RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00283 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PEJ6

MINUTE N° : 26/01015

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D’APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT
DU 21 SEPTEMBRE 2026
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Association PARME
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

L’association PATRIMOINES RÉSIDENCES MEUBLÉES (PARME) a pour objet la location et la gestion de chambres, appartements et studios meublés, de foyers et de résidences, à vocation sociale.

Par acte sous seing privé du 30 mai 2024, l’association PARME a conclu une convention d’occupation avec Monsieur [O] [V], portant sur un studio n°0211 sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant une redevance forfaitaire mensuelle totale de 626,70 €, prestations complémentaires incluses.

Par exploit de commissaire de justice du 25 mars 2025, l’association PARME a fait commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [O] [V], pour la somme de 1 900,10 € en principal, selon décompte arrêté au 18 mars 2025, terme de février inclus.

Par exploit délivré à étude le 15 décembre 2025, l’association PARME a fait assigner Monsieur [O] [V] à l’audience du 16 février 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite du juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
– ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [V] et de tous occupants de son chef ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles ;
– condamner Monsieur [O] [V] à lui payer la somme de 3 891,04 € au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 9 décembre 2025, redevance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal ;
– condamner Monsieur [O] [V] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant de la redevance mensuelle actuelle, soit 1 291,32 € (645,66 € x 2), à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à complète libération des lieux ;
– condamner Monsieur [O] [V] à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience utile du 1er juin 2026, l’association PARME, représentée par son conseil, maintient l’intégralité des termes de l’assignation et actualisa la créance à la somme de 3 784,30 €, arrêtée au 27 mai 2026, terme d’avril inclus. Oralement, elle laisse à l’appréciation du tribunal la demande reconventionnelle en délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, au visa des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que de l’article 1224 du code civil, l’association PARME expose que Monsieur [O] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées au commandement de payer, si bien qu’elle est bien fondée à constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat.

En défense, Monsieur [O] [V], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette et mentionne avoir fait un règlement supplémentaire de 500 € avant l’audience. Il sollicite des délais de paiement à raison de 200 € mensuels, en sus de la redevance courante.

Il fait notamment valoir qu’il a eu des difficultés financières liées à des saisies sur salaire par les impôts ; qu’il n’a pas pu régler 3 ou 4 loyers mais qu’il a repris les versements mensuels ; que depuis avril 2026 les saisies sont terminées ; qu’il a commencé à verser 200 € en plus par mois au demandeur ; qu’il perçoit 1 600 € en tant qu’agent logistique à la SNCF et 2 000 € les mois où il reçoit des primes ; qu’il a reçu une prime d’intéressement de 1 500 € qu’il a versée directement au bailleur en mai ; qu’il règle un crédit en cours de 168 € pour sa voiture, jusqu’à la fin d’année 2026 ; qu’il supporte également sa mère financièrement ; qu’elle est retraitée.

La décision a été mise en délibéré au 21 septembre 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en cours de délibéré.

Par note en délibéré autorisée, reçue par courriel le 1er juin 2026, le conseil du demandeur a transmis un décompte actualisé arrêté à la même date, terme de mai inclus, soit 3 436,20 €.

MOTIFS

Sur la loi applicable au contrat :

En application de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, les dispositions de cette loi ne sont pas applicables aux logements-foyers au sens de l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation.

Les dispositions des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, ne sont pas non plus applicables au contrat en ce qu’elles sont relatives aux locations meublées hors logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

L’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation définit les logements-foyers comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. La « résidence sociale » est un type spécifique de logement-foyer.

Le présent contrat, valant occupation d’un studio meublé au sein d’une résidence sociale, vise donc un logement-foyer et est régi par les articles [Etablissement 1] 633-1 à L. 633-5, et R. 633-1 et R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande en paiement des redevances mensuelles :

Vu les articles 1103 et 1353 du code civil ;

Conformément à la clause II des conditions générales au contrat d’occupation, l’occupant est tenu de s’acquitter d’une redevance mensuelle forfaitaire comprenant un équivalent loyer et un équivalent charges et prestations fournies. L’article 3 du contrat précise que ce montant est de 581,70 € pour l’équivalent loyer et de 45 € pour l’équivalent charges et prestations, le tout étant indexable par année.

Il ressort du décompte de la créance en date du 1er juin 2026, terme de mai inclus, que les paiements sont irréguliers depuis novembre 2024, et notamment que les échéances de décembre 2024 à mai 2025 n’ont pas été réglées sauf un mois. La demanderesse rapporte ainsi la preuve d’un arriéré de redevances, qui n’est au demeurant pas contestée par Monsieur [O] [V].

Le décompte actualisé au 1er juin fait apparaître un virement de 1 000 € par le locataire le 28 mai 2026 mais ne mentionne pas le virement annoncé de 500 € pour ce même jour. La condamnation en paiement sera donc prononcée en deniers ou quittances, afin de tenir compte de toutes sommes éventuellement perçues entre le 1er juin et la date du délibéré.

Il convient de déduire des sommes demandées les frais de contentieux, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

Monsieur [O] [V] sera en conséquence condamné à payer à l’association PARME la somme de 3 416,20 €, arrêtée au 1er juin 2026, terme de mai inclus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

L’article 1228 du même code prévoit que le juge peut selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En matière de logement-foyer, l’article [Etablissement 1] 633-2 du code de la construction et de l’habitat précise en son dernier alinéa que « La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement concerné ».

L’article R. 633-3, II, a) du même code précise que dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs du montant total à acquitter sont impayés, ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.

En l’espèce, la clause VIII du contrat d’occupation prévoit que l’association peut résilier le contrat, avec un délai de préavis d’un mois, dans les conditions susvisées de l’article R. 633-3, II, a) du code de la construction et de l’habitation.

L’association PARME a effectivement fait commandement à Monsieur [O] [V] d’avoir à payer la somme de 1 900,10 €, par exploit délivré le 25 mars 2025. Cette somme, due à la date de délivrance du commandement, est supérieure à deux fois le montant de la redevance mensuelle.

Il ressort du décompte de créance que cet impayé n’a pas été régularisé dans le délai d’un mois et que la dette est toujours exigible, malgré des paiements partiels.

Cependant, selon décompte actualisé en cours de délibéré, Monsieur [O] [V] a repris le paiement des redevances mensuelles courantes depuis l’échéance de juin 2025, et a versé des sommes supplémentaires, de sorte que la dette a diminué à 2 764,30 € au 28 mai 2026, quittancement d’avril inclus. Le tribunal relève en outre que le quittancement de mai a été imputé le 31 mai et que Monsieur [O] [V] ne pouvait donc pas raisonnablement être tenu à son paiement au jour de l’audience, le 1er juin 2026.

La dette actuelle, fixée par le présent jugement à 3 416,20 €, arrêtée au 1er juin 2026, terme de mai inclus, est d’environ 5 termes de redevance mensuelle.

Les ressources et charges de Monsieur [O] [V], telles que déclarées par lui à l’audience, sont confirmées par le diagnostic social et financier reçu en cours de délibéré, lequel mentionne par ailleurs qu’un dossier de financement auprès du Fonds de solidarité logement a été créé et que sa situation est éligible à l’octroi d’une aide financière permettant de diminuer la dette.

Compte tenu de ses ressources et charges, ainsi que des efforts déjà fournis par Monsieur [O] [V], la demande de délais de paiement à raison de 200 € mensuels, en sus de la redevance courante, permet d’apurer la dette en 18 mensualités.

Dans ces conditions, la résolution du contrat ne saurait être acquise par des manquements suffisamment graves et répétés de Monsieur [O] [V]. En application de l’article 1228 du code civil susvisé, il est pertinent d’ordonner la poursuite du contrat en accordant au débiteur des délais pour exécuter ses obligations.

En cas de non-respect des délais octroyés, la résolution du contrat sera encourue.

Sur l’expulsion en cas de non-respect des délais :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

En cas de non-respect des délais octroyés, la résolution du contrat sera prononcée à la première échéance non réglée. Dans ces conditions, Monsieur [O] [V] deviendra occupant sans droit ni titre et il conviendra donc d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Il sera rappelé qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé l’application obligatoire de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’ordre public, qui prévoit que toute expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1240 du code civil, l’occupation d’un lieu sans droit ni titre cause par nature un préjudice au propriétaire ou au gestionnaire des lieux, qu’il convient de compenser par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui aurait été dû si le contrat de résidence n’avait pas été résilié.

En cas de non-respect des délais octroyés, la résolution du contrat sera prononcée à la première échéance non réglée. Dans ces conditions, Monsieur [O] [V] deviendra occupant sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation ayant une nature compensatoire et indemnitaire du préjudice, et en application du principe de réparation intégrale du préjudice, elle ne ni appauvrir ni enrichir son créancier. Il n’est donc pas justifié de prévoir une indemnité d’occupation égale au double du montant de la redevance normalement due.

En conséquence, Monsieur [O] [V] sera dans ce cas condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, soit 645,66 € à ce jour, et ceci jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [V], partie perdante au litige, sera condamné aux entiers dépens.

En équité compte tenu des situations financières respectives des parties, la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DIT que le contrat d’occupation de résidence sociale conclu le 30 mai 2024 entre l’association PARME et Monsieur [O] [V] est soumis aux dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-5 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer à l’association PARME, en deniers ou quittances, la somme de 3 416,20 €, arrêtée au 1er juin 2026, terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire au contrat de résidence ;

ORDONNE la poursuite de l’exécution du contrat de résidence du 30 mai 2024 entre les parties, dans les conditions initialement stipulées ;

DIT qu’en sus de la redevance courante, Monsieur [O] [V] doit s’acquitter de sa dette par 17 versements mensuels de 200 €, et un 18ème versement couvrant le solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

DIT que tant que les redevances courantes et les versements d’apurement de la dette sont respectés par Monsieur [O] [V], le contrat est poursuivi ;

DIT qu’à défaut de paiement des redevances courantes ou des versements dus pour l’apurement de la dette, à la première échéance, le contrat sera résolu de plein droit ;

Et dans ce cas :

1 DIT qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [O] [V], et dans un délai de DEUX MOIS à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, l’association PARME pourra engager une mesure d’expulsion forcée de Monsieur [O] [V] et de tous occupants de son chef, du studio n°0211 sis [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 3], si besoin avec le concours de la force publique ;

2 DIT que Monsieur [O] [V] sera tenu au paiement à l’association PARME, en deniers ou quittances, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle qui aurait été due si le contrat n’avait pas été résilié, soit 645,44 € à ce jour, et ceci jusqu’à complète libération des lieux ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Et en tout état de cause :

REJETTE la demande de doublement de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

CONDAMNE Monsieur [O] [V] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision, susceptible d’appel, est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 21 septembre 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION