Résiliation judiciaire du bail d’habitation pour quarante mois d’impayés et indemnité d’occupation

En application des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution judiciaire peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. Le défaut de règlement de quarante mois d’échéances, malgré deux mises en demeure, caractérise un manquement suffisamment grave au jour où le juge statue et justifie la résiliation du bail.

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge, en cas de non-comparution du défendeur, de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. La preuve de l’arriéré repose sur le bail, le justificatif de propriété, les commandements de payer, l’assignation et le décompte. En vertu de l’article 1353 du Code civil, l’absence de preuve du paiement permet de retenir la créance locative.

La résiliation entraîne la libération des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, fixée à la valeur du dernier loyer et des charges. Le locataire défaillant supporte les dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile et une indemnité de 300 euros fondée sur l’article 700 du même code.

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Le locataire, qui n’avait ni justifié d’une assurance ni réglé les échéances, devait 21 950 euros correspondant à quarante mois d’impayés. Après deux mises en demeure infructueuses, le juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné la libération des lieux et fixé l’indemnité d’occupation à 550 euros par mois jusqu’à la restitution des clés.

Un propriétaire a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer mensuel de 500 euros et 50 euros de provisions sur charges. Le locataire n’a pas justifié d’une assurance garantissant les risques et a cessé de régler les échéances.

Après deux mises en demeure restées infructueuses, le propriétaire a demandé la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion, le paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu.

Au jour de l’audience, l’arriéré s’élevait à 21 950 euros, correspondant à quarante mois d’impayés. Le juge a prononcé la résiliation, ordonné la libération des lieux et fixé l’indemnité d’occupation à 550 euros par mois jusqu’à la restitution des clés.

• Obligation contractuelle de payer loyers et charges aux échéances convenues
• Inexécution suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire
• Appréciation des manquements à la date de la décision
• Décompte locatif établi jusqu’à la date de résiliation
• Absence de preuve du paiement ou de l’extinction de la dette
• Maintien dans les lieux après résiliation
• Indemnité calculée selon la valeur équitable du logement

• Justificatif de propriété du logement
• Bail d’habitation signé par les parties
• Deux mises en demeure de payer et de justifier l’assurance
• Commandements de payer produits à la procédure
• Décompte arrêté au 9 juin 2026 à 21 950 euros

Le propriétaire obtient la résiliation du bail, la libération du logement et le recouvrement de l’arriéré. Le locataire doit restituer les clés, payer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et supporter les frais de procédure.

• Résiliation judiciaire du bail d’habitation
• Libération des lieux sous quinze jours après signification
• Expulsion possible après commandement et délai légal
• Paiement de 21 950 euros avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation de 550 euros mensuels jusqu’aux clés
• Prise en charge des dépens et de 300 euros

À faire

• Conserver le bail signé et le justificatif de propriété
• Établir un décompte actualisé des loyers impayés
• Adresser des mises en demeure documentées
• Produire les commandements de payer
• Justifier la remise effective des clés

À éviter

• Négliger la dénonciation de l’assignation à la préfecture
• Réclamer des sommes sans décompte vérifiable
• Oublier de déduire les frais relevant des dépens
• Fixer l’indemnité sans référence au loyer antérieur
• Procéder à l’expulsion sans commandement préalable

La non-comparution du défendeur devant le juge

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue au fond malgré la non-comparution du défendeur, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La dénonciation de l’assignation à la préfecture six semaines avant l’audience a permis de retenir la recevabilité de l’action.

La résiliation judiciaire du bail pour inexécution grave

Les articles 1224 et 1227 du Code civil permettent de demander en justice la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. Quarante mois d’impayés, malgré deux mises en demeure, caractérisent un manquement grave justifiant la résiliation au jour de la décision.

La preuve de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1353 du Code civil, le créancier doit prouver l’obligation et celui qui se prétend libéré doit établir le paiement. Le bail, le justificatif de propriété, les commandements de payer, l’assignation et le décompte ont établi une dette de 21 950 euros. Après résiliation, l’occupation sans titre ouvre droit à une indemnité compensatoire de 550 euros mensuels jusqu’à la remise des clés.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 1224 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution