Référé et suspension de travaux : trouble manifestement illicite insuffisamment établi au regard d’un cahier des charges de lotissement

L’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, d’ordonner une mesure conservatoire ou de remise en état destinée à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite.

Un coloti peut agir pour faire respecter le cahier des charges sans justifier d’un préjudice personnel, à condition que la clause invoquée soit suffisamment précise. Le cahier des charges lie contractuellement les colotis, mais n’est pas opposable à l’autorité administrative ayant délivré le permis de construire. La cour relève une contestation possible concernant sa caducité au regard de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, l’imprécision des règles d’aspect et l’insuffisance des éléments techniques produits. L’expertise ordonnée devait précisément déterminer la conformité du projet aux stipulations invoquées. Le trouble manifestement illicite n’étant pas suffisamment établi, le rejet de la suspension des travaux est confirmé. La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est également rejetée et les appelants sont condamnés aux dépens d’appel.

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Des propriétaires voisins contestaient un permis autorisant l’extension d’une maison, une pergola et une piscine dans un lotissement. Ils sollicitaient une expertise et la suspension des travaux jusqu’à la décision au fond. La cour a relevé que l’opposabilité et la portée du cahier des charges, ainsi que la conformité du projet, nécessitaient encore des vérifications. Elle a confirmé le refus de suspension et condamné les appelants aux dépens.

Des propriétaires voisins ont contesté devant le tribunal administratif un permis de construire autorisant l’extension d’une maison, la création d’une pergola et d’une piscine dans un lotissement. Ils ont ensuite saisi le juge des référés afin d’obtenir une expertise et la suspension des travaux jusqu’à une décision définitive sur le respect du cahier des charges.

Une expertise judiciaire a été ordonnée pour examiner notamment l’implantation, la hauteur, l’aspect du projet et ses conséquences sur la vue. La suspension des travaux a toutefois été refusée. Les propriétaires voisins ont interjeté appel.

La cour retient que l’opposabilité du cahier des charges, la précision de certaines clauses et la conformité du projet nécessitent encore des vérifications. Elle confirme donc le rejet de la suspension et condamne les appelants aux dépens d’appel.

• Existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite
• Clause du cahier des charges suffisamment précise
• Opposabilité contractuelle de la clause entre colotis
• Éléments techniques établissant la violation alléguée
• Vérification de l’implantation, de la hauteur et de l’aspect du projet
• Absence d’incertitude incompatible avec une suspension immédiate

• Cahier des charges du lotissement, notamment son article 7
• Acte de vente mentionnant le cahier des charges et les servitudes
• Permis de construire du 18 avril 2024
• Ordonnance administrative constatant la faible visibilité de l’extension
• Éléments techniques jugés insuffisants sur l’aspect des constructions
• Expertise judiciaire ordonnée pour les constatations complémentaires

Les propriétaires voisins n’obtiennent pas la suspension immédiate des travaux et restent condamnés aux dépens d’appel. Les propriétaires du projet peuvent poursuivre les travaux, tandis que l’expertise demeure destinée à établir la conformité éventuelle au cahier des charges.

• Poursuite des travaux autorisés par le permis de construire
• Maintien de l’expertise sur l’implantation, la hauteur et l’aspect
• Production d’éléments techniques précis sur les violations alléguées
• Vérification de l’opposabilité et de la possible caducité du cahier
• Paiement des dépens d’appel par les appelants

À faire

• Produire le cahier des charges complet et ses annexes
• Vérifier l’opposabilité contractuelle de chaque clause invoquée
• Documenter techniquement l’implantation, la hauteur et l’aspect
• Participer contradictoirement aux opérations d’expertise
• Respecter les délais de consignation et d’observations

À éviter

• Confondre la légalité administrative du permis et sa conformité contractuelle
• Invoquer une clause d’aspect insuffisamment précise
• Alléguer un trouble sans preuve technique circonstanciée
• Demander une suspension avant d’établir le trouble manifeste
• Transmettre des observations après le délai fixé par l’expert

Les pouvoirs du juge des référés en présence d’une contestation sérieuse

L’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile autorise le juge des référés à prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état malgré une contestation sérieuse, mais seulement pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. La cour estime que le trouble allégué n’est pas suffisamment établi au regard des contestations persistantes et de l’expertise encore nécessaire.

L’opposabilité contractuelle du cahier des charges de lotissement

Le cahier des charges lie les colotis et peut être invoqué par eux sans preuve d’un préjudice personnel, lorsque la clause est suffisamment précise. Il n’est toutefois pas opposable à l’autorité administrative ayant délivré le permis. La cour relève en outre une contestation possible de sa caducité au regard de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme.

La preuve technique du trouble manifestement illicite

La violation des règles d’aspect n’est pas suffisamment démontrée par les éléments produits, la clause étant jugée imprécise. L’expertise ordonnée doit décrire le projet et vérifier son implantation, sa hauteur et son aspect au regard de l’article 7 du cahier des charges. Cette incertitude fait obstacle à la suspension immédiate des travaux.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 232 à 248 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Articles 155 et 155-1 du Code de procédure civile, Article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, Articles 656 et 658 du Code de procédure civile