Responsabilité du syndicat de copropriétaires pour les désordres structurels affectant un local commercial : garantie confirmée et demande locative irrecevable

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état ou accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La cour confirme la provision accordée au preneur contre le bailleur au titre du défaut de jouissance, sur le fondement de l’obligation de jouissance paisible prévue par l’article 1719 du Code civil.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 engage la responsabilité du syndicat lorsque les dommages trouvent leur origine dans les parties communes, sans qu’une contestation hypothétique sur leur cause suffise à écarter cette responsabilité. Le syndicat conserve la faculté d’exercer une action récursoire. L’article 8 de cette loi ne permet pas de retenir l’irrégularité de l’activité commerciale en l’absence de clause de destination ou d’interdiction applicable.

En revanche, les pouvoirs du juge des référés sont limités par les articles 835, 484 et 488 du Code de procédure civile. Une demande indemnitaire non formulée à titre provisionnel dans le dispositif des conclusions est irrecevable devant lui, conformément à l’article 954 du même code. La cour ne peut transformer une condamnation définitive en provision ni réparer cette erreur par l’effet dévolutif. Les dépens et frais irrépétibles sont maintenus et complétés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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En raison de graves désordres structurels ayant entraîné la fermeture du commerce, la cour confirme la provision accordée à la locataire pour défaut de jouissance ainsi que la garantie due par le syndicat des copropriétaires au bailleur. Elle déclare toutefois irrecevable la demande indemnitaire du bailleur, qui n’avait pas été présentée comme provisionnelle en appel.

Des propriétaires ont donné à bail commercial des lots situés dans un ensemble immobilier en copropriété. Le droit au bail a ensuite été cédé à la SARL Leoand, exploitant un salon de thé et une activité de petite restauration.

Deux rapports techniques ont révélé de graves désordres structurels. La société locataire a fermé son établissement, suspendu ses loyers et demandé réparation de sa perte d’exploitation. Le bailleur a appelé le syndicat des copropriétaires en garantie.

Le juge des référés a accordé à la locataire une provision pour défaut de jouissance et a condamné le syndicat à garantir le bailleur. Il lui a également alloué une indemnité locative. En appel, la cour confirme la garantie et la provision, mais déclare irrecevable la demande indemnitaire du bailleur, non présentée comme provisionnelle devant elle.

• Dommages trouvant leur origine dans des parties communes
• Obligation de garantie non sérieusement contestable
• Désordres structurels établis par des éléments techniques concordants
• Causes exonératoires invoquées insuffisamment étayées
• Demande provisionnelle expressément formulée dans le dispositif
• Respect des limites de l’office du juge des référés

• Rapport DG Expertise du 15 avril 2023
• Diagnostic Ibatec bois du 22 décembre 2023
• Rapport d’expertise du 13 octobre 2025
• Arrêté de mise en sécurité du 17 octobre 2025
• Règlement de copropriété désignant les éléments structurels comme parties communes

Le syndicat demeure tenu de garantir le bailleur pour la provision versée à la locataire, tandis que la demande indemnitaire personnelle du bailleur doit être portée devant le juge du fond ou formulée comme provision. La locataire conserve sa provision pour défaut de jouissance, et le syndicat supporte les frais d’appel.

• Garantie du bailleur maintenue au titre de la provision
• Demande locative du bailleur irrecevable en référé
• Provision de la locataire confirmée
• Dépens d’appel et frais irrépétibles à la charge du syndicat
• Action récursoire possible contre le responsable des désordres

À faire

• Identifier précisément l’origine commune des désordres
• Produire les rapports techniques complets
• Vérifier les clauses du règlement de copropriété
• Formuler toute demande de paiement comme provisionnelle
• Documenter les causes exonératoires alléguées

À éviter

• Présenter une indemnité définitive devant le juge des référés
• Invoquer une cause hypothétique sans preuve technique
• Confondre contestation sérieuse et exception d’incompétence
• Omettre la demande dans le dispositif des conclusions
• Attribuer les désordres aux parties privatives sans analyse

La responsabilité du syndicat pour les dommages issus des parties communes

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 engage la responsabilité du syndicat lorsque les dommages trouvent leur origine dans les parties communes. Les rapports techniques, le règlement de copropriété et l’arrêté de mise en sécurité établissaient cette origine. Les hypothèses de sécheresse ou de travaux anciens, insuffisamment étayées, ne constituaient pas une contestation sérieuse. Le syndicat peut exercer une action récursoire contre le responsable éventuel.

Les pouvoirs du juge des référés en présence d’une obligation non sérieusement contestable

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il pouvait donc confirmer la garantie du bailleur par le syndicat et la provision due à la locataire. La demande de travaux a toutefois été rejetée, les pièces ne permettant pas d’identifier précisément les prestations nécessaires.

La recevabilité d’une demande indemnitaire non provisionnelle en référé

Au regard des articles 835, 484, 488 et 954 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut statuer au fond sur une demande indemnitaire. La demande du bailleur, présentée devant la cour sans qualification provisionnelle dans le dispositif, était irrecevable. La cour ne pouvait ni rectifier l’erreur du premier juge ni convertir la condamnation en provision.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 484 du Code de procédure civile, Article 488 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution, article 8 de la loi du 10 juillet 1965, article 14 de la loi du 10 juillet 1965