TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurent MARRIÉ
Me Anne BOURGEONNEAU

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe DE LA GATINAIS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00827 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5AQ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 01 octobre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2028

DÉFENDEURS
Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Laurent MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0997
Madame [J] [F] épouse [S], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1944

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 01 octobre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 26/00827 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5AQ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14/02/2014, Madame [U] a donné à bail à Monsieur [S] [V] et Madame [S] [J] née [F] un logement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] [H] est venu le 20 mai 2023 aux droits de Madame [U], étant légataire universel de celle-ci à son décès et propriétaire du bien immobilier concerné.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [S] [V] et Madame [S] [J] née [F] le 02/11/2023 pour obtenir paiement d’une somme de 8340,51 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 29 décembre 2025, Monsieur [K] [H] a fait assigner Monsieur [S] [V] et Madame [S] [J] née [F] devant le tribunal de céans aux fins de :

– A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail au titre du défaut d’assurance et la résiliation au 2 décembre 2023,
– En toute hypothèse constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail au titre du loyer et des charges impayés et la résiliation au 2 janvier 2024,
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [S] [J] née [F] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
– Les voir condamnés solidairement à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 103289,73 Euros décompte arrêté au 15 décembre 2025 inclus,
– Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
– Les voir condamnés solidairement à lui verser la somme de 5000 Euros en réparation de son préjudice moral,
– Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 10000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Les voir condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 2 novembre 2023
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été plaidée après renvoi à l’audience du 30 juin 2026 :

Monsieur [K] [H] représenté par son conseil maintient ses demandes et précise qu’une action en référé a été engagée mais que la Cour d’Appel a infirmé l’ordonnance en disant n’y avoir lieu à référé. Il actualise la dette à la somme de 136 405,11 Euros selon décompte au 11 juin 2026. Il précise que la clause résolutoire est acquise du fait du défaut de production d’assurance dans les délais et de la dette locative. De manière infiniment subsidiaire si Madame [S] apparaît ne plus devoir les indemnités d’occupation à compter du 7 mai 2024,il précise que celle-ci sera redevable solidairement avec Monsieur [S] de la somme de 33505,52 Euros tandis que Monsieur [S] sera redevable pour la période du 8 mai 2024 au 11 juin 2026 de la somme de 102 899,59 Euros. Il précise par ailleurs que le logement est parfaitement habitable et qu’aucune exception d’exécution ne peut être retenue tandis que les charges demandées sont justifiées. Il sollicite en outre désormais la somme de 10 000 Euros au titre du préjudice moral, le rejet de tout délai et la somme de 20 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [S] [J] née [F] a comparu, représentée, et exposé qu’elle a quitté les lieux le 7 mai 2024 et qu’elle s’en rapporte donc sur la question de l’acquisition de la clause résolutoire tandis qu’elle ne peut être redevable d’indemnités d’occupation qu’à compter de cette date. Elle précise que par ordonnance sur mesures provisoires du 3 avril 2025, le juge aux affaires familiales a fixé la résidence des enfants en alternance au domicile de chacun des parents et attribué à Monsieur [V] [S] la jouissance du domicile situé [Adresse 2], à charge pour lui d’en régler le loyer et les charges afférentes. Elle ajoute que le logement de par sa taille et son coût est désormais une dépense somptuaire excessive et ne constitue donc pas une dette ménagère pour la période postérieure à son départ. Elle précise avoir produit l’attestation d’assurance et que d’ailleurs le juge des contentieux de la protection dans son ordonnance a déclaré irrecevable la demande d’acquisition formée à ce titre. S’agissant de la dette, elle indique qu’elle ne présente pas de caractère certain, liquide et exigible, que les révisions de loyers appliquées les 14 février 2024, 14 février 2025 et 14 février 2026 sont irrégulières tandis que les charges locatives réclamées sont inexigibles faute de justification suffisante. En outre elle demande qu’il soit constaté que Monsieur [K] a manqué à son obligation de délivrance décent et en conséquence qu’il soit débouté de sa demande en paiement et subsidiairement, elle sollicite que Monsieur [K] soit débouté de toute demande excédant la somme de 20000,85 euros au titre de la dette locative au 11 mars 2026. Elle demande enfin que Monsieur [S] soit condamné à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des indemnités d’occupation postérieures au 3 avril 2025 et à titre reconventionnel, Madame [F] épouse [S] sollicite la condamnation de Monsieur [K] à lui payer la somme de 56 204,08 euros au titre des sommes indûment perçues au titre des révisions de loyer, des loyers et des charges sur la période non prescrite, outre 20000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

En conséquence Madame [S] [J] née [F] a formulé les demandes suivantes aux fins de voir le juge des contentieux de la protection :
– Constater que Monsieur [H] [K] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et dire que ces manquements sont de nature à affecter l’exigibilité et le montant des loyers et indemnités d’occupation réclamés,
– Dire que la dette locative alléguée par Monsieur [H] [K] ne présente pas, à son égard caractère certain, liquide et exigible à hauteur de la somme réclamée,
– Dire que les révisions de loyer appliquées postérieurement à la reconduction tacite du bail intervenue le 14 février 2023, et notamment celles opérées les 14 février 2024, 14 février 2025 et 14 février 2026, sont irrégulières et inopposables aux locataires,
– Dire que les charges locatives réclamées sont inexigibles faute de justification suffisante et en raison des Incohérences affectant leur répartition,
– Dire qu’aucun délai de contestation de trois ans ne lui est opposable s’agissant des charges locatives,
– Débouter en conséquence Monsieur [H] [K] de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 136.405,11 euros arrêtée au 11 juin 2026,
– Dire irrecevable la demande de Monsieur [V] [S] aux fins de fixation de la contribution aux charges du mariage de Madame [J] [F] épouse [S],
À titre subsidiaire :
– Débouter Monsieur [V] [S] de toutes ses demandes contre Madame [J] [F] épouse [S],
– Dire qu’elle ne saurait être tenue au paiement des sommes postérieures à son départ effectif des lieux, intervenu le 7 mai 2024,
– Dire que l’exposition personnelle maximale de Madame [J] [F] épouse [S] ne peut être appréciée qu’au regard des sommes antérieures à son départ effectif des lieux,
– Dire que toute condamnation éventuellement prononcée à l’encontre de Madame [J] [F] épouse [S] ne saurait excéder la somme de 9.128,16 euros, sous réserve de l’ensemble des développées et sans préjudice de la déduction des charges qui seraient écartées faute de justification suffisante,
– Débouter Monsieur [H] [K] de toute demande excédant cette somme à l’encontre de Madame [J] [F] épouse [S] ;
En tout état de cause, sur les indemnités d’occupation postérieures au 7 mai 2024 :
– Dire que l’indemnité d’occupation postérieure à son départ effectif ne constitue pas une dette ménagère au sens de 220 du Code civil,
– Dire qu’elle n’est pas solidairement tenue au paiement des indemnités d’occupation postérieures au 7 mai 2024,
– Débouter Monsieur [H] [K] de sa demande de condamnation solidaire au paiement des indemnités d’occupation postérieures au 7 mai 2024
– A titre subsidiaire sur ce point, condamner Monsieur [V] [S] à garantir intégralement Madame [J] [F] épouse [S] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des indemnités d’occupation postérieures au 3 avril 2025,
– Au titre de ses demandes reconventionnelles :
– Condamner Monsieur [H] [K] à lui payer la somme de 55.592,16 euros au titre des sommes indûment perçues sur la période non prescrite,
– À titre subsidiaire, si le juge devait écarter les charges de l’exercice 2020 comme prescrites, condamner Monsieur [H] [K] à payer à Madame [J] [F] épouse [S] la somme de 49.100,74 euros au titre des sommes indûment perçues sur la période non prescrite,
En tout état de cause :
– Lui Accorder les plus larges délais pour régler à Monsieur [H] [K] les condamnations qui seraient mises à sa charge
– Condamner Monsieur [H] [K] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
– Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,
– Ordonner, le cas échéant, la compensation judiciaire entre les condamnations réciproques,
– Débouter Monsieur [H] [K] et Monsieur [V] [S] de toutes demandes plus amples ou contraires dirigées contre elle,
– Condamner Monsieur [H] [K], ou toute partie succombante, à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
– Ecarter l’exécution provisoire de droit sur les condamnations pécuniaires qui seraient éventuellement mises à sa charge.

Monsieur [S] [V] a comparu, représenté et exposé que l’attestation d’assurance a été produite par courriel le 12 janvier 2023 et que l’acquisition de la clause résolutoire à ce titre ne peut être retenue. Il sollicite des délais de paiement conduisant à la suspension de la clause résolutoire car le Tribunal de commerce d’Agen a ouvert une procédure de redressement judiciaire puis liquidation judiciaire à l’encontre de sa société, ses revenus ayant ainsi considérablement diminué, privant ce dernier de la possibilité de faire face au paiement de ses loyers mais qu’il exerce désormais une activité de conseiller financier qui lui procurera des revenus tandis qu’il a effectué des versements en vue du règlement des loyers récents. Il précise que le domicile des trois enfants est ainsi fixé chez lui, leur garde partagée une semaine sur deux entre les parents et que le divorce n’ayant pas été prononcé, la solidarité entre les époux n’a pas cessé. En outre il indique que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent par exposition au plomb ceci devant conduite à la réduction du loyer de moitié et que d’autre part, le DPE n’étant pas valable, des révisions de loyer ne pouvaient avoir lieu ceci conduisant à la déduction de la somme de 11 716,67 euros tandis que les provisions sur charges ne sont pas justifiées de telle sorte que le bailleur lui est redevable de la somme de la somme de 27 245,71 Euros. Il précise enfin que Madame [F] épouse [S] est tenue vis-à-vis des dettes tant de loyer que d’indemnité d’occupation, son logement relevant effectivement d’une dette ménagère résultant du mariage et que si une décision d’expulsion était prononcée, il sollicite un délai pour quitter les lieux.

En conséquence Monsieur [S] a formulé les demandes suivantes aux fins de voir le juge des contentieux de la protection :

– débouter Monsieur [H] [K] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux termes du contrat de bail du 20 janvier 2014 pour défaut d’assurance couvrant les risques locatifs,
– Suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée aux termes du contrat de bail pour défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois,
– Lui accorder des délais de paiement d’une durée de trois ans pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge,
– Condamner Monsieur [H] [K] à réaliser les travaux de mise en conformité de l’appartement afin de supprimer les revêtements contenant du plomb,
– Débouter Monsieur [H] [K] de sa demande de paiement des provisions sur charges à hauteur de 27 245,71 euros, faute de justification,
– Réduire le montant des loyers réclamés par Monsieur [K] à la somme de 42863,03 euros,
– Rappeler la solidarité existant avec Madame [J] [F] épouse [S] s’agissant du paiement des loyers qui seraient dus à Monsieur [H] [K],
– Fixer la contribution de Madame [J] [F] épouse [S] aux charges du mariage à proportion de ses revenus,

A titre subsidiaire et en outre dans le cas où la résiliation du bail serait prononcée, débouter Madame [J] [F] épouse [S] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [V] [S] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des indemnités d’occupation qui seraient dues, lui accorder un délai de douze mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour libérer l’appartement sis [Adresse 2],

Et en tout état de cause débouter Monsieur [H] [K] et Madame [J] [F] épouse [S] de leurs plus amples demandes dirigées à son encontre et condamner le bailleur à lui verser la somme de 20 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026 prorogé au 1er octobre 2026.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée,

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé (…) de s ’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien, applicable en l’espèce compte tenu de la date du bail, dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

En l’espèce, Monsieur [K] a fait délivrer un commandement de payer et de justifier d’une assurance en date du 02/11/2023 à Monsieur [S] [V] et Madame [S] [J] née [F] en visant les clauses résolutoires inscrites au bail.

