Trouble manifestement illicite en copropriété : injonction d’entretien d’un jardin privatif sous astreinte

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire une remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le défaut d’entretien d’un jardin bénéficiant d’une jouissance privative, en violation du règlement de copropriété, caractérise un tel trouble lorsqu’il affecte les parties ou équipements communs.

Le procès-verbal de constat établissant l’absence d’élagage, l’obstruction des gouttières, l’empiètement des végétaux et le stockage de déchets, ainsi que l’absence de réaction après mise en demeure, ont justifié une injonction judiciaire. La copropriétaire doit procéder aux travaux dans les quinze jours de la signification, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour pendant quatre mois au maximum. La preuve de l’exécution doit être rapportée par procès-verbal amiable et contradictoire avec le syndic ou par constat de commissaire de justice.

La carence a également justifié une provision de 1 000 euros au titre du préjudice subi par le syndicat, et non la somme de 6 000 euros demandée. La copropriétaire défaillante supporte les dépens, incluant le coût du constat, ainsi que 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le surplus des prétentions a été rejeté.

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Une copropriétaire n’a pas entretenu le jardin à jouissance privative attaché à son lot, malgré les obligations du règlement de copropriété et une mise en demeure. Un procès-verbal a relevé l’absence d’élagage, l’obstruction de gouttières et la présence de déchets. Saisi en référé, le juge a ordonné la remise en état sous astreinte, accordé une provision au syndicat et alloué une somme au titre des frais irrépétibles.

Une copropriétaire dispose d’un droit de jouissance privative sur un jardin attaché à un lot situé dans une copropriété. Le règlement de copropriété lui impose d’entretenir cet espace.

Un procès-verbal de commissaire de justice a constaté l’absence d’élagage d’un arbre, l’extension de branches jusqu’à la toiture et sur des places de stationnement, l’obstruction de gouttières ainsi que la présence de nombreux déchets. Malgré une mise en demeure, aucune intervention n’a été réalisée.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés afin d’obtenir la remise en état sous astreinte, une provision en réparation du préjudice collectif, le remboursement de ses frais et les dépens. La copropriétaire, régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Le juge a ordonné les travaux, fixé un délai de quinze jours et une astreinte de 20 euros par jour, accordé une provision de 1 000 euros et alloué 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’une obligation d’entretien prévue par le règlement de copropriété.
• Défaut d’entretien portant atteinte aux intérêts collectifs de la copropriété.
• Empiètement des végétaux et obstruction des gouttières.
• Stockage de déchets dans le jardin privatif.
• Mise en demeure restée sans réaction.
• Obligation suffisamment certaine pour justifier une provision.

• Procès-verbal de constat du commissaire de justice du 23 décembre 2025.
• Constat de l’absence d’élagage de l’arbre principal.
• Constat de l’empiètement des branches sur la toiture et les stationnements.
• Constat de l’obstruction des gouttières par les végétaux.
• Constat du stockage de nombreux déchets dans le jardin.
• Mise en demeure du 22 mai 2026 restée sans effet.

La copropriétaire doit remettre en état le jardin dans les quinze jours suivant la signification, faute de quoi une astreinte provisoire est due. Le syndicat obtient une provision, le remboursement de ses frais irrépétibles et la prise en charge des dépens, tandis que le surplus de ses demandes est rejeté.

• Élagage des arbres et végétaux conformément aux limites applicables.
• Suppression des empiètements au-delà de la limite du jardin.
• Nettoyage régulier des gouttières et retrait des végétaux obstruants.
• Enlèvement des objets et déchets présents dans le jardin.
• Justification de l’exécution par procès-verbal contradictoire ou constat.
• Paiement de 1 000 euros, 1 500 euros et des dépens.

À faire

• Signifier l’ordonnance à la copropriétaire.
• Calculer le délai de quinze jours calendaires.
• Contrôler l’élagage et les limites d’empiètement.
• Vérifier le nettoyage des gouttières.
• Faire établir un procès-verbal contradictoire d’exécution.

À éviter

• Laisser les déchets s’accumuler dans le jardin.
• Maintenir des branches sur toiture ou stationnement.
• Négliger la mise en demeure du copropriétaire.
• Déclencher l’astreinte sans preuve du délai écoulé.
• Omettre de saisir le juge de l’exécution pour liquider l’astreinte.

Le trouble manifestement illicite résultant d’un défaut d’entretien

L’article 835 du Code de procédure civile autorise le juge des référés à ordonner une remise en état lorsqu’un trouble manifestement illicite doit cesser. La violation du règlement de copropriété, établie par constat, ainsi que l’inaction après mise en demeure, caractérisent le trouble.

Les conditions de l’injonction d’entretien sous astreinte

Le titulaire d’une jouissance privative doit respecter l’obligation d’entretien prévue par le règlement. L’injonction porte sur l’élagage, la suppression des empiètements, le nettoyage des gouttières et l’enlèvement des déchets. Elle doit être exécutée dans les quinze jours, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour, pendant quatre mois au maximum.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

L’article 835 du Code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’inertie ayant généré des actes et frais de gestion supplémentaires, une provision de 1 000 euros a été accordée, le surplus de la demande étant rejeté.

Articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 671 et suivants du Code civil