Saisie immobilière : vente forcée fondée sur une créance de copropriété certaine, liquide et exigible

L’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution impose au juge de l’exécution de vérifier les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6, de statuer sur les contestations et de déterminer les modalités de poursuite. Selon l’article L. 311-2, la saisie immobilière suppose un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ; l’article L. 111-6 précise les conditions de liquidité.

La juridiction retient le caractère certain, liquide et exigible de la créance au regard d’un jugement définitif, de son exécution provisoire, du décompte actualisé et des paiements intervenus. En application de l’article R. 322-18, elle vérifie la concordance entre la créance invoquée et le titre exécutoire, puis exclut les dépens non justifiés, à l’exception des frais de signification établis.

La créance est ainsi arrêtée à 5 340,76 euros. L’absence de comparution des débiteurs rend la vente amiable impossible. Les difficultés persistantes de règlement, les versements irréguliers, les condamnations antérieures et l’échec de l’enquête de solvabilité justifient la vente forcée. Celle-ci est ordonnée conformément à l’article R. 322-26, avec fixation de l’audience d’adjudication, organisation des visites, diagnostics et mesures de publicité.

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Un syndicat de copropriétaires a engagé une saisie immobilière contre deux propriétaires indivis, fondée sur un jugement définitif et plusieurs décomptes. Après déduction des paiements et exclusion de dépens insuffisamment justifiés, la créance a été fixée à 5 340,76 euros. Les débiteurs n’ayant pas comparu, et l’enquête de solvabilité ayant échoué, le juge a écarté la vente amiable et ordonné la vente forcée de l’immeuble.

Un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, a engagé une saisie immobilière contre deux propriétaires indivis d’un appartement et d’une cave, après la signification d’un commandement de payer valant saisie immobilière et sa publication au service de publicité foncière.

Les débiteurs, assignés à l’audience d’orientation, n’ont pas comparu ni été représentés. Le créancier produisait un jugement définitif les condamnant au paiement de charges de copropriété, de dommages-intérêts, de frais irrépétibles et des dépens, ainsi que plusieurs décomptes faisant apparaître des règlements partiels.

Après déduction des paiements et exclusion de dépens insuffisamment justifiés, la créance a été fixée à 5 340,76 euros. Compte tenu de l’échec d’une enquête de solvabilité, des condamnations antérieures et des règlements irréguliers, la vente amiable a été écartée et la vente forcée de l’immeuble ordonnée.

• Disposer d’un titre exécutoire constatant la créance
• Établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance
• Faire correspondre le décompte aux énonciations du titre
• Justifier les frais et dépens inclus dans la créance
• Constater l’absence de comparution empêchant la vente amiable
• Établir les difficultés persistantes de règlement
• Démontrer la nécessité de la vente pour recouvrer la créance

• Jugement définitif condamnant les débiteurs au paiement
• Certificat de non-appel établissant le caractère définitif
• Décompte arrêté et décompte actualisé après paiements
• Justificatif des frais de signification du titre exécutoire
• Enquête civile de solvabilité totalement infructueuse
• Jugements antérieurs relatifs aux charges de copropriété

Le créancier poursuivant obtient la fixation judiciaire de sa créance et la vente forcée de l’immeuble. Les débiteurs saisis restent exposés à l’adjudication, tandis que l’adjudicataire supportera les dépens et frais de poursuite en sus du prix.

• Créance retenue à 5 340,76 euros
• Vente aux enchères publiques de l’appartement et de la cave
• Organisation d’une visite pour les acquéreurs potentiels
• Réalisation ou actualisation des diagnostics immobiliers
• Support des frais taxés par l’adjudicataire
• Emploi des dépens excédentaires en frais privilégiés de vente

À faire

• Vérifier le titre exécutoire et son caractère définitif
• Actualiser le décompte après chaque règlement
• Justifier séparément chaque frais intégré à la créance
• Documenter les recherches de solvabilité et impayés antérieurs
• Organiser visites, diagnostics et publicités avant adjudication

À éviter

• Inclure des dépens sans justificatif
• Dépasser le montant résultant du titre exécutoire
• Présenter une vente amiable sans comparution du débiteur
• Négliger la publication du commandement de saisie
• Omettre les modalités de visite et de publicité

Les conditions de la saisie immobilière fondée sur une créance liquide

La saisie immobilière exige, selon l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. L’article L. 111-6 définit la liquidité par une évaluation en argent ou par la présence, dans le titre, des éléments nécessaires à cette évaluation. La juridiction a retenu ces conditions au regard du jugement définitif et des décomptes produits.

Le contrôle du montant de la créance poursuivie

L’article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution impose de mentionner le montant retenu pour la créance en principal, frais, intérêts et accessoires. Le juge vérifie sa concordance avec le titre exécutoire et n’admet que les dépens justifiés. Les seuls frais de signification établis ont été conservés, les autres dépens étant exclus.

Les critères de la vente forcée de l’immeuble

L’article R. 322-15 permet d’ordonner la vente forcée lorsque les conditions de la saisie sont réunies. L’absence de comparution des débiteurs excluait la vente amiable. Les difficultés persistantes de paiement, les versements irréguliers, les condamnations antérieures et l’enquête de solvabilité infructueuse ont rendu la vente nécessaire au recouvrement.

Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-31 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-37 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution