Urbanisme : la surélévation aggravant le retrait aux limites séparatives justifie le refus du permis

Le Conseil d’État interprète les dispositions générales de l’article 7 du titre III du règlement du PLU, applicables aux constructions existantes non conformes aux règles de retrait. Les travaux d’extension, de surélévation ou d’amélioration ne peuvent être autorisés que s’ils n’aggravent pas la situation existante et s’ils ne dépassent pas le prolongement des murs existants.

La surélévation au droit de murs existants est regardée comme aggravant la situation lorsque les règles de retrait de l’article UD 7.3 dépendent de la hauteur de la construction. Le respect de l’implantation verticale des murs ne suffit donc pas à neutraliser l’aggravation résultant de l’augmentation de hauteur. En jugeant le contraire, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit.

Le Conseil d’État annule les articles de l’arrêt ayant condamné la commune et renvoie l’affaire à la cour. Le pourvoi incident devient sans objet. Les sociétés sont condamnées à verser chacune 1 000 euros à la commune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Le Conseil d’État juge qu’une surélévation réalisée au droit de murs existants peut aggraver la situation d’une construction au regard des règles de retrait lorsque celles-ci dépendent de sa hauteur. Il annule la condamnation de la commune relative au refus de permis de construire et renvoie l’affaire devant la cour administrative d’appel.

Une commune a refusé un permis de construire portant sur un immeuble de vingt-cinq logements, au motif que le projet méconnaissait les règles du plan local d’urbanisme relatives au retrait par rapport aux limites séparatives.

Les sociétés demanderesses ont recherché la responsabilité de la commune et sollicité l’indemnisation de différents préjudices. Après le rejet de leur demande par le tribunal administratif, la cour administrative d’appel a annulé ce jugement et accordé une indemnité à l’une des sociétés.

La commune s’est pourvue en cassation. Le Conseil d’État juge qu’une surélévation réalisée au droit de murs existants peut aggraver la situation de la construction au regard des règles de retrait lorsque celles-ci dépendent de sa hauteur. Il annule la condamnation prononcée et renvoie l’affaire à la cour administrative d’appel.

• Construction existante ne respectant pas les règles de retrait applicables
• Travaux qualifiables d’extension, de surélévation ou d’amélioration
• Respect du prolongement des murs existants
• Absence d’aggravation de la situation au regard des règles de retrait
• Prise en compte de la hauteur de la construction selon l’article UD 7.3
• Qualification de la surélévation comme aggravation lorsqu’elle augmente cette hauteur

• Dispositions générales de l’article 7 du titre III du règlement du PLU
• Article UD 7.3 fixant les distances selon la hauteur de la construction
• Rédaction du règlement imposant de ne pas dépasser le prolongement des murs
• Analyse de la cour concernant l’autorisation de la surélévation

La commune obtient l’annulation de la condamnation indemnitaire et le renvoi de l’affaire devant la cour administrative d’appel. Les sociétés restent exposées à la réexamination de leurs demandes et doivent chacune verser 1 000 euros au titre des frais de justice.

• Réexaminer le permis au regard de la hauteur après surélévation
• Contrôler l’aggravation du retrait aux limites séparatives
• Produire le règlement du PLU dans sa rédaction applicable
• Reprendre l’instruction des demandes indemnitaires après renvoi
• Prévoir le paiement de 1 000 euros par société

À faire

• Identifier la règle de retrait applicable à la zone
• Mesurer la hauteur de la construction après travaux
• Vérifier le respect du prolongement des murs existants
• Comparer la situation avant et après surélévation
• Produire la version applicable du règlement du PLU

À éviter

• Assimiler l’absence de dépassement des murs à une conformité automatique
• Négliger l’incidence de la hauteur sur la distance exigée
• Autoriser une aggravation de la non-conformité existante
• Fonder le refus sur une règle non applicable
• Omettre de réexaminer les conséquences indemnitaires de la cassation

Les conditions des travaux sur une construction non conforme

Les dispositions générales de l’article 7 du titre III du règlement du PLU autorisent l’extension, la surélévation ou l’amélioration d’une construction existante non conforme si les travaux n’aggravent pas sa situation au regard des règles de retrait et ne dépassent pas le prolongement des murs existants.

L’aggravation du retrait liée à la hauteur

Lorsque l’article UD 7.3 fixe la distance minimale aux limites séparatives en fonction de la hauteur de la construction, une surélévation au droit des murs existants aggrave la situation de la construction. Elle ne peut donc être regardée comme permise par la seule absence de dépassement du prolongement des murs.

L’erreur de droit affectant la condamnation indemnitaire

En jugeant une telle surélévation autorisée, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit. Le Conseil d’État annule les articles de l’arrêt ayant condamné la commune, renvoie l’affaire et constate que le pourvoi incident est devenu sans objet.