S’agissant de l’assurance, les pièces produites permettent de constater que les locataires ont procédé aux démarches en vue d’assurer leur logement en 2023 et transmis au bailleur l’attestation d’assurance le 12 janvier 2023. Les défendeurs démontrent en conséquence avoir respecté leur obligation contractuelle concernant l’obligation d’assurance de telle sorte que la demande formée à ce titre ne peut qu’être rejetée.

S’agissant de la dette locative, le bailleur produit le commandement de payer du 2 novembre 2023 pour la somme de 8340,51 Euros décompte arrêté au 8 octobre 2023. Le décompte produit permet de constater que la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement. Les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 3 janvier 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement.

Les titulaires du bail, Monsieur [S] [V] et Madame [S] [J] née [F] sont en conséquence occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 2] à compter du 2 janvier 2024. En conséquence, leur expulsion sera ordonnée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le délai pour quitter les lieux :

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce Monsieur [V] [S] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux compte tenu de sa situation invoquant la garde alternée des 3 enfants et compte tenu des caractéristiques du marché parisien. Madame [S] [J] née [F] indique avoir quitté les lieux depuis le 7 mai 2024.

Cependant Monsieur [V] [S] ne produit pas d’éléments démontrant que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et ne démontre pas avoir engagé des démarches en vue de trouver un autre logement, y compris sur une surface habitable inférieure et ce alors qu’il allègue de l’existence de revenus liés à sa nouvelle société. Au surplus, Monsieur [V] [S] n’apporte pas d’explications sur le quantum demandé et les modalités prévues pour son départ à l’issue du délai.

En conséquence, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce le bailleur sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [V] [S] et de Madame [S] [J] née [F] au paiement de la somme de 136 405,11 Euros selon décompte au 11 juin 2026 et subsidiairement, si Madame [S] apparaît ne plus devoir les indemnités d’occupation à compter du 7 mai 2024, la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [S] au paiement de la somme de 33505,52 Euros et la condamnation de Monsieur [S], pour la période du 8 mai 2024 au 11 juin 2026, au paiement de la somme de 102 899,59 Euros.

Monsieur [K] [H] verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 136405,11 Euros dus 11 juin 2026.

Monsieur [V] [S] et/ou Madame [S] [J] née [F] contestent devoir cette somme au regard de l’exception d’inexécution liée à l’indécence du logement du fait de l’existence d’une exposition au plomb, du fait en second lieu que les révisions de loyers ne sont pas dues et enfin en raison de la non-justification des augmentations de provisions pour charge. Pour sa part, Madame [F] épouse [S] estime ne pas être redevable solidairement de la dette, tant s’agissant de la dette de loyers que des indemnités d’occupation.

Sur l’exception d’inexécution :

L’article 1219 du Code civil énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent, en fixant les normes minimales d’habitabilité, en précisant les règles relatives à la sécurité et à la santé des locataires, et en énumérant les éléments d’équipement et de confort devant exister dans le logement. Son article 2 énonce que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article L1334-9 du code de la santé publique dispose que si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L. 1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur.

En l’espèce, Monsieur [S] invoque l’indécence du logement par exposition au plomb pour demander la condamnation du bailleur à réaliser des travaux de mise en conformité de l’appartement afin de supprimer les revêtements contenant du plomb et la réduction du montant de la dette de 50% soit pour la somme de 54 579,70 Euros. Madame [F] épouse [S] invoque l’indécence du logement par exposition au plomb pour demander de la même manière la réduction du montant de la dette de 50% qu’elle évalue à hauteur de 22303,66 Euros à déduire de sa dette sans solidarité.

Les défendeurs produisent le constat de risque d’exposition au plomb en date du 13 février 2014, remis au locataire au moment de la conclusion du bail, lequel a identifié la présence de plomb de classe 3 sur les gardes corps des balcons du séjour et de la salle à manger et la présence dans ce même logement de revêtement non dégradés et non visibles (de classe 1 à hauteur) et des revêtements dégradés de classe 3, à hauteur de 0,97%, contenant du plomb. Ils invoquent dès lors l’indécence du logement compte tenu du risque lié au plomb et en conséquence l’absence d’obligation de règlement intégral du loyer.

