Du 17 septembre 2026

5AF

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/01741 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X3RH

[Q] [T], [L] [T], [A] [T]

C/

[D] [K], Société NEXITY

Avocats : la SELAS CABINET LEXIA
Me Catherine LATAPIE-SAYO
la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT
Me Myriam SEBBAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 17 septembre 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDEURS :

1 – – Monsieur [Q] [T]
né le 21 Juin 1947 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Intervention volontaire de :

2 – Monsieur [L] [T]
né le 28 Mars 1972 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Es qualité d’héritier de Madame [H] [O], épouse de Monsieur [Q] [T]

3 – Madame [A] [T]
née le 22 Juin 1974 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

Es qualité d’héritière de Madame [H] [O], épouse de Monsieur [Q] [T]

Représentés par Me Myriam SEBBAN, membre de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT, avocat au Barreau de Bordeaux.

DEFENDERESSES :

1 – Madame [D] [K]
née le 07/06/1930 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Adresse 5]

Représentée par Me Benjamin LAJUNCOMME, membre de la SELAS CABINET LEXIA, Avocat au Barreau de Bordeaux.

SAS LAMY
RCS Bordeaux 48753009901438
[Adresse 6]
[Adresse 6]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire

**********

FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [Q] [T] et Mme [H] [O] épouse [T], locataires selon bail en date du 10 août 1989 d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], appartenant à Mme [D] [K], qui a confié un mandat de gestion locative à l’agence NEXITY LAMY, ont par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023, fait assigner Mme [D] [K] et l’agence immobilière NEXITY devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir :
* dire et juger que le bailleur doit réaliser les travaux suivants :
-Travaux pour remédier au défaut d’isolation
-Remise en état de l’éclatement de la descente de zinc
-Enlever les arbres morts sur le terrain
-Remise en état de la toiture de la cabane du jardin
-Réparer ou échanger le siphon du bidet
-Révision ou remise aux normes de l’installation électrique et de l’installation de gaz
-Ou tout travaux relevant de l’obligation du bailleur
* condamner Mme [D] [K] à faire exécuter les travaux de remise en état des lieux loués, sous astreint de 100 € par jour de retard, le tribunal se réservant la faculté de liquider l’astreinte
* condamner Mme [D] [K] au versement au profit de ses locataires d’une indemnité au titre des troubles de jouissance qu’ils subissent du fait des travaux de remise en état des lieux loués non exécutés évaluée comme suit sur la base d’un montant de 200 €/ mois:
-Soit un montant de 6.400 € à compter du 1er juillet 2020, date du courriel de réclamation de M. [T] à l’agence NEXITY jusqu’au jour de l’assignation soit 32 mois
-Et sauf à parfaire à compter du jugement à intervenir d’un montant de 200 € par mois jusqu’au complet achèvement des travaux
* condamner l’agence NEXITY, en qualité de mandataire de la bailleresse à verser aux requérants une indemnité de 5 000 € pour le préjudice moral distinct subi par M. et Mme [T] par le fait et le faute du mandataire qui n’a pas cru devoir agir avec la diligence nécessaire à l’égard des requérants tiers au mandat de gestion locative sur le fondement de l’article 1240 et 1241 du code civil
* A titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de constater les désordres allégués par les requérants, le cas échéant d’en déterminer les causes, d’indiquer les travaux de remise en état rendus nécessaires et de donner tous les éléments d’appréciation du préjudice subi par les locataires du fait des désordres constatés et notamment évaluer la perte de jouissance des lieux loués
* dire que l’expertise qui pourrait être ordonnée fonctionnera aux frais avancés de la bailleresse et de l’agence Nexity eu égard à l’attitude dilatoire et dolosive dont ils ont fait démonstration à l’égard des requérants, légitimes à réclamer la remise en état des lieux loués
En toutes hypothèses,
* condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 12 avril 2024 le juge des contentieux de la protection a, avant dire droit, ordonné une expertise du logement confiée d’abord à M. [G], remplacé ensuite par M. [M] [B], lequel a clos son rapport le 14 octobre 2025.

Mme [H] [O] épouse [T] est décédée 19 novembre 2024, et ses enfants, M. [L] [T] et Mme [A] [T] ont pris des conclusions d’intervention volontaire.
Par ailleurs la Société NEXITY LAMY en cours de procédure est devenue la Société LAMY.

