Référé-provision et révision triennale du loyer commercial sans acte de révision

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La provision ne peut toutefois excéder la part non sérieusement contestable de la dette.

En l’absence de clause d’indexation automatique, l’augmentation du loyer commercial doit respecter le régime de révision triennale prévu par l’article L. 145-38 du Code de commerce. La demande en révision doit être formée selon le formalisme applicable et la révision ne prend effet qu’à compter de cette demande. À défaut de production d’actes de révision triennale, l’application unilatérale d’augmentations successives crée une contestation sérieuse excluant l’octroi d’une provision.

Le juge des référés ne peut prononcer une condamnation définitive au paiement d’une somme d’argent, cette compétence relevant du juge du fond. Une demande reconventionnelle tendant directement au remboursement d’un trop-perçu et de frais d’expertise, sans être présentée comme une provision, ne peut donc être examinée en référé.

La partie succombante supporte les dépens et peut être condamnée au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Les bailleurs réclamaient une provision correspondant à des loyers revalorisés. La locataire contestait les augmentations, en l’absence de clause d’indexation automatique et de preuve d’une révision triennale, et demandait subsidiairement des délais ainsi que le remboursement d’un trop-perçu. Le juge des référés a retenu l’existence de contestations sérieuses et son absence de pouvoir pour trancher définitivement la demande reconventionnelle.

Des bailleurs ont donné à bail commercial un local à la Société Générale. Un jugement a fixé le loyer renouvelé à 67 185 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2015.

Les bailleurs ont ensuite délivré une sommation de payer puis un commandement portant sur des loyers revalorisés. Ils ont saisi le juge des référés afin d’obtenir une provision de 30 719,52 euros.

La locataire a contesté les augmentations, en soutenant que le bail ne comportait aucune clause d’indexation automatique et qu’aucun acte de révision triennale n’avait été produit. Elle a demandé subsidiairement des délais de paiement et reconventionnellement le remboursement d’un trop-perçu et de frais d’expertise.

Le juge des référés a retenu l’existence de contestations sérieuses sur les loyers revalorisés et l’absence de pouvoir pour statuer définitivement sur la demande reconventionnelle.

• Vérifier l’existence d’une obligation non sérieusement contestable
• Identifier l’absence de clause d’indexation automatique dans le bail
• Exiger une demande de révision triennale conforme à l’article L. 145-38
• Produire les actes de révision et leur date de notification
• Limiter la provision au montant non sérieusement contestable
• Réserver au juge du fond toute condamnation définitive

• Jugement fixant le loyer renouvelé à 67 185 euros annuels
• Clause contractuelle renvoyant aux prescriptions légales de révision
• Absence produite de tout acte de révision triennale
• Décompte intégrant des hausses successives appliquées unilatéralement
• Justificatifs de paiements annuels supérieurs au loyer judiciairement fixé

Les bailleurs ne peuvent obtenir en référé la provision calculée sur les augmentations litigieuses et supportent les dépens ainsi qu’une indemnité de procédure. La Société Générale échappe à la condamnation provisionnelle, tandis que sa demande de remboursement doit être portée devant le juge du fond.n

• Exclusion de la provision de 30 719,52 euros
• Absence de condamnation définitive sur le trop-perçu allégué
• Renvoi du débat sur le remboursement devant le juge du fond
• Support des dépens par les bailleurs
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Relire la clause de révision du bail commercial
• Identifier toute clause d’indexation automatique
• Produire chaque acte de révision triennale
• Vérifier la date d’effet de chaque révision
• Ventiler précisément les loyers réglés et réclamés

À éviter

• Appliquer unilatéralement des hausses sans notification
• Confondre révision légale et indexation conventionnelle
• Demander une provision sur une dette sérieusement contestée
• Présenter une condamnation définitive au juge des référés
• Omettre les justificatifs de calcul du décompte

La révision triennale du loyer commercial

nL’article L. 145-38 du Code de commerce impose, pour la révision triennale légale, une demande formée après le délai requis et produisant effet à compter de sa notification. Le bail ne prévoyant aucune indexation automatique, l’absence de tout acte de révision triennale produit une contestation sérieuse sur les hausses appliquées unilatéralement. La demande de provision fondée sur ces loyers revalorisés ne peut donc être accueillie.n

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

nSelon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision uniquement lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La contestation portant sur le principe et le calcul des révisions exclut ici une provision sur le montant réclamé.n

L’office du juge des référés sur une demande reconventionnelle

nLe juge des référés ne peut prononcer une condamnation définitive au paiement d’une somme d’argent, laquelle relève du juge du fond. Une demande reconventionnelle tendant au remboursement d’un trop-perçu et de frais d’expertise, sans demande de provision, ne relève donc pas de l’office du juge des référés.

Article L. 145-1 du Code de commerce, Article L. 145-11 du Code de commerce, Article L. 145-33 du Code de commerce, Article L. 145-38 du Code de commerce, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 378 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1104 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Article 1133 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 44 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973