Enregistrement fiscal des transactions d’urbanisme : exclusion des accords conclus hors recours administratif pendant

L’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, soumet à l’enregistrement fiscal dans le délai d’un mois les transactions conclues à l’occasion d’un recours en annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager alors pendant devant la juridiction administrative. À défaut, la contrepartie est réputée sans cause et les sommes ou avantages consentis sont sujets à répétition, conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La Cour de cassation réserve cette formalité aux transactions conclues pendant une instance administrative en cours. Une transaction postérieure à l’achèvement définitif du recours, prévoyant une renonciation à de futures contestations, n’entre pas dans le champ de l’article L. 600-8 dans cette rédaction. L’avenant qui se rattache expressément à cette transaction suit son régime juridique et ne constitue pas un acte autonome soumis à l’enregistrement.

Les demandes de nullité et d’indemnisation fondées sur l’absence d’enregistrement sont donc rejetées lorsque l’instance administrative était terminée lors de la signature.

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La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre le refus d’annuler une transaction et son avenant. La société invoquait leur absence d’enregistrement fiscal, alors que le voisin avait renoncé à contester les futurs permis d’aménager en contrepartie de la cession d’une parcelle. Les juges du fond avaient relevé qu’aucune procédure administrative n’était en cours lors de la transaction.

Une société a acquis une parcelle destinée à accueillir un lotissement après l’adoption d’un plan local d’urbanisme la rendant constructible. Un voisin a obtenu l’annulation de la délibération correspondante par la juridiction administrative.

Après cette annulation, la société et le voisin ont conclu une transaction. Le voisin renonçait à toute action contre les futurs permis d’aménager, en contrepartie de la cession d’une parcelle. Un avenant a ensuite intégré cette parcelle au projet de lotissement.

La société a demandé la nullité de la transaction et de l’avenant, en invoquant leur absence d’enregistrement fiscal sur le fondement de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme. Les juges du fond ont rejeté ces demandes, estimant qu’aucune procédure administrative n’était en cours lors de la transaction. La Cour de cassation rejette le pourvoi.

• Transaction conclue à l’occasion d’un recours administratif en cours
• Recours portant sur l’annulation d’un permis d’urbanisme
• Transaction prévoyant un désistement en contrepartie d’un avantage
• Instance administrative effectivement pendante lors de la signature
• Avenant dépourvu d’autonomie et expressément rattaché à l’acte initial

• Arrêt administratif du 5 avril 2016 confirmant l’annulation antérieure
• Transaction conclue le 1er février 2018
• Constat de l’absence de procédure administrative en cours
• Avenant se référant expressément à la transaction initiale

La société ne peut obtenir la nullité des actes ni l’indemnisation invoquée sur le fondement du défaut d’enregistrement. Le défendeur conserve le bénéfice du rejet de ces demandes et obtient une indemnité procédurale.

• Exclusion de la nullité de la transaction
• Exclusion de la nullité de l’avenant
• Rejet des demandes de réparation fiscale et matérielle
• Condamnation de la société aux dépens
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier l’existence d’un recours administratif pendant
• Identifier la date exacte de signature
• Qualifier l’objet du permis contesté
• Contrôler la contrepartie prévue
• Analyser l’autonomie de tout avenant

À éviter

• Assimiler un recours définitivement achevé à une instance pendante
• Appliquer automatiquement la sanction de l’article L. 600-8
• Traiter tout avenant comme une transaction autonome
• Omettre le délai d’enregistrement d’un mois
• Réclamer une nullité sans vérifier le champ temporel du texte

L’enregistrement des transactions conclues pendant un recours administratif

L’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, impose l’enregistrement dans le délai d’un mois des transactions conclues à l’occasion d’un recours en annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager alors pendant devant la juridiction administrative. L’absence d’enregistrement entraîne les sanctions prévues par ce texte.

La condition d’une instance administrative en cours

La formalité ne concerne que les transactions intervenant pendant une procédure administrative encore pendante. Une transaction conclue après la fin définitive du recours, même si elle vise à prévenir de nouvelles contestations, n’est pas soumise à l’article L. 600-8 dans cette rédaction.

Le régime juridique de l’avenant rattaché à la transaction

L’avenant qui ne constitue pas un acte autonome et se réfère expressément à la transaction initiale suit le régime juridique de celle-ci. En l’absence d’obligation d’enregistrement de l’acte initial, les demandes de nullité et d’indemnisation fondées sur ce défaut ne peuvent prospérer.

Article L. 600-8 du code de l’urbanisme, Article 635 du code général des impôts, Article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, Article 700 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013