu opposable, ce dont il s’ensuit que la date de l’acte lui-même est à retenir (Civ. 3, 24 mai 2018, 17-16.373).

En l’espèce, les parties se réfèrent au PLU-H de la Métropole de [Localité 1] approuvé le 13 mai 2019 et devenu opposable le 18 juin 2019, sans se référer aux modifications n° 1 à 4, adoptées ultérieurement.

Il en sera déduit qu’elles admettent ainsi que ces actes n’ont pas pas modifié la zone UEc, dans laquelle est située la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 1], grevée de l’emplacement réservé n° 125.

Par ailleurs, le PLU-H a été adopté le 13 mai 2019 et la date de référence, en présence d’un emplacement réservé, est celle de l’acte affectant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé, et non pas celle à laquelle ledit acte est devenu opposable.

Par conséquent, la date de référence pour l’appréciation de la qualification de terrain à bâtir sera fixée au 13 mai 2019.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section BT, n° [Cadastre 1], était située en zone UEc du PLU, intitulée « Zone pôle commercial ».

Elle correspond aux espaces nécessaires aux pôles commerciaux.

Zone spécialisée, à dominante commerciale, elle a vocation principale à gérer les pôles commerciaux existants ou à créer. La densité des constructions est principalement gérée par le gabarit des constructions (emprise au sol et hauteur).

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe en bord de route, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Conformément aux dispositions de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation, la question de l’ampleur des droits à construire relève de l’évaluation de la valeur du bien exproprié.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir si bien que son évaluation devra tenir compte des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence du 13 mai 2019.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique poursuit : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement, rejoint par l’expropriant conclut que la parcelle dont est issue l’emprise expropriée ne pouvait, en raison de son zonage, accueillir de nouvelle construction.

Ils soulignent que l’emprise au sol des constructions est limitée à celles des constructions existantes à la date d’approbation du PLU-H (point 2.4.1 de la zone UEc du PLU-H), ce dont ils déduisent qu’il ne pourrait être construit dans la cour servant de parking et de voie de stationnement partiellement expropriée.

Pour le contester, l’expropriée avance que des exceptions à cette inconstructibilité sont prévues au paragraphe 2.4.3 du PLU-H, de sorte que son bien devrait être évalué comme un terrain à bâtir constructible.

Toutefois, il ressort des extraits cités du PLU-H que si le paragraphe 2.4.3 applicable à la zone UEc autorise une emprise au sol différente de celle existante, elle ne peut résulter que d’une extension d’une construction existante :
soit dont la destination est admise au paragraphe 1.2.1 du règlement, dans la limite d’une augmentation de 5% de son emprise au sol ;
soit dans les cas et conditions du paragraphe 1.2.2, c’est à dire à hauteur de 30 m² de surface de plancher pour les construction à destination d’habitation existante à la date d’approbation du PLU-H ou de 5% de l’emprise au sol à la même date des construction ayant une autre destination que celle du paragraphe 1.2.1 et des alinéas a) et b) du paragraphe 1.2.2.

Or, l’emprise au sol des bâtiments existants sur la parcelle n’est pas précisée par la SCI IDE mais leur extension de 5% n’aurait manifestement pas pour conséquence d’amener à bâtir sur l’emprise expropriée.

De plus, si une partie du bâtiment est à destination d’habitation, celle-ci n’est pas située en façade Sud du bâtiment, donnant sur la cour partiellement expropriée, de sorte qu’aucune extension de cette partie de la construction ne serait de nature à amener à bâtir sur la cour.

Il s’ensuit que si la parcelle d’origine n’est pas dénuée de tout droit à bâtir, l’emprise expropriée constitue une partie de terrain manifestement inconstructible, ceci sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les développements de l’expropriant relatifs aux constructions en retrait, à la marge de recul et à l’alignement des bâtiments.

Les parties ont ensuite appliqué la méthode par comparaison pour estimer la valeur vénale de l’emprise expropriée.

Le SYTRAL MOBILITES a distingué la partie de l’emprise occupée par les places de stationnement de celle en terrain nu.

Pour le terrain nu, d’une surface de 59 m², il cite les mutations suivantes :

vente du 27 juillet 2017, d’une parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 11], d’une surface de 1 805 m², en zone UEi1, au prix de 264 019,00 euros, soit 146,27 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement considère que la vente est trop ancienne pour établir, par comparaison, la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Il demande qu’elle soit écartée.

vente du 03 décembre 2019, d’une parcelle sise [Adresse 10] à [Localité 11], d’une surface de 699 m², en zone UEi1, au prix de 70 000,00 euros, soit 100,14 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement considère que la vente est trop ancienne pour établir, par comparaison, la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Il demande qu’elle soit écartée.

vente du 12 février 2021, d’une parcelle sise [Adresse 11] à [Localité 10], d’une surface de 1 638 m², en zone UEi2, au prix de 290 000,00 euros, soit 177,05 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement considère que la vente est trop ancienne pour établir, par comparaison, la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Il demande qu’elle soit écartée.

vente du 28 décembre 2021, d’une parcelle sise [Adresse 12] à [Localité 11], d’une surface de 392 m², en zone UEi1, au prix de 75 500,00 euros, soit 192,60 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement considère que la vente est trop ancienne pour établir, par comparaison, la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Il demande qu’elle soit écartée.

vente du 12 avril 2022, d’une parcelle sise [Adresse 13] à [Localité 10], d’une surface de 101 m², en zone UEi2, au prix de 19 000,00 euros, soit 188,12 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement considère que la vente est trop ancienne pour établir, par comparaison, la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Il demande qu’elle soit écartée.

dont il déduit un prix moyen de 160,84 € / m², auquel il applique un abattement de 50%, afin de tenir compte du caractère inconstructible du terrain exproprié, alors que les ventes citées portent sur des terrains constructibles, pour finalement proposer une indemnité de 90,00 € / m².

Il se prévaut ensuite des transactions suivantes :

vente du 02 décembre 2024, d’une parcelle sise [Adresse 14] à [Localité 10], d’une surface de 135 m², au prix de 12 150,00 euros, soit 90,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement considère que la vente est trop ancienne pour établir, par comparaison, la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Il demande qu’elle soit écartée.

vente du 02 décembre 2024, d’une parcelle sise [Adresse 15] à [Localité 10], d’une surface de 54 m², au prix de 4 860,00 euros, soit 90,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement considère que la vente est trop ancienne pour établir, par comparaison, la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Il demande qu’elle soit écartée.

vente du 23 janvier 2025, d’une parcelle sise [Adresse 16] à [Localité 10], d’une surface de 91 m², au prix de 8 200,00 euros, soit 90,00 € / m² ;

Il s’agit du terme n° 1 du commissaire du Gouvernement

vente du 11 septembre 2024, d’une parcelle sise [Adresse 17] à [Localité 10], d’une surface de 335 m², au prix de 26 800,00 euros, soit 80,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement considère que la vente est trop ancienne pour établir, par comparaison, la valeur vénale actuelle du bien exproprié. Il demande qu’elle soit écartée.

Appliquant le prix de 90 € / m² à la surface nue de 59 m², il propose une indemnité de 5 310,00 euros pour cette partie de l’emprise.

S’agissant des places de stationnement, il reprend les mutations citées dans l’avis du domaine :

dont le prix moyen s’élève à 7 500,00 euros par place et observe que le prix moyen d’une place de stationnement dans la commune voisine de [Localité 11] s’élève, selon un autre avis du domaine, à 7 366,60 euros par place :

Multiplié par le nombre de places adopté par lui, il propose 37 500,00 euros pour les places de stationnement.

L’indemnité totale proposée s’élève à 43 000,00 euros.

La SCI IDE propose pour sa part les mutations suivantes :

vente du 1er octobre 2025, d’une parcelle sise [Adresse 18] à [Localité 10], d’une surface de 130 m², au prix de 23 493,00 euros, soit 180,00 € / m² ;

vente du 17 décembre 2025, d’une parcelle sise [Adresse 19] à [Localité 10], d’une surface de 80 m², au prix de 9 960,00 euros, soit 124,50 € / m² ;

Prenant toutefois pour référence le rapport d’expertise extra-judiciaire établi par Monsieur [M] du cabinet ADEQUATION EXPERTISE, elle affirme que la surface de l’emprise aurait une valeur de 1 300,00 € / m².

S’agissant des emplacements de stationnement, elle considère que neuf seront perdus et, se référant de nouveau au rapport précité, adopte les termes cités comme la méthode par capitalisation également employée.
Le commissaire du Gouvernement a également estimé l’emprise expropriée en distinguant la valeur des places de stationnement de celle du reste de sa surface.

S’agissant des places de stationnement, il a recherché des ventes conclues de 2023 à 2026, de places de parking en surface, dans un rayon de 1,5 km du bien exproprié. Il propose les transactions suivantes ;

vente du 09 février 2024, d’une place sise [Adresse 20] à [Localité 12], au prix de 6 000,00 euros ;

vente du 27 février 2024, d’une place sise [Adresse 21] à [Localité 11], au prix de 9 000,00 euros ;

vente du 11 avril 2023, de deux places sises [Adresse 22] à [Localité 12], au prix de 15 000,00 euros, soit 7 500,00 euros par place ;

vente du 08 janvier 2025, d’une place sise [Adresse 23] à [Localité 12], au prix de 8 100,00 euros ;

vente du 31 janvier 2025, d’une place sise [Adresse 24] à [Localité 12], au prix de 7 000,00 euros ;

Il en déduit :
un prix moyen de 7 520,00 € / place ;
un prix médian de 7 500,00 € / place.

Il considère que les places de stationnement doivent être indemnisées à hauteur de 7 520,00 euros par place, soit 37 600,00 euros pour cinq places.

S’agissant du reste de la surface, il a recherché des ventes conclues à partir du mois de janvier 2025, portant sur des terrains nus, inconstructibles, situés dans un rayon de 1000 mètres autour du bien exproprié. Après exclusion des cessions intervenues pour un prix symbolique, il propose les mutations suivantes :

vente du 23 janvier 2025, d’une parcelle sise [Adresse 16] à [Localité 10], d’une surface de 91 m², au prix de 8 200,00 euros, soit 90,11 € / m² ;

Il s’agit de la vente n° 8 de l’expropriant.

vente du 1er octobre 2025, d’une parcelle sise [Adresse 25] à [Localité 10], d’une surface de 143 m², au prix de 20 449,00 euros, soit 143,00 € / m² ;

vente du 10 février 2025, d’une parcelle sise [Adresse 26] à [Localité 10], d’une surface de 70 m², au prix de 7 150,00 euros, soit 102,14 € / m² ;

vente du 21 juillet 2025, d’une parcelle sise [Adresse 27] à [Localité 12], d’une surface de 59 m², au prix de 4 425,00 euros, soit 75,00 € / m² ;
vente du 20 février 2025, d’une parcelle sise [Adresse 28] à [Localité 12], d’une surface de 21 m², au prix de 1 600,00 euros, soit 76,19 € / m² ;

vente du 24 juillet 2025, de parcelles sises [Adresse 5] à [Localité 10], d’une surface de 54 m², au prix de 3 350,00 euros, soit 62,04 € / m² ;

vente du 17 décembre 2025, d’une parcelle sise [Adresse 19] à [Localité 10], d’une surface de 80 m², au prix de 7 000,00 euros, soit 87,50 € / m² ;

Il s’agit de la vente n° 2 de l’expropriée, après rectification.

vente du 30 juin 2025, de parcelles sises [Adresse 30] à [Localité 10], d’une surface de 94 m², au prix de 20 300,00 euros, soit 215,96 € / m² ;

vente du 30 juin 2025, d’une parcelle sise [Adresse 31] à [Localité 10], d’une surface de 253 m², au prix de 95 200,00 euros, soit 376,28 € / m² ;

Il en déduit :
un prix moyen de 136,47 € / m² ;
un prix médian de 90,11 € / m².

Toutefois, il relève que les mutations n° 8 et 9 sont distantes de près d’un kilomètre du bien exproprié, en direction de l’Ouest et donc de la ville de [Localité 1], quand les autres sont situées au plus à 218 mètres. Ces deux ventes présentent des valeurs anormalement élevées par rapport au reste du panel, l’amenant à considérer que leur éloignement géographique et son incidence sur la valorisation des biens ne rend pas opportune leur utilisation à titre de comparaison.

Tenant comptes des mutations n° 1 à 7, il aboutit à :
un prix moyen de 90,85 € / m² ;
un prix médian de 87,5 € / m².

Retenant le prix moyen, appliqué à une surface de 59 m² après déduction de la surface occupée par les places de stationnement, il propose une indemnisation à hauteur de 5 360,15 euros pour la surface de terrain nu.

L’indemnisation totale proposée s’élève à 42 960,15 euros.

*****

En premier lieu, la méthode consistant à évaluer par comparaison la valeur vénale de l’emprise expropriée en distinguant les places de stationnement du surplus des autres surfaces sera retenue.

En deuxième lieu, s’agissant des places de stationnement, les ventes citées par l’expropriant sont, pour la plupart, relativement anciennes, datant de 2021 et 2022.
De plus, la distance séparant les biens concernés par ces ventes et le bien exproprié n’est pas précisée.

Dès lors, ces mutations ne sont pas les plus pertinentes pour en déduire la valeur vénale du bien exproprié.

Ensuite, si les informations mentionnées dans le rapport du cabinet ADEQUATION EXPERTISE étaient très insuffisantes pour assurer le respect du principe de la contradiction dans le cadre de la méthode par comparaison, les précisions apportées dans le mémoire de l’expropriée y remédient partiellement et amènent à les prendre en considération.

Il en ressort qu’elles portent toutes, à l’exception de la vente du mois de janvier 2022 citée au point 3.1.1 du rapport (7 000 €) et de la vente du mois de novembre 2022 citée en page 28 du mémoire (6 000 €), sur des places de stationnement situées dans des parkings souterrains, avec ou sans box, mais pas sur des stationnements de surface.

Le fait que ces ventes ne portent pas sur des stationnements de consistance comparable à celle des places expropriées ou datent, pour celles de même nature, d’environ quatre ans, les rend impropres à l’emploi de la méthode par comparaison.

Par ailleurs, pour appliquer la méthode par capitalisation, le rapport du cabinet ADEQUATION EXPERTISE estime la valeur locative « A la lumière des éléments de référence et de comparaison livrés dans l’analyse de marché » (p. 27/43), alors que sa partie VI, intitulée « ANALYSE DE MARCHE », s’avère muette sur la valeur locative des places de stationnement.

De plus, après avoir évalué in abstracto la valeur locative mensuelle d’une place de stationnement dans une fourchette de 40,00 € à 85,00 €, portant aussi bien sur les garages boxés que les places de parking, souterrains ou aériens, puis estimé qu’« une valeur moyenne est justifiée » (p. 28/43), le rapport retient une valeur locative mensuelle par place expropriée de 50,00 €, ne correspondant pas à la moyenne.

En outre, un taux de capitalisation de 6,75% est adopté sans qu’aucun élément justificatif objectif ne soit produit.

Or, d’une part, cette méthode est dépourvue de toute pertinence au cas présent, ainsi que le souligne le commissaire du Gouvernement, les places de stationnement étant louées en même temps que des locaux d’activité, pour un prix unique et global.

D’autre part, la valeur du loyer virtuel, comme le taux de capitalisation, ne reposent sur aucun élément de justificatif et sont dépourvus de toute valeur probante.

Enfin, les ventes citées par le commissaire du Gouvernement sont récentes et concernent des places de stationnement situées en extérieur.

Elles seront adoptées comme termes de comparaison.

En troisième lieu, s’agissant de la valeur du surplus de l’emprise expropriée, les ventes n° 1 à 5 citées par l’expropriant sont trop anciennes pour en déduire la valeur vénale actuelle du bien.
Les ventes n° 6 à 9 sont récentes et situées à proximité du bien exproprié. Si celles n° 6, 7 et 9 sont légèrement plus anciennes que la n° 8, comme datant de 2024 et non pas 2025, leur fraîcheur est suffisante pour retenir qu’elles sont représentatives de la valeur vénale du bien sur le marché, ce qu’établit leur proximité avec les valeurs moyenne et médiane calculées par le commissaire du Gouvernement.

Elles seront retenues pour comparaison.

La prétention de l’expropriée, à hauteur de 1 300 € / m², ne repose sur aucun élément de preuve, le rapport du cabinet ADEQUATION EXPERTISE n’ayant, contrairement à ce qu’elle soutient, pas évalué la valeur de la partie commerciale de son bien à ce prix.

Les deux ventes que cite la SCI IDE sont récentes et situées à proximité du bien exproprié, celle n° 2 étant d’ailleurs mentionnée par le commissaire du Gouvernement.

Sa vente n° 1 concerne aussi un terrain nu, mais le prix de 23 493,00 euros ne correspond pas à la seule parcelle BT n° [Cadastre 3], de 130 m², mais à la vente de cette dernière et de la parcelle BT, n° [Cadastre 4], de 13 m², comme le démontre la mention « Cette vente s’est effectuée sur plusieurs parcelles. Liste des parcelles complémentaires : 692560000BT0474 » lisible sur la capture d’écran en page 24 du mémoire de l’expropriée.

De surcroît, à l’instar de l’emprise expropriée, ces parcelles sont constituées d’emprises détachées de parcelles plus grandes, selon une bande de terrain longeant la [Adresse 5]. Elles accueillaient des places de stationnement, dont le nombre et la valeur ne sont pas précisés, ni pris en considération par la SCI IDE dans la valeur du terrain dont elle se prévaut, alors que la valeur au mètre carré d’une place de stationnement en extérieur (7 500 / 12 = 625 € / m²) excède largement celle du terrain nu.

Partant, cette mutation ne pourra être adoptée comme terme de comparaison.

Les ventes récentes citées par le commissaire du Gouvernement portent, pour la plupart, sur des biens de consistance comparable à celle de l’emprise expropriée, hors places de stationnement, et situés à proximité.

Toutefois, ainsi qu’il l’a exposé, les ventes n° 8 et 9 qu’il cite concernent des biens relativement éloignés de celui exproprié et surtout plus proches de la ville de [Localité 1], avec pour effet d’accroître sensiblement leur valeur. Ces valeurs sont décorrelées de celles des autres mutations proposées et présentent un caractère aberrant au sens statistique par rapport au panel proposé, dont ils faussent la valeur moyenne.

Dès lors, les ventes n° 1 à 7 du commissaire du Gouvernement seront retenues comme termes de comparaison et celles n° 8 et 9 seront écartées.

Il résulte de ce qui précède que :

s’agissant de l’évaluation de la valeur vénale de la partie de l’emprise occupée par les places de stationnement, sont retenus les termes suivants :

vente du 09 février 2024, d’une place sise [Adresse 20] à [Localité 12], au prix de 6 000,00 euros ;
vente du 27 février 2024, d’une place sise [Adresse 21] à [Localité 11], au prix de 9 000,00 euros ;

vente du 11 avril 2023, de deux places sises [Adresse 22] à [Localité 12], au prix de 15 000,00 euros, soit 7 500,00 euros par place ;

vente du 08 janvier 2025, d’une place sise [Adresse 23] à [Localité 12], au prix de 8 100,00 euros ;

vente du 31 janvier 2025, d’une place sise [Adresse 24] à [Localité 12], au prix de 7 000,00 euros ;

Il s’en déduit :
un prix moyen de 7 520,00 € / place ;
un prix médian de 7 500,00 € / place.

Bien qu’elles n’aient pas été retenues parmi les termes de comparaison les plus pertinents, la vente du mois de janvier 2022 citée au point 3.1.1 du rapport du cabinet ADEQUATION EXPERTISE (7 000 €) et celle du mois de novembre 2022 citée en page 28 du mémoire de l’expropriée (6 000 €), amènent à retenir le prix médian.

Soit, pour cinq places de stationnement d’une surface unitaire de 12 m², une valeur de 37 500,00 euros.

s’agissant de l’évaluation de la valeur vénale du surplus de l’emprise expropriée, sont retenus les termes suivants :

vente du 02 décembre 2024, d’une parcelle sise [Adresse 14] à [Localité 10], d’une surface de 135 m², au prix de 12 150,00 euros, soit 90,00 € / m² ;

vente du 02 décembre 2024, d’une parcelle sise [Adresse 15] à [Localité 10], d’une surface de 54 m², au prix de 4 860,00 euros, soit 90,00 € / m² ;

vente du 11 septembre 2024, d’une parcelle sise [Adresse 17] à [Localité 10], d’une surface de 335 m², au prix de 26 800,00 euros, soit 80,00 € / m² ;

vente du 23 janvier 2025, d’une parcelle sise [Adresse 16] à [Localité 10], d’une surface de 91 m², au prix de 8 200,00 euros, soit 90,11 € / m² ;

vente du 1er octobre 2025, d’une parcelle sise [Adresse 25] à [Localité 10], d’une surface de 143 m², au prix de 20 449,00 euros, soit 143,00 € / m² ;

vente du 10 février 2025, d’une parcelle sise [Adresse 26] à [Localité 10], d’une surface de 70 m², au prix de 7 150,00 euros, soit 102,14 € / m² ;

vente du 21 juillet 2025, d’une parcelle sise [Adresse 27] à [Localité 12], d’une surface de 59 m², au prix de 4 425,00 euros, soit 75,00 € / m² ;

vente du 20 février 2025, d’une parcelle sise [Adresse 28] à [Localité 12], d’une surface de 21 m², au prix de 1 600,00 euros, soit 76,19 € / m² ;

vente du 24 juillet 2025, de parcelles sises [Adresse 5] à [Localité 10], d’une surface de 54 m², au prix de 3 350,00 euros, soit 62,04 € / m² ;

vente du 17 décembre 2025, d’une parcelle sise [Adresse 19] à [Localité 10], d’une surface de 80 m², au prix de 7 000,00 euros, soit 87,50 € / m² ;

Il s’en déduit :
un prix moyen de 89,60 € / m² ;
un prix médian de 88,75 € / m².

Eu égard à ces prix et aux dispositions de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, la valeur vénale de la partie de l’emprise hors places de stationnement sera évaluée à hauteur de 90 € / m², sur 59 m², soit 5 310,00 euros.

Dès lors, le préjudice de dépossession subi par la SCI IDE du fait de l’expropriation de l’emprise de 119 m² est évalué à 42 960,15 euros, mais les prétentions de l’expropriant et du commissaire du gouvernement étant supérieures, il y a lieu, par application de l’article R. 322-1 du code de l’expropriation, de fixer le montant de l’indemnité principale à hauteur de la plus faible de celles-ci, soit 42 960,15 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par l’expropriant à l’expropriée à la somme de 42 960,15 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :
20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;
15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;
10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par l’expropriant à l’expropriée à la somme de 5 296,02 euros.

Sur l’indemnité de clôture

Le montant du préjudice résultant de l’expropriation, que l’indemnité de clôture doit réparer dans son intégralité, doit être évalué à la hauteur de la nécessité pour l’exproprié de se clôturer afin de préserver sa propriété des intrusions (Civ. 3, 5 janvier 2017, 15-25.890).

En l’espèce, la proposition du SYTRAL MOBILITES de procéder à la restitution en nature des fonctionnalités n’est pas acceptée par la SCI IDE, qui sollicite l’octroi d’une indemnisation à ce titre.

Contrairement à ce qu’elle soutient, les travaux mentionnés sur les devis produits par l’expropriée portent sur la réfection de la clôture et l’installation de portails, tout comme le devis versé aux débats par le SYTRAL MOBILITES, établi par la société INGEROP (11 492,65 euros HT) qui exécute déjà des travaux dans le cadre du projet BHNS.

De plus, les devis des sociétés DELTA RENOVATION (65 711,30 euros HT) et J. ALVES MACONNERIE (70 300,00 euros HT) portent, pour partie, sur la démolition de la clôture existante, qui appartient à l’expropriant. Ces frais ne sauraient être retenus.

En outre, alors que le devis produit par l’expropriant comprend la dépose et le réemploi du portail existant, avec ajout d’un moteur électrique dont il est aujourd’hui dépourvu :
le devis de la société DELTA RENOVATION prévoit un portail de 14 mètres de long et un second portail de 4,2 mètres de long, avec motorisation, alors que le portail actuel mesure environ 6,5 mètres de long ;
le devis de la société J. ALVES MACONNERIE prévoit la pose de quatre portails avec motorisations indépendantes.

Or, il n’est pas démontré par l’expropriée que le remploi du portail actuel ne serait pas possible, ni que l’accès des véhicules aux bâtiments serait compromis en raison de difficultés de giration.

En effet, si seules les places de stationnement restantes sont occupées par des véhicules garés, la réduction de la distance séparant la clôture des ateliers ne devrait pas empêcher l’accès, étant observé que la largeur d’une route à double sens est en général comprise entre 5,50 mètres et 6 mètres, soit une largeur inférieure à celle du portail existant.

A cela s’ajoute que les plans reproduits en pages 30 et 31 du mémoire de l’expropriée ne sont pas à l’échelle et que la largeur de l’accès a été grossièrement réduite sur le plan supposé établir la difficulté d’accès.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par l’expropriant à l’expropriée à la somme de 11 492,65 euros HT.
Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

En l’espèce, un local d’activité moins ou plus difficilement exploitable qu’un autre se loue pour un loyer moindre et se trouve plus susceptible d’être vacant, notamment en l’absence de preneur si le montant du loyer n’est pas en corrélation avec les revenus pouvant être tirés de l’activité à y développer.

Dès lors, il est certain que la perte de cinq places de stationnement emportera une perte de valeur de la partie de la parcelle initialement cadastrée section BT, n° [Cadastre 1], située hors emprise expropriée, la valeur des locaux d’activité à destination de garage qui s’y trouvent implantés étant liée aux revenus qu’ils produisent, eux-même liés à la possibilité de les exploiter et cette exploitation étant complexifiée par le fait que moins de véhicules de clients ou du preneur pourront stationner sur le parking, qui annexe déjà des voies de circulation.

Pour établir l’étendue de ce préjudice, l’expropriée se réfère au rapport du cabinet ADEQUATION EXPERTISE, qui a employé deux méthodes d’évaluation :
par comparaison : après avoir estimé la valeur des locaux d’activité à 3 500,00 € / m², il chiffre la perte de valeur à hauteur de 1 300,00 € / m², l’amenant à estimer la dépréciation du surplus à hauteur de 221 000,00 euros ;
par capitalisation : après avoir estimé la valeur locative annuelle des locaux d’activité à 220 € / m², chiffre la perte de valeur à hauteur de 70,00 € / m² / an, avec capitalisation au taux de 6%, l’amenant à estimer la dépréciation du surplus à hauteur de 199 000,00 euros ;
avant de retenir une valeur moyenne de 210 000,00 euros.

Toutefois, dans le cadre de la méthode par comparaison, le cabinet ADEQUATION EXPERTISE s’est fondé sur des ventes dont il ne fournit pas les informations prévues par l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, ni ne précise les références de publication, ne mettant pas les autres parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien fondé.

En outre, il s’agit de ventes datant de 2019 à 2022, dont l’ancienneté ne permet pas de déduire la valeur actuelle des locaux d’activité, ni la perte de valeur imputable à l’expropriation. De plus, les valeurs présentées par ces ventes sont comprises entre 1 000,00 € / m² et 5 389,22 € / m², ce qui tend à démontrer qu’il ne s’agit pas de biens de même consistance et que leur regroupement dans un panel destiné à établir une valeur moyenne est dépourvu d’intérêt, faute de valeur probante du résultat qui en est issu.

De surcroît, l’ampleur de la perte de valeur au mètre carré, retenue dans le rapport à hauteur de 1 300 € / m², n’est fondée sur aucun élément objectif et n’est pas justifiée.

Par ailleurs, dans le cadre de la méthode par capitalisation, le rapport se réfère à la côte CALLON et à des « observatoires en ligne » dont il ne donne pas les références, pour apprécier la valeur locative au mètre carré du garage.

Le loyer effectif des locaux d’activité de l’expropriée s’élevant à 215,29 € / m², le rapport conclut qu’il figure dans la fourchette haute (p. 20/43), alors que ce montant est inférieur au loyer moy

[…texte tronqué, 4708 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]