Il est cependant constaté au regard des pièces produites que le constat ne concerne en tant que risque que l’exposition aux garde-corps des fenêtres, lesquels se trouvent par définition à l’extérieur du logement. Il sera en outre noté que s’il est invoqué le contact au touché avec les garde-corps notamment par les enfants du couple, ceci ne peut être envisagé sur la durée, quand bien même les fenêtres seraient régulièrement ouvertes. Il est donc constaté que les locataires ont toujours pu occuper l’intégralité de leur logement et n’ont pas fait antérieurement au litige fait par de difficultés liées à la décence du logement.
Au surplus, et y compris en retenant une exposition posant problème du fait des gardes corps, il n’est pas démontré par les défendeurs une in-habitabilité du logement pendant la période concernée et ce, alors que Monsieur [S] pour sa part sollicite à contrario un délai pour rester dans le logement et y accueillir ses enfants. Dès lors, la demande de réduction de 50% de la dette apparaît non-justifiée, en l’absence de démonstration du caractère inhabitable du logement, pour tout ou partie.

Par ailleurs, la demande en réalisation de travaux effectuée par Monsieur [S] ne peut être retenue, celui-ci étant occupant sans titre depuis le 2 janvier 2024 et n’ayant pas vocation à rester dans les lieux.

En conséquence, les demandes tirées de l’exception d’inexécution seront rejetées.

Sur la révision des loyers :

L’article 17-1-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

L’article 17-1-III de la loi du 6 juillet 1989 énonce que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce les défendeurs sollicitent la réduction de la dette pour la somme de 11 716,67 Euros du fait d’une révision du loyer alors que le diagnostic énergétique était périmé. Il apparaît en effet que le diagnostic de performance énergétique (DPE) établi en 2014 n’était valable que jusqu’au 31 décembre 2022 au regard du décret du 17 décembre 2020 alors qu’au moment de la reconduction tacite le 14 février 2023 le montant du loyer a été révisé.

Dès lors, il appartenait au bailleur au moment de la révision de faire établir un DPE valide, ce qu’il ne démontre pas. Sera donc déduit de la dette des défendeurs, que ce soit au titre des loyers ou au titre de l’indemnité d’occupation pour une partie de ladite période, la somme de 11716,67 Euros correspondant au différentiel lié à la révision pour la période juillet 2023 – juin 2026. Cependant, s’agissant de la dette locative de Madame [F] épouse [S], cette déduction ne pourra courir que jusqu’au 7 mai 2024 s’il apparaît que la dette postérieure n’est pas due solidairement, ne concernant que Monsieur [S].

Sur la non-justification des provisions pour charges :

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [V] [S] sollicite la réduction de la dette pour la somme de 27245,71 euros correspondant aux provisions sur charges injustifiées et Madame [F] épouse [S] la réduction de sa dette pour le même motif sans autre précision.

Cependant, les pièces produites permettent de constater que :

– Le contrat de bail en date du 20 janvier 2014 fixe une provision sur charges initiale de 594 euros et dispose le montant des provisions sur charge sera recalculé chaque année en fonction des charges déterminées à chaque exercice. La convention mentionne également dans son article I le lot de copropriété ainsi que le tantième des charges générales (165/1550). Par ailleurs, la liste des charges récupérables a été annexé au contrat de bail.
– Le bailleur a produit le relevé de compte des locataires faisant apparaitre la régularisation des charges pour 2014, 2015, 2016, 2017, 2019, 2020, 2021et 2022. Il verse par ailleurs aux débats les comptes individuels de charges locatives entre 2014 et 2022 précisant les charges visées récupérable.
– Les défendeurs ne démontrent pas avoir demandé, tel que la loi le prévoit, en vue de plus amples informations, des justificatifs au bailleur en cours de bail,
– Monsieur [H] [K] est seul propriétaire de l’immeuble selon l’attestation notariée versée aux débats. En conséquence, la répartition s’effectue selon l’article 1135 du code civil, à savoir de manière équitable, en prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots. Les locataires n’ont pas en cours de bail contesté cette répartition et n’apportent pas d’éléments démontrant son inéquité.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes de réduction de la dette au titre de l’irrégularité des provisions pour charges.

Sur la solidarité :

L’article 220 du code civil énonce que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant. Elle n’a pas lieu non plus, s’ils n’ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante.

En l’espèce Madame [F] épouse [S] invoque l’absence de solidarité vis-à-vis de la dette au titre de la dette de loyers et l’indemnité d’occupation du fait de son départ des lieux le 7 mai 2024.

Cependant il n’est pas contesté par les parties que Madame [F] épouse [S], du fait de son mariage et en l’absence de décision de divorce et de transcription d’une telle décision, est redevable solidairement de la dette locative jusqu’au 2 janvier 2023 date de la résiliation du bail. S’agissant de la période allant du 2 janvier 2023 au 7 mai 2024, date du départ des lieux de Madame [S], celle-ci occupant le logement apparaît effectivement redevable d’une indemnité d’occupation au même titre que son conjoint.

S’agissant de la période postérieure au 7 mai 2024, Madame [S] n’occupant plus le logement et n’étant plus liée contractuellement au bailleur, son obligation d’indemnisation de celui-ci disparaît sauf s’il est par ailleurs démontré que cette indemnité est due au titre d’une dette ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants du couple au sens de l’article 220 du Code civil.

Or, il apparaît que le logement occupé une semaine sur deux uniquement par Monsieur [S], qui génère une dette importante du fait du montant du loyer lié à sa surface de 162 m2, ne peut être considéré comme une dépense ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants, et ce même si les enfants du couple y résident partiellement, et ce alors que la séparation des parents génère des frais supplémentaires. Au surplus, il est constaté que Monsieur [S] se maintient dans les lieux alors qu’il apparaît occupant sans titre depuis 2024, ceci conduisant à une indemnité d’occupation qui ne peut être considéré comme une dette du ménage.

En conséquence, Madame [F] épouse [S] sera condamnée en solidarité avec Monsieur [S] au paiement de la dette locative, composée à la fois de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation jusqu’au 7 mai 2024 date de son départ des lieux soit au regard du décompte probant produit par le bailleur, pour la somme de 33505,52 Euros de laquelle il convient cependant de déduire la somme 2003,50 Euros (152,98 Euros X 7 mois de trop perçu pour juillet 2023-janvier 2024 et 310,88 Euros X 3 mois de trop perçu pour février 2024-avril 2024) soit en conséquence pour la somme de 31502,02 Euros.
Monsieur [S] sera également condamné au règlement de cette somme, due solidairement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur compte tenu de l’occupation des lieux sans droit ni titre, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [V] à compter du 8 mai 2024 jusqu’au 11 juin 2026 puis postérieurement en cas de maintien dans les lieux.

L’indemnité d’occupation ayant une vocation uniquement indemnitaire en l’absence de départ des lieux, elle sera en conséquence égale au montant du loyer actuel, loyer principal et provision pour charge comprise.

Selon décompte probant produit par le bailleur, le montant total dû au titre de ladite indemnité par Monsieur [S] s’élève à la somme de 102 899,59 Euros décompte arrêté au 11 juin 2026. Il convient cependant de déduire au titre du trop perçu suite à la révision du loyer la somme de 9713,17 Euros (310,88 Euros X 9 mois pour mai 2024-janvier 2025, 395,75 Euros X 12 mois pour février 2025-janvier 2026 et 433,25 Euros X 5 mois pour février 2026 à juin 2026). Monsieur [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 93186,42 Euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au 11 juin 2026, mois de juin 2026 inclus.

En outre, Monsieur [S] devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation du même montant mensuel à compter du 1er juillet 2026 jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges actuels.

Sur les délais de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard des décomptes produits et de la solution du litige, il apparaît que le paiement des loyers récents, tant avant l’acte introductif d’instance qu’avant l’audience, n’ont pas été réglés. En outre, le montant de la dette locative et les éléments insuffisants à démontrer la capacité du défendeur à financer des échéances élevées outre le montant mensuel du loyer ne permet pas d’envisager l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Monsieur [K] :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [K] sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 10 000 Euros au titre du préjudice moral. Il ne produit pas cependant d’éléments démontrant son préjudice, hors le constat des retards de paiement. Il ne sera pas fait droit en conséquence à cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur les demandes en remboursements formulées par Madame [F] épouse [S]:

Madame [F] sollicite la condamnation de Monsieur [H] [K] à lui payer la somme de 55.592,16 euros au titre des sommes indûment perçues sur la période non prescrite, et à titre subsidiaire, si le juge devait écarter les charges de l’exercice 2020 comme prescrites, condamner Monsieur [H] [K] à payer à Madame [J] [F] épouse [S] la somme de 49.100,74 euros au titre des sommes indûment perçues sur la période non prescrite.

Cependant, au regard de la solution du litige tant s’agissant de l’exception d’inexécution que s’agissant du trop perçu par le bailleur au titre des charges tel qu’allégué, il ne sera pas fait droit à ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle de dommage et intérêts:

Madame [F] épouse [S] sollicite la condamnation de Monsieur [H] [K] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Cependant, au regard de la résolution du litige, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Madame [J] [F] épouse [S]

Sur la demande reconventionnelle de contributions aux charges du mariage :

Aux termes de l’article 214 du code civil, si les conventions matrimoniales ne règlent pas la contribution des époux aux charges du mariage, ils y contribuent à proportion de leurs facultés respectives.
Si l’un des époux ne remplit pas ses obligations, il peut y être contraint par l’autre dans les formes prévues au code de procédure civile.

Selon les dispositions de l’article 1070 du code de procédure civile, le juge aux affaires familiales territorialement compétent est :
– le juge du lieu où se trouve la résidence de la famille ;
– si les parents vivent séparément, le juge du lieu de résidence du parent avec lequel résident habituellement les enfants mineurs en cas d’exercice en commun de l’autorité parentale, ou du lieu de résidence du parent qui exerce seul cette autorité ;
– dans les autres cas, le juge du lieu où réside celui qui n’a pas pris l’initiative de la procédure.
En cas de demande conjointe, le juge compétent est, selon le choix des parties, celui du lieu où réside l’une ou l’autre.
Toutefois, lorsque le litige porte seulement sur la pension alimentaire, la contribution à l’entretien et l’éducation de l’enfant, la contribution aux charges du mariage ou la prestation compensatoire, le juge compétent peut être celui du lieu où réside l’époux créancier ou le parent qui assume à titre principal la charge des enfants, même majeurs.
La compétence territoriale est déterminée par la résidence au jour de la demande.

En l’espèce, la demande formée par Monsieur [V] [S] sera rejetée, le juge des contentieux de la protection n’étant pas compétent pour trancher tant le principe que le montant d’une telle attribution, ce contentieux relevant exclusivement du juge aux affaires familiales.

Sur l’appel en garantie de Madame [F] épouse [S] :

Madame [F] épouse [S] sollicite à titre subsidiaire la condamnation de Monsieur [V] [S] à garantir intégralement Madame [J] [F] épouse [S] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des indemnités d’occupation postérieures au 3 avril 2025
Compte tenu de la solution du litige, cette demande est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [S] et Madame [J] [F] épouse [S] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

L’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Monsieur [K] [H] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés. La somme de 5000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes des parties à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

Les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile énoncent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce les défendeurs demandent que l’exécution provisoire compte tenu de l’impact des condamnations pécuniaires sur leur situation personnelle. Cependant, il n’est pas démontré pour autant qu’une exécution provisoire serait incompatible avec la nature du litige opposant en l’espèce le bailleur et les locataires.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire, compatible en l’espèce avec la nature du litige, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 14/02/2014 entre Monsieur [K] [H] d’une part, et Monsieur [S] [V] et Madame [S] [J] née [F] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 2 janvier 2024,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [S] [J] née [F] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [S] [J] née [F] à payer à Monsieur [K] [H] au titre des loyers, charges et indemn

[…texte tronqué, 1317 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]