Après des reports successifs pour échange entre les parties de leurs conclusions après dépôt du rapport, l’affaire a été examinée à l’audience du 11 juin 2026.

M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T], représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection au visa des articles 1er et suivants de la Loi n°89-162 du 6 juillet 1989, 1721, 1240 et 1241 du Code Civil, de:
– donner acte aux héritiers de leur intention de poursuivre l’instance
– juger qu’ils s’associent aux demandes et à l’action de leur mère et de leur père
– condamner solidairement Madame [K] et la société LAMY à régler :
* Au titre du préjudice de jouissance, la somme de 218.509,20€ outre 507,26 euros par mois à effet des conclusions notifiées en mars 2026 au titre de la moitié du loyer jusqu’à réalisation des travaux, ou A titre subsidiaire, la somme de 30.435,60 euros, et 507,26 euros par mois jusqu’à réalisation parfaite des travaux
– dire et juger que le montant du loyer sera de 507,26 € jusqu’à réalisation parfaite des travaux
– dire et juger que Madame [K] et la société LAMY seront solidairement condamnées à régler les menues réparations, à savoir :
* Abri de jardin : 100 €
* Siphon de bidet : 150 € TTC
* Arbres : 2.131,55 € TTC
* Descente EP : 1.252,68 €
– condamner solidairement Madame [D] [K] et la Société LAMY à régler une somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner à indemniser l’intégralité des frais d’expertise et mises en demeure
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir
– les condamner aux entiers dépens.
Ils demandent en outre l’exécution des travaux préconisés par l’expert, dont ils sollicitent aussi à l’audience l’homologation du rapport. Ils observent s’agissant de la prescription, que son point de départ en application de l’article 2224 du code civil est le jour où le créancier a eu une connaissance effective des faits lui permettant d’exercer son action, et que seule l’expertise judiciaire leur a permis de chiffrer leur préjudice. Ils ajoutent au plan procédural que la procédure est orale ce qui leur permet de former des demandes à l’audience dès lors qu’elles se rattachent par un lien suffisant aux demandes initiales. Ils soutiennent que l’expertise démontre que le logement est vétuste, que les travaux nécessaires incombent à la bailleresse et à son gestionnaire, que les travaux qui ont été faits l’ont été à court terme sans prendre en compte la vétusté et le vieillissement de la structure, qu’ils se sont heurtés à l’inertie de la bailleresse et de son mandataires, et qu’ils ont subi un préjudice de jouissance et financier lié à l’état du logement et des extérieurs. Ils observent avoir toujours réglé le loyer alors que son montant ne correspondait pas à l’état du logement. Ils rappellent avoir dû agir contre le mandataire car la Société LAMY ne donnait pas les coordonnées de la bailleresse.

Mme [D] [K] , représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 6, 7, 7-1 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 2222, 2224, 1217 et 1231-1 du Code civil, et 9 du Code de procédure civile, de :
– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires des consorts [T] au titre du préjudice de jouissance pour toute la période antérieure au 1er juillet 2017
– déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de réduction et de restitution de loyers pour toute la période antérieure au 16 mai 2019
– débouter les consorts [T] de leur demande de condamnation de Madame [K] in solidum avec la Société LAMY à leur payer une indemnité au titre de leur préjudice de jouissance
– débouter les consorts [T] de leur demande tendant à voir fixer le montant du loyer à la somme de 507,26 euros jusqu’à l’achèvement complet des travaux
– débouter les consorts [T] de leur demande de condamnation de Madame [K] in solidum avec la Société LAMY à régler les menues réparations relatives à l’abri de jardin, au siphon de bidet, aux arbres et à la descente d’eaux pluviales ;
– condamner la SA LAMY à la relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre dans la présente instance
– débouter les consorts [T] de leur demande de condamnation de Madame [K] in solidum avec la Société LAMY au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
– condamner à titre principal les consorts [T], et subsidiairement la SA LAMY, à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
– condamner les consorts [T] aux entiers dépens
– débouter les consorts [T] et la Société LAMY de toutes demandes plus amples ou contraires formulées à son encontre.
Elle observe avoir toujours déféré aux demandes de l’agence LAMY lorsque les locataires se sont plaints de désordres. Elle soutient au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile que seules les demandes inscrites au dispositif des conclusions sont susceptibles d’être retenues. Elle invoque la prescription de l’action indemnitaire qui est soumise à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et observe que la première réclamation remonte au 1er juillet 2020 et en outre s’agissant de la demande en réduction des loyers et restitution de loyers, que les locataires ont eu connaissance du caractère disproportionné des loyers à compter du rapport COURTADE du 16 mai 2022 et fait valoir la prescription pour toute la période antérieure au 16 mai 2019, en ajoutant que l’article 20-1 ne permet une réduction des loyers que si une demande de travaux de mise en conformité est formée, laquelle ne figure pas dans le dispositif des conclusions. Elle objecte en outre l’absence de fondement relatif à la demande d’indemnisation forfaitaire et sans justification, outre l’occupation des lieux durant 35 ans sans réclamation jusqu’en juillet 2020. Elle ajoute que les locataires n’ont subi aucun préjudice de jouissance et que le montant du loyer n’a rien d’excessif. Elle indique que les travaux dont il est demandé de prendre en charge la réparation dans le dispositif des conclusions ne nécessitent pas que les locataires quittent les lieux et au demeurant conteste avoir à les supporter soit pour les avoir commandés, soit car ils relèvent de réparations locatives. Elle soutient par ailleurs que la Société LAMY a manqué à son obligation de diligences et de suivi effectif des dossiers et par suite à ses obligations contractuelles, de même qu’elle ne l’a pas informée de la démarche de règlement amiable du litige. Elle estime donc en cas de condamnation à son encontre que la Société LAMY doit l’en relever intégralement indemne.

La Société LAMY, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection au visa des articles 2224 et suivants du Code civil, de :
– déclarer irrecevable comme étant prescrite l’action de Monsieur [L] [T], de Madame [A] [T], de Monsieur [Q] [T] et de Madame [H] [T] à l’encontre de la SAS LAMY
Vu les articles 1240, 1241 et 1231-1 du Code civil,
– débouter Monsieur [L] [T], Madame [A] [T], Monsieur [Q] [T] et Madame [H] [T] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SAS LAMY,
– débouter Madame [D] [K] de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de la SAS LAMY,
– condamner, d’une part, et solidairement, Monsieur [L] [T], Madame [A] [T], Monsieur [Q] [T] et Madame [H] [T] et d’autre part, Madame [D] [K] à lui verser à la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Elle objecte que l’action en responsabilité contre l’agent immobilier ou l’administrateur de bien se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, qu’au regard des prétentions des demandeurs il apparaît que depuis 35 ans des désordres perdurent, qu’ayant connaissance des faits depuis et n’ayant signalé les désordres que le 1er juillet 2020, l’action engagée selon les dernières conclusions du 9 mars 2026 doit être déclarée irrecevable. Elle observe que la responsabilité du bailleur et à fortiori de son mandataire pour les vices apparus en cours de bail est conditionnée à l’information préalable de celui-ci par le locataire. Subsidiairement elle invoque l’absence de faute en lien causal avec le préjudice allégué, en observant qu’elle n’est pas tenue à la délivrance du logement, qui relève du bailleur, qu’elle a sollicité des entreprises à la suite des demandes de M. [Q] [T] et n’est pas responsable du défaut d’exécution des travaux, dont certains relèvent de l’entretien courant qui incombe au locataire. Elle conteste le préjudice de jouissance allégué et le mode de calcul en observant que le montant du loyer n’a pas été constant, que les locataires ont manqué à leur obligation d’entretien, que les travaux électriques n’ont pu être exécutés en raison de l’impossibilité de couper le courant sans que M. [T] se manifeste depuis lors, et que le préjudice tenant à une réduction du loyer n’est pas un préjudice indemnisable susceptible d’être mis à la charge d’un tiers. Concernant les menus travaux elle indique que le bail ne mentionne pas la présence d’un abri de jardin vraisemblablement mis en place par les locataires et que les locataires sont responsables de la situation pour avoir manqué à leur obligation d’entretien. S’agissant de la demande en relevé indemne formée par Mme [D] [K] , elle fait valoir que celle-ci ne caractérise aucune faute à son encontre et que le dossier trouve exclusivement son origine dans un vice de la chose dont elle est propriétaire.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de M. [L] [T] et Mme [A] [T]

Il résulte des articles 325 et suivants du code procédure civile que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, qu’elle peut être volontaire ou forcée, qu’elle est principale lorsqu’elle lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce à la suite du décès de Mme [H] [O] épouse [T] survenu le 19 novembre 2024, ses enfants, M. [L] [T] et Mme [A] [T], sont intervenus volontairement à la procédure pour poursuivre l’instance avec leur père, co-demandeur.
Ils seront reçus en cette intervention.

Sur la recevabilité de demandes additionnelles

Selon l’article 446-1 du code de procédure civile en procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien.

Par conséquent en l’absence de fixation d’un calendrier de procédure imposant aux parties des délais pour formaliser leurs prétentions et moyens, et alors que les modalités des échanges entre les parties n’ont pas été fixées par le juge, les parties demeurent recevables à former des demandes et moyens oralement à l’audience, en sus des prétentions formalisées dans leurs écritures.

Les demandes et moyens formulées à l’audience par M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T], représentés par avocat, sont donc recevables et le juge des contentieux de la protection tenu de statuer sur celles-ci.

Sur la prescription

Selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Par ailleurs, si le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, il n’est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent que sur une période de trois ans précédant sa demande en justice, laquelle ne se confond pas avec les démarches amiables antérieures à l’instance.

En l’espèce, [Q] [T] et son épouse ont introduit l’instance par acte de commissaire de justice du 12 avril 2023 et s’ils soutiennent n’avoir pu chiffrer leurs demandes qu’à la suite de l’expertise judiciaire, pour autant ils invoquaient dans leur assignation des troubles de jouissance subis et ne peuvent prétendre n’en avoir eu connaissance qu’à la suite du rapport d’expertise.

Dès lors leur action s’agissant des demandes au titre du trouble de jouissance ne sont recevables que pour la période courant à compter du 12 avril 2020.

Sur la demande en homologation du rapport d’expertise

Si la juridiction a estimé nécessaire de recourir à une expertise judiciaire pour disposer des éléments techniques nécessaires à la solution du litige, il incombe à la juridiction de statuer au vu de l’ensemble des éléments soumis à son appréciation et elle ne peut dès lors homologuer les conclusions du rapport mais doit elle-même statuer sur les demandes.

Sur les obligations du bailleur

L’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 prévoit désormais que:
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D
[…]
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Au nombre des normes de décence figure l’obligation de louer un logement dont les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement, l’installation devant permettre un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».

Au regard de ces dispositions il convient de procéder à une distinction entre les travaux tendant à la mise aux normes de décence et les autres travaux qui incombent au bailleur.

Sur les travaux de mise aux normes de décence

En préalable et à la suite du rappel des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il doit être relevé que le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement pour satisfaire, aux normes de décence au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, doit être notamment être doté :
– de réseaux et branchements d’électricité et de gaz et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement ;
– d’un système d’aération suffisante, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devant être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 20-1 de cette même loi prévoit quant à lui :
« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
[…]
Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :
1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat.

M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T], à l’audience, ont formulé une demande d’exécution des travaux à la charge du bailleur et qui ne peut peser sur son mandataire.

Ils n’ont pas détaillé les travaux demandés, mais il convient d’en déduire qu’ils maintiennent la demande d’exécution des travaux initialement formée à savoir :
-Travaux pour remédier au défaut d’isolation
-Remise en état de l’éclatement de la descente de zinc
-Enlever les arbres morts sur le terrain
-Remise en état de la toiture de la cabane du jardin
-Réparer ou échanger le siphon du bidet
-Révision ou remise aux normes de l’installation électrique et de l’installation de gaz
-Ou tout travaux relevant de l’obligation du bailleur.

L’expert, M. [M] [B], en synthèse de son rapport explique que la maison dont la construction date probablement des années 1960 a été conservée dans son niveau de prestation initiale, sans qu’aucune amélioration et/ou rénovation, soit intervenue en matière d’isolation thermique, de renouvellement, d’air, que les équipements et appareillage n’ont, quant à eux, fait l’objet d’aucune amélioration et/ou rénovation depuis la date de la construction. Il précise que les désordres et/ou non conformités relevés qui portent en particulier sur la non-conformité de l’installation électrique et le défaut de renouvellement d’air sont susceptibles de remettre en question le caractère décent du logement.

L’expert a relevé plus particulièrement :
– s’agissant de l’isolation thermique, un défaut d’isolation, les murs étant dépourvu d’isolation, côté intérieur et extérieur, il précise que les murs en maçonnerie sont bruts avec un enduit plâtré côté intérieur et un enduit ciment, côté extérieur, que l’isolation des combles est réduite au minimum (60 mm environ de laine de roche), il observe en outre que les fenêtres sont anciennes, en bois et équipées de simple vitrage à l’exception de la porte fenêtre de la salle à manger en aluminium qui a été remplacée et équipée de double vitrage,
– concernant l’installation électrique, sa non-conformité, sa vétusté et son caractère obsolète, il précise qu’elle présente un caractère de dangerosité indéniable.

L’expert mentionne aussi l’absence de renouvellement d’air efficace, qui ajouté à l’existence de ponts thermiques, sont à l’origine des nombreuses moisissures, relevées dans les pièces habitables, principalement dans celles de l’étage, chambre et salle de bain.

Dans son rapport l’expert n’a pas retenu de désordres concernant l’installation gaz, et a relevé que des travaux sont intervenus de ce chef.

L’expert indique que des travaux portant sur la structure de l’immeuble sont nécessaires pour remédier aux défauts d’isolation thermique, en remplaçant les anciennes menuiseries en bois, en simple vitrage, en mettant en œuvre l’isolation thermique des murs et des combles et en installant une VMC dont il précise qu’elle est indispensable pour assurer le renouvellement d’air en conformité avec les normes actuelles.
Concernant l’installation électrique, il préconise sa réfection complète.

Par ailleurs l’expert s’est fait communiquer les factures de consommation de gaz du couple [T]. Il précise que la consommation moyenne de chauffage gaz d’une maison bien isolée de type 4 est de l’ordre de 7.200 à 10.000 KWh, alors que la moyenne de consommation du couple [T] à partir de l’examen des factures 2021 à 2023 s’établit à 21.973kWh.

Il résulte incontestablement de la combinaison de l’absence d’isolation des murs, de l’insuffisance d’isolation des combles, de la vétusté des fenêtres en bois, équipées de simple vitrage et de la consommation de gaz que le niveau de performance énergétique du logement loué par Mme [D] [K] ne peut être compris entre la classe A et la classe F, et par conséquent ne répond plus aux normes de décence en vigueur à compter du 1er janvier 2025, quand bien même ces normes n’existaient pas au jour où le bien immobilier a été loué.

Dès lors M. [Q] [T], désormais seul occupant du logement (son épouse étant décédée, et ses enfants, qui interviennent à la procédure en qualité d’héritiers de la défunte, étant domiciliés pour l’une à [Localité 4] et pour l’autre à [Localité 5]), est recevable et fondé à demander l’exécution de travaux dans le cadre des dispositions de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu des éléments techniques fournis par l’expert, mais dès lors qu’en l’état le logement n’est pas soumis à l’obligation d’atteindre un niveau de performance énergétique compris entre la classe A et la classe D qui ne sera obligatoire qu’au 1er janvier 2028, il y a lieu d’enjoindre :
– le remplacement des fenêtres et porte-fenêtres par des huisseries neuves équipées de double vitrage,
– la rénovation de l’isolation des combles
– la mise en oeuvre d’une VMC et de façon globale la réfection de la ventilation du logement en conformité aussi avec le Règlement Sanitaire Départemental
– la mise aux normes de l’installation électrique.

Il n’y a pas lieu d’enjoindre l’exécution de travaux concernant l’installation de gaz.

Sur les autres travaux

En dehors des travaux qui correspondent à la mise aux normes de décence, l’expert a constaté lors de l’examen des lieux :
– que l’abri de jardin est recouvert d’un revêtement d’étanchéité, excepté la partie centrale du faîtage et que des infiltrations interviennent par cette partie de toiture ou le bois est apparent
– la vétusté de l’équipement siphon du bidet à l’origine d’infiltrations dans la salle de bain à l’étage
– le mauvais état de la descente des eaux pluviales fissurée dans sa partie basse, des aiguilles de pin obstruant les gouttières et les descentes d’eau pluviales
– la présence de deux arbres morts, [Adresse 7], de deux conifères de taille imposante [Adresse 8] ainsi qu’un tamaris légèrement en retrait, il précise que les arbres mort constituent une menace de chute et doivent être éliminés, que les arbres de haute tige qui sont des conifères, sont très développés, qu’ils ont une taille disproportionnée eu égard à la taille du jardin, relativement réduit, s’agissant d’un jardin de ville de 360 m² environ et il préconise un élagage indispensable.

S’agissant de l’abri de jardin, la bailleresse avait déjà accepté de prendre en charge des travaux, ce qu’elle a réitéré dans le cadre de l’expertise et suffit à établir que celui-ci était bien présent lorsque le bien a été loué aux époux [T] ; d’ailleurs l’expert en a relevé le caractère très ancien.
Il en résulte que la réparation incombe à la bailleresse en application des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En ce qui concerne les arbres, l’expert a relevé le caractère ancien de la problématique puisqu’il découle d’un courrier en date du 7 septembre 1998, adressé à l’agence alors en charge de la gestion locative, que M. [T] réitérait le signalement du développement exagéré des arbres sur lesquels Mme [K] interdisait toute intervention. L’expert souligne que ces travaux incombent au bailleur dans la mesure où le locataire ne peut avoir la charge que d’un entretien courant, alors que l’élagage d’arbres de haute tige de près de 20 mètres et l’élimination d’arbres morts imposent des travaux d’ampleur, nécessitant des équipements et un savoir-faire d’entreprises spécialisées. Il est ainsi suffisamment établi que ces travaux ne relèvent pas de l’obligation d’entretien des locataires mais doivent être supportés par la bailleresse.

En ce qui concerne la descente d’eau pluviale l’expert relève que l’encombrement des gouttières et l’éclatement de la descente d’eaux pluviales sous l’effet de l’accumulation des détritus et autres aiguilles de pin est la conséquence directe du développement incontrôlé des arbres de haute tige, dont la responsabilité incombe au bailleur. Dès lors l’éclatement de cette descente ne résulte pas d’un défaut d’entretien imputable au locataire, mais est induit par le défaut d’entretien des arbres de hautes tiges qui incombe au bailleur.

En conséquence il y a lieu d’enjoindre à Mme [D] [K] de procéder aux travaux suivants :
– remise en état de la toiture de l’abri de jardin qui doit être étanche à l’eau
– remplacement de la descente d’eaux pluviales fissurée
– remplacement du siphon du bidet
– élagage des arbres de hautes tiges et enlèvement des arbres morts.

Sur la demande en réduction des loyers
En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions ont été ci-dessus rappelées, il y a lieu d’allouer au locataire une réduction de 200 euros du montant du loyer à compter du 1er octobre 2026 et jusqu’à la date d’exécution des travaux de remplacement des fenêtres et porte-fenêtres par des huisseries neuves équipées de double vitrage, la rénovation de l’isolation des combles, la mise en oeuvre d’une VMC et de façon globale la réfection de la ventilation du logement en conformité avec le Règlement Sanitaire Départemental, et la mise aux normes de l’installation électrique.
Les autres travaux qui ne relèvent pas des normes de décence ne peuvent justifier une baisse du montant des loyers.

Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance
M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T] demandent au juge des contentieux de la protection de condamner la bailleresse et son mandataire au paiement de la somme de 218.509,20€, outre 507,26 euros par mois à effet des conclusions notifiées en mars 2026 au titre de la moitié du loyer jusqu’à réalisation des travaux.
Ils estiment en définitive que le préjudice de jouissance subi depuis 35 ans justifie l’octroi d’une indemnisation à hauteur de la moitié du loyer actuel à effet de la conclusion du bail et la réduction du montant des loyers à hauteur de la moitié à compter des conclusions signifiées en mars 2026.

Cependant il a été vu ci-dessus que l’action indemnitaire est prescrite s’agissant du trouble de jouissance antérieur au 12 avril 2020.

En outre, ainsi que l’observe notamment la Société LAMY, le montant du loyer n’a pas été constant puisqu’à leur entrée dans les lieux, ainsi le montant du loyer hors charges s’élevait à 4.000 francs soit 609,80 euros au jour de la conclusion du contrat.
De plus et surtout, pour l’essentiel le trouble de jouissance résulte du défaut d’isolation du logement. Hors aucune norme n’imposait que le logement soit isolé lorsque le logement a été loué, les normes de décence ayant évolué au fil du temps et si de longue date le logement doit être étanche à l’eau et à l’air, ce n’est que l’obligation de respecter un niveau de performance énergétique lui aussi évolutif, qui impose désormais aux bailleurs de procéder à des travaux d’isolation.

Dès lors le préjudice de jouissance lié au défaut d’isolation ne peut être pris en compte qu’à compter du 1er janvier 2025 et au regard des éléments d’appréciation fournis il y a lieu de fixer à 150 euros par mois à compter de cette date le préjudice de jouissance qui en résulte du 1er janvier 2025 jusqu’à la date du présent jugement.
Dans la mesure où une réduction du loyer est allouée en attente de l’exécution des travaux, il n’y a pas lieu d’allouer en sus un préjudice de jouissance déjà indemnisé par cette réduction.

S’agissant de la non conformité de l’installation électrique, il convient de constater que l’entreprise Bouyrie a établi un devis le 4 février 2020, accepté par Mme [D] [K], et que l’entreprise avait programmé les travaux dans la semaine du 30 novembre 2020 mais a fait part à la Société LAMY de l’impossibilité d’intervenir en raison de la présence d’une « dame sous respirateur », dont l’appareil de pouvait être débranché plus de trois heures, ce dont le locataire ne l’avait pas informé lors de la programmation de la date des travaux alors qu’elle l’avait informé de ce que les travaux nécessitaient une coupure de courant.
De plus M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T] n’établissent pas que le caractère obsolète de l’installation, a occasionné des troubles effectifs dans la jouissance des lieux. Il convient d’ailleurs de relever que leur assureur dans son courrier du 4 juillet 2022 ne formulait aucune demande au titre de l’installation électrique.

Il n’y a donc pas lieu de retenir un préjudice de jouissance de ce chef.

L’expert a par ailleurs retenu que les époux [T] subissaient les désagréments liés à l’absence d’entretien des arbres existants sur le terrain qui induisent notamment une accumulation de détritus et d’aiguilles de pins plus importantes que si les arbres étaient mieux entretenus, ainsi qu’au défaut d’étanchéité de l’abri de jardin, et au défaut de réparation du bidet et de la descente d’eaux pluviales.
Il convient d’apprécier le trouble de jouissance de ces chefs à 50 euros par mois à compter du mois du 9 avril 2020.
Il sera donc alloué aux consort [T] au titre du préjudice de jouissance subi durant 55 mois jusqu’au décès de Mme [T] la somme de 2.750 euros.
Il sera alloué à M. [Q] [T], seul victime des préjudices de jouissance depuis le décès de son épouse, la somme de 4.250 euros (21 X 150 + 22 X 50) jusqu’au mois de septembre 2026 et une somme de 50 euros par mois jusqu’à la date d’exécution des travaux relatifs aux végétaux, à la descente d’eaux pluviales et à la réparation du bidet.

Sur la charge de la réparation du préjudice de jouissance
M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T] demandent la condamnation solidaire du bailleur sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et de son mandataire sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle pour avoir été défaillante dans l’exécution de son mandat.

La réparation du préjudice de jouissance incombe au bailleur, défaillant dans son obligation d’entretien et de maintien du logement aux normes de décence.
Mme [D] [K] sera donc condamnée au paiement des sommes précitées.

S’agissant de la responsabilité de la Société LAMY, qui peut être engagée à l’égard d’un tiers au contrat pour manquement aux obligations découlant de son mandat qui occasionnerait un préjudice à ce tiers, s’il n’est pas discuté qu’elle détient un mandat de gestion locative, il convient de relever que les parties ne produisent pas le mandat qui lui est confié ce qui ne permet pas de connaître l’étendue de ses obligations contractuelles.
De plus elle justifie de diligences pour répercuter auprès de la bailleresse les demandes des locataires et faire établir des devis.
Il doit en outre être relevé que le préjudice de jouissance n’est pas retenu en l’état s’agissant des désordres électriques et, s’agissant du défaut d’isolation, que c’est à juste titre qu’elle n’a pas donné de suite favorable immédiate à la demande de l’assureur des époux [T] en répondant le 22 août 2022  » Défaut d’isolation : pouvez-nous précisez de quelle nature? A quel endroit? Sur la base de quels critères ? Sans quoi nous ne saurions orienter nos démarches ».

Au regard de ces éléments il n’est pas établi l’existence d’un manquement contractuel à l’origine des troubles de jouissance retenus par la juridiction.
La demande de condamnation solidaire de la Société LAMY sera donc rejetée.

Pour la même raison Mme [D] [K] sera déboutée en sa demande tendant à être relevée indemne des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les autres demandes indemnitaires
M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T], dans le dispositif de leurs conclusions écrites maintenues à l’audience, demandent la condamnation de Madame [K] et la société LAMY à régler les menues réparations, à savoir :
* Abri de jardin : 100 €
* Siphon de bidet : 150 € TTC
* Arbres : 2.131,55 € TTC
* Descente EP : 1.252,68 €.

Or ces sommes correspondant au coût des travaux qui incombent à la bailleresse, condamnée à les exécuter.

Il n’y a pas lieu en conséquence de prononcer une condamnation au paiement.

M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T], dans le corps de leurs conclusions, allèguent un préjudice de jouissance liés aux travaux de remise en état, sans toutefois ni chiffrer, ni formuler aucune demande dans le dispositif des conclusions, aucune demande chiffrée n’ayant été formée à l’audience.

Il n’y a donc pas lieu à indemnisation de ce chef.

Sur les demande accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [D] [K] supportera la charge des dépens, qui incluent les frais d’expertise et sera condamnée à payer à M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Il n’y a pas lieu à indemnisation s’agissant des frais exposés dans le cadre de la phase amiable.

Mme [D] [K] conservera la charge de ses frais irrépétibles.

L’équité conduit à laisser à la Société LAMY la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

REÇOIT M. [L] [T] et Mme [A] [T] en leur intervention volontaire aux droits de Mme [H] [O] épouse [T] décédée 19 novembre 2024 ;

DÉCLARE M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T] recevables à former des demandes et moyens oralement à l’audience, en sus des prétentions formalisées dans leurs écritures ;

DÉCLARE prescrite la demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance portant sur la période antérieure au 12 avril 2020 ;

REJETTE la demande en homologation du rapport d’expertise ;

CONDAMNE Mme [D] [K] à exécuter les travaux ci-dessous énumérés dans l’immeuble loué situé [Adresse 2] :
– remplacement des fenêtres et porte-fenêtres par des huisseries neuves équipées de double vitrage,
– rénovation de l’isolation des combles
– mise en oeuvre d’une VMC et de façon globale réfection de la ventilation du logement en conformité aussi avec le Règlement Sanitaire Départemental
– mise aux normes de l’installation électrique
– remise en état de la toiture de l’abri de jardin qui doit être étanche à l’eau
– remplacement de la descente d’eaux pluviales fissurée
– remplacement du siphon du bidet
– élagage des arbres de hautes tiges et enlèvement des arbres morts ;

RÉDUIT à compter du 1er octobre 2026 le montant du loyer de 200 euros par mois jusqu’à l’exécution complète des travaux de remplacement des fenêtres et porte-fenêtres par des huisseries neuves équipées de double vitrage, de rénovation de l’isolation des combles, de mise en oeuvre d’une VMC et de façon globale la réfection de la ventilation du logement en conformité avec le Règlement Sanitaire Départemental et de mise aux normes de l’installation électrique ;

CONDAMNE Mme [D] [K] à payer :
– à M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T] la somme de 2.750 euros au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’au décès de Mme [T]
– à M. [Q] [T], au titre du préjudice de jouissance postérieur au décès de Mme [T], la somme de 4.250 euros et une somme de 50 euros par mois à compter du 1er octobre 2026 jusqu’à la date d’exécution des travaux relatifs aux végétaux, à la descente d’eaux pluviales et à la réparation du bidet ;

DÉBOUTE M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T] en leurs demandes à l’encontre de la Société LAMY ;

DÉBOUTE M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T] en leurs autres ou plus amples demandes ;

DÉBOUTE Mme [D] [K] en sa demande en relevé indemne formée à l’encontre de la Société LAMY ;

CONDAMNE Mme [D] [K] aux dépens qui incluront les frais d’expertise ainsi qu’à payer à M. [Q] [T], M. [L] [T] et Mme [A] [T] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE la Société LAMY et Mme [D] [K] en leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée
des contentieux de la protection