Construction en lotissement : caducité du règlement d’urbanisme et rejet du trouble de voisinage

L’article 9 du cahier des charges, qui impose le visa préalable d’un architecte coordonnateur, conserve une portée contractuelle distincte des règles d’urbanisme du règlement de lotissement. Toutefois, la clause concerne la construction originelle du lotissement et ne peut être utilement invoquée lorsqu’aucun architecte coordonnateur n’est établi comme étant encore en fonction et que le projet a été présenté à l’association syndicale.

En application de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme contenues dans les documents d’un lotissement deviennent caduques après dix ans lorsque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme. Elles ne peuvent alors être opposées à une construction postérieure. Le demandeur doit en outre identifier précisément la stipulation contractuelle, réglementaire ou légale prétendument méconnue.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la réparation d’un trouble anormal de voisinage suppose un préjudice déterminé et directement lié à un acte identifié. La seule obstruction alléguée d’une vue ne suffit pas lorsque les photographies ne démontrent pas une altération significative et qu’aucun élément ne permet d’établir une perte de valeur immobilière. L’échec de l’action ne caractérise pas, à lui seul, un abus du droit d’agir. Les demandeurs succombants supportent les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et l’indemnité accordée au titre de l’article 700.

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Les demandes de mise en conformité et d’indemnisation formées contre le constructeur ont été rejetées. La caducité des règles d’urbanisme du lotissement, l’absence de manquement contractuel établi et l’absence de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ne permettaient pas de retenir la responsabilité de la société.

Des titulaires de droits d’usufruit et de nue-propriété sur un lot de lotissement reprochaient à la SARL Les Santolines la construction d’un immeuble résidentiel après démolition d’un hôtel. Ils invoquaient le cahier des charges, qui imposait selon eux le respect du règlement du lotissement et le visa préalable d’un architecte coordonnateur. Ils demandaient principalement la mise en conformité de l’ouvrage et, subsidiairement, une indemnisation pour perte de vue et dépréciation de leur bien.

Un permis modificatif avait réduit la hauteur de la construction et le nombre de logements. La société avait également vendu l’immeuble avant le jugement. Le tribunal a retenu la caducité des règles d’urbanisme du lotissement, l’absence de manquement contractuel établi et l’absence de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Les demandes ont été rejetées. La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive a également été écartée, tandis que les demandeurs ont été condamnés aux dépens et à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Identifier précisément la stipulation contractuelle ou réglementaire prétendument violée.
• Vérifier l’applicabilité temporelle des règles d’urbanisme du lotissement.
• Établir l’existence d’un architecte coordonnateur désigné conformément au cahier des charges.
• Démontrer un manquement contractuel imputable au constructeur.
• Établir un préjudice déterminé directement lié à la construction.
• Caractériser une gêne excédant les inconvénients normaux du voisinage.
• Produire des éléments concrets d’une éventuelle perte de valeur immobilière.

• Attestation notariale établissant la vente de l’immeuble avant le jugement.
• Permis de construire initial et permis modificatif du 27 janvier 2023.
• Délibération ou présentation du projet à l’association syndicale.
• Photographies produites par les demandeurs, jugées non probantes.
• Photographies comparatives prises avant et après les travaux.
• Absence de pièces établissant la dépréciation du bien immobilier.

Les propriétaires voisins sont déboutés de leurs demandes de mise en conformité et d’indemnisation, faute de manquement contractuel ou de trouble anormal suffisamment prouvé. La société constructrice échappe également à la demande reconventionnelle pour procédure abusive, mais bénéficie d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Exclusion de la mise en conformité après transfert de propriété.
• Inopposabilité des règles d’urbanisme caduques du lotissement.
• Rejet de l’indemnisation pour perte de vue insuffisamment démontrée.
• Absence de dommages-intérêts pour procédure abusive.
• Prise en charge des dépens par les demandeurs.
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Identifier chaque clause précisément invoquée.
• Vérifier la date d’autorisation du lotissement.
• Contrôler l’existence du PLU applicable.
• Comparer les vues avant et après travaux.
• Documenter toute dépréciation immobilière alléguée.

À éviter

• Invoquer globalement un règlement non précisé.
• Omettre la caducité décennale des règles.
• Produire des photographies sans comparaison pertinente.
• Réclamer une perte de valeur sans justificatifs.
• Assimiler automatiquement l’échec de l’action à un abus.

La caducité des règles d’urbanisme du lotissement

L’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme rend caduques, après dix ans, les règles d’urbanisme des documents du lotissement lorsque celui-ci est couvert par un plan local d’urbanisme. Le lotissement datant de 1981 et la commune étant couverte par un PLU depuis 2017, le règlement ne pouvait plus être opposé à la construction autorisée en 2019 et modifiée en 2023.

La portée contractuelle du visa de l’architecte coordonnateur

La clause de l’article 9 du cahier des charges imposant le visa préalable conserve une portée contractuelle, indépendamment de la caducité du règlement. Toutefois, elle concernait la construction originelle du lotissement. Aucun architecte coordonnateur encore en fonction n’étant établi, et le projet ayant été présenté à l’association syndicale puis modifié, aucun manquement n’a été retenu.

La preuve du trouble anormal de voisinage

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, les demandeurs devaient établir un préjudice déterminé et directement lié à la construction. Les photographies comparatives ne révélaient pas d’altération significative de la vue, et aucune pièce ne démontrait une perte de valeur du bien. Le trouble anormal n’était donc pas caractérisé.

Article 805 du Code de procédure civile, Article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 115-1 du Code de l’urbanisme, Article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, Articles 1103 et suivants du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018