Résiliation judiciaire d’un bail pour impayés locatifs persistants et défaut d’assurance du locataire

La cour rappelle que le paiement du loyer et des charges constitue l’obligation essentielle du locataire, en application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La résiliation judiciaire suppose que le bailleur établisse un manquement suffisamment grave, apprécié au regard de sa durée, de son montant, de sa persistance et de l’évolution du comportement du locataire jusqu’à la décision.

L’absence totale de paiement pendant plus de trois ans, l’absence de régularisation et les incidents antérieurs caractérisent une inexécution suffisamment grave. Les difficultés personnelles ou financières alléguées ne peuvent exonérer le locataire du paiement d’une obligation contractuelle de somme d’argent lorsqu’elles ne sont pas justifiées par des pièces contemporaines.

La cour retient également le manquement à l’obligation d’assurance prévue par l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, les attestations produites ne couvrant pas la période litigieuse. Elle actualise l’arriéré locatif et accorde les intérêts au taux légal selon les dates correspondant aux sommes dues.

Les délais de paiement sont refusés, faute de justificatifs sur les ressources, charges, patrimoine et endettement, ainsi que de proposition d’apurement chiffrée. Enfin, sur le fondement des articles 1730 à 1732 du code civil et de l’article 7 c) et d) de la loi précitée, les frais de déblaiement sont mis à la charge du locataire, le procès-verbal d’expulsion et la facture établissant le manquement et le préjudice.

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La locataire avait cessé de payer ses loyers et charges et ne justifiait ni d’une situation financière permettant des délais ni d’une assurance. Après son expulsion, le logement et la cave ont été retrouvés encombrés et insalubres. La cour confirme la résiliation du bail, actualise la dette, refuse les délais et condamne la locataire au remboursement des frais de déblaiement et de remise en état.

Un bailleur a consenti en 1997 un bail d’habitation à une locataire. Celle-ci a cessé de régler les loyers et provisions sur charges à compter de janvier 2023, malgré une mise en demeure. Le bailleur l’a assignée afin d’obtenir le paiement de l’arriéré et la résiliation du bail.

Le juge des contentieux de la protection a prononcé la résiliation judiciaire, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. La locataire a interjeté appel, contestant la résiliation et sollicitant des délais de paiement.

La cour relève une dette persistante, non régularisée, ainsi qu’un défaut d’assurance et l’absence de justificatifs suffisants sur la situation financière de la locataire. Après l’expulsion, le logement et la cave ont été retrouvés très encombrés et insalubres. Le bailleur a produit un procès-verbal d’expulsion et une facture de déblaiement. La cour confirme la résiliation, actualise l’arriéré, refuse les délais et condamne la locataire au remboursement des frais de remise en état.

• Manquement établi à l’obligation essentielle de paiement
• Impayés importants, prolongés et totalement non régularisés
• Appréciation de la gravité jusqu’au jour où la cour statue
• Défaut d’assurance locative pendant la période litigieuse
• Absence de justificatifs financiers contemporains
• Absence de proposition d’apurement chiffrée
• Besoin du créancier incompatible avec un nouveau report

• Décompte locatif produit par le bailleur et non contesté
• Historique des impayés et absence de tout versement
• Attestations d’assurance ne couvrant pas la période litigieuse
• Procès-verbal d’expulsion décrivant l’état des lieux
• Facture de déblaiement et de mise en décharge

La locataire supporte la résiliation du bail, l’arriéré actualisé, les indemnités d’occupation, les frais de déblaiement et les frais de procédure. Le bailleur obtient la reconnaissance de sa créance et le remboursement des dépenses directement causées par la restitution dégradée des lieux.

• Résiliation judiciaire et expulsion confirmées
• Arriéré locatif actualisé avec intérêts différenciés
• Indemnités d’occupation maintenues jusqu’à libération
• Frais de déblaiement imputés à la locataire
• Demande de délais de paiement rejetée
• Dépens et frais irrépétibles mis à la charge de la locataire

À faire

• Produire un décompte locatif détaillé et actualisé
• Documenter chaque mise en demeure adressée au locataire
• Vérifier annuellement l’attestation d’assurance locative
• Faire constater précisément l’état des lieux lors de la restitution
• Conserver les factures liées aux dégradations et au déblaiement

À éviter

• Laisser persister des impayés sans relance formalisée
• Demander des délais sans justificatifs financiers complets
• Produire des attestations d’assurance non contemporaines
• Réclamer des frais sans preuve du paiement ou du préjudice
• Négliger la formulation précise des demandes dans les conclusions

La résiliation judiciaire pour inexécution grave du paiement locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent le paiement du loyer et des charges. La cour retient une inexécution suffisamment grave en raison de l’absence totale de paiement pendant plus de trois ans, du montant de la dette, de l’absence de régularisation et d’antécédents d’impayés.

Les critères d’appréciation de la gravité des impayés locatifs

La gravité s’apprécie jusqu’au jour où la cour statue, en tenant compte de la persistance ou de la régularisation du manquement. Les difficultés personnelles ou financières alléguées ne sont pas retenues faute de justificatifs contemporains, de preuve d’une incapacité de travail ou de démarche concrète d’apurement.

La preuve des dégradations et frais de remise en état

Sur le fondement des articles 1730 à 1732 du code civil et de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit restituer les lieux dans un état permettant leur relocation. Le procès-verbal d’expulsion décrivant l’encombrement et l’insalubrité, ainsi que la facture de déblaiement, établissent le manquement et le préjudice.

Articles 805 et 907 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 562 du code de procédure civile, Article 954 du code de procédure civile, Articles 656 et 658 du code de procédure civile, Articles 472 et 473 du code de procédure civile, Articles 14 à 16 du code de procédure civile, Article 561 du code de procédure civile, Article 1229 du code civil, Article 1728 du code civil, Articles 1730 à 1732 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution