Vente immobilière parfaite : absence de condition suspensive de prêt et information suffisante sur l’amiante et les honoraires

L’erreur ne vicie le consentement, au sens de l’article 1130, alinéa 1er, du Code civil, que si elle a déterminé le consentement ou conduit à contracter à des conditions substantiellement différentes. La juridiction écarte ce moyen lorsque le compromis mentionne expressément la présence d’amiante et la non-conformité de l’assainissement, avec obligation de mise en conformité à la charge de l’acquéreur.

L’article 1137 du Code civil ne permet pas davantage de retenir un dol lorsque le compromis détaille le prix, les frais d’acte et les honoraires de négociation, en précisant que ces derniers sont dus par l’acquéreur. La signature du compromis, malgré ces mentions, exclut la dissimulation déterminante alléguée.

La condition suspensive tenant à l’accord des créanciers est réputée satisfaite lorsque les créanciers avisés ne s’opposent pas à la vente et que le silence de l’un d’eux manifeste un accord tacite. La vente est alors parfaite, malgré l’absence de financement obtenu par l’acquéreur, aucune condition suspensive de prêt n’ayant été stipulée.

La juridiction confirme le jugement valant vente, le paiement du prix et des honoraires d’agence, ainsi que les condamnations au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

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Après la signature d’un compromis sans condition suspensive de prêt, l’acquéreur n’a pas obtenu les fonds nécessaires et plusieurs reports sont demeurés infructueux. La cour a écarté les arguments tirés de l’erreur, du dol et de l’absence d’accord des créanciers, puis confirmé le jugement valant vente ainsi que les condamnations financières.

Des particuliers propriétaires d’une maison ont fait l’objet d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Le liquidateur a confié l’estimation du bien à la société Paola Immobilier, puis une société civile immobilière a formulé une offre et signé un compromis de vente, sans condition suspensive de prêt.

Le compromis mentionnait la présence d’amiante, la non-conformité de l’assainissement, le prix net vendeur et les honoraires d’agence. L’acquéreur n’ayant pas obtenu les fonds, plusieurs reports de signature ont été sollicités, puis une mise en demeure est restée infructueuse.

Le liquidateur et l’agence ont demandé la réalisation judiciaire de la vente. L’acquéreur invoquait une erreur sur les qualités du bien, un dol concernant les honoraires et la défaillance de l’accord des créanciers. La cour confirme le jugement valant vente et les condamnations financières.

• Erreur déterminante du consentement ou des conditions substantiellement différentes
• Information contractuelle expresse sur l’amiante et l’assainissement
• Dol caractérisé par des manœuvres ou une dissimulation intentionnelle déterminante
• Mention précise du prix, des frais d’acte et des honoraires d’agence
• Absence de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt
• Information des créanciers inscrits sur le projet de vente
• Absence d’opposition ou accord tacite des créanciers avisés

• Compromis de vente mentionnant l’amiante dans les parties privatives
• Diagnostic d’assainissement signalant la non-conformité et les travaux requis
• Clause financière détaillant prix, frais d’acte et honoraires d’agence
• Coordonnées de l’agence figurant sous la mention de mandataire
• Courriers des créanciers ne s’opposant pas à la vente

La société civile immobilière acquéreuse reste engagée par le compromis et doit supporter le prix, les honoraires et les frais judiciaires. Le liquidateur peut faire constater judiciairement la vente, tandis que l’agence obtient le paiement de sa rémunération prévue au contrat.

• Transfert de propriété consacré par le jugement valant vente
• Paiement de 30 000 euros au liquidateur
• Paiement de 9 000 euros à l’agence immobilière
• Versement de 2 500 euros à chacune des intimées
• Prise en charge des dépens d’appel par l’acquéreur

À faire

• Vérifier toutes les mentions relatives aux diagnostics immobiliers
• Identifier précisément le prix net vendeur et les frais annexes
• Contrôler l’existence d’une condition suspensive de prêt
• Notifier le projet de vente aux créanciers inscrits
• Conserver les réponses et absences d’opposition des créanciers

À éviter

• Invoquer une erreur déjà révélée par le compromis
• Contester des honoraires clairement stipulés dans l’acte
• Solliciter des reports sans financement prévu contractuellement
• Ignorer une mise en demeure de régulariser la vente
• Négliger les conséquences financières d’une vente judiciaire

L’erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier

L’article 1130, alinéa 1er, du Code civil exige une erreur déterminante du consentement ou ayant conduit à contracter à des conditions substantiellement différentes. La juridiction écarte l’erreur : le compromis révélait la présence d’amiante et la non-conformité de l’assainissement, en précisant les travaux à réaliser par l’acquéreur.

La caractérisation du dol par dissimulation d’informations financières

Selon l’article 1137 du Code civil, le dol suppose des manœuvres, mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante. Les mentions du compromis indiquaient le prix, les frais d’acte et les 9 000 euros d’honoraires, dus par l’acquéreur, qui était donc informé des conditions financières.

La perfection de la vente sous condition d’accord des créanciers

La clause subordonnait la vente à l’accord des créanciers inscrits. Deux créanciers ont déclaré ne pas s’y opposer et le silence du troisième a été interprété comme un accord tacite. La vente a donc été jugée parfaite, malgré l’absence de financement de l’acquéreur.

Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 1130 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile