1 CCC DOSSIER + 1 CC Me [A]
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 17 SEPTEMBRE 2026

Syndic. de copro. [Adresse 1], [K] [H], [Z] [B] [I] [T], [N] [P] [R] [Q], [E] [C] [X] [S]
c/
S.A.R.L. ALMA RÉALISATIONS IMMOBILIÈRES

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00933 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QZ5M

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 13 Juillet 2026

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, lors des débats et de Madame Laura MOUGIN, Greffier lors de la mise à disposition  avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
C/o son syndic, Madame [K] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [K] [H]
née le 30 Novembre 1949 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [Z] [B] [I] [T]
né le 05 Octobre 1990 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [N] [P] [R] [Q]
née le 10 Juin 1992 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [E] [C] [X] [S]
né le 23 Mars 1980 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentés par Me Laure SAMMUT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

S.A.R.L. ALMA RÉALISATIONS IMMOBILIÈRES
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 13 Juillet 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Septembre, prorogée au17 Septembre 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La S.A.R.L. Alma Réalisations Immobilières a acquis, suivant acte authentique reçu le 7 juin 2019, une maison d’habitation en R+1 sise à [Localité 1].

Suivant état descriptif de division et règlement de copropriété reçu le 16 mars 2020, elle a procédé à sa division en quatre lots ainsi décrits :
-lot n°1 : au rez-de-chaussée du bâtiment A, un appartement, et la jouissance privative de deux jardins, une terrasse couverte et deux emplacements de stationnement ;
-lot n°2 : au 1er étage du bâtiment A, un appartement sur deux niveaux, et la jouissance d’un balcon au 1er étage et de deux emplacements de stationnement en extérieur ;
-lot n°3 : au 1er étage et aux combles du bâtiment A, un appartement sur deux niveaux, et la jouissance d’un balcon au 1er étage et de deux emplacements de stationnement en extérieur ;
-lot n°4 : bâtiment B, un garage et la jouissance privative d’un jardin.

Elle a vendu ces lots comme suit :
-lot n°1 et 4 à Madame [K] [H], par acte reçu le 28 juin 2021 ;
-lot n°2 à Monsieur [D] et Madame [U] par acte reçu le16 mars 2020 ; ceux-ci les ont revendus à Madame [N] [Q] et Monsieur [Z] [T] par acte reçu le 5 mai 2022 ;
-lot n°3 à Monsieur [E] [S], suivant acte reçu le 15 juin 2020.

Exposant avoir constaté peu de temps après son acquisition des écoulements d’eau depuis la sous-face du balcon du 1er étage, partie commune à jouissance privative dépendante des lots 2 et 3, qui, se manifestant à chaque épisode pluvieux d’importance, inondent la terrasse sous-jacente de l’appartement de Madame [H], que ledit balcon présente des traces de dégradations prématurées, tout comme ses gardes-corps par ailleurs non conformes, que Madame [H] a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur habitation et de l’assureur de la copropriété, le syndicat des copropriétaires (ci-après désigné SDC) [Adresse 1], Madame [H], ès-qualités de syndic bénévole et à titre personnel, Madame [Q], Monsieur [T] et Monsieur [S], ont fait assigner en référé la S.A.R.L. Alma Réalisations Immobilières aux fins notamment de voir ordonner une expertise judiciaire, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 10 décembre 2024 ayant désigné Monsieur [J] [G] en qualité d’expert.

Les opérations d’expertise sont en cours.

Faisant valoir que l’expert judiciaire a retenu la réalité des désordres dont il résulte une atteinte à la solidité de l’ouvrage, et préconisé la démolition et réfection complète des ouvrages défectueux, et la mise en œuvre de mesure conservatoire d’ores et déjà prises en charge par le SDC pour un montant de 440 euros, qu’il a évalué le montant provisionnel de ses honoraires à hauteur de la somme de 8.477,03 euros et sollicite le versement d’une provision complémentaire à hauteur de la somme de 5.477,03 euros pour poursuivre ses opérations, que le maître d’ouvrage est responsable de plein de droit de cette situation préjudiciable tant à l’égard du SDC que des copropriétaires, et enfin que la société requise n’a bénéficié d’aucune autorisation d’urbanisme alors que ses travaux ont transformé une ouverture en façade, suivant exploit en date du 18 juin 2026, le SDC [Adresse 1], Madame [H], ès-qualités de syndic bénévole et à titre personnel, Madame [Q], Monsieur [T] et Monsieur [S] ont fait assigner en référé la S.A.R.L. Alma Réalisations Immobilières par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins, au visa des dispositions des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et 1792 du code civil, de :
-condamner la S.A.R.L. Alma Réalisations Immobilières à verser au SDC ainsi qu’aux copropriétaires, la somme de 8.477,03 euros à titre de provision ad litem ;
-la condamner à leur verser la somme de 16.000 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice ;
-la condamner à régulariser la situation de l’immeuble au regard des règles d’urbanisme applicables, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
-la condamner à leur verser la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juillet 2026.

*****

Les demandeurs sont en l’état de leur assignation introductive d’instance.

La S.A.R.L. Alma Réalisations Immobilières n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée» et l’article 473 du même code ajoute «le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation n’a pas été délivrée à la personne du défendeur».

La S.A.R.L. Alma Réalisations Immobilières, assignée à personnes (acte remis à [W] [F] – tiers habilité) n’a pas comparu.

L’assignation comporte les mentions prévues à peine de nullité par l’article 56 du code de procédure civile.

Les éléments des demandeurs ne traduisent pas l’existence de fins de non-recevoir relevant de la catégorie de celles que le juge est tenu de relever d’office.

En conséquence, leur demande à l’encontre de la société requise, non comparante, sera dite régulière et recevable, et il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

I. Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable, et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

L’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

L’article 1792 du code civil dispose que «Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.».

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en œuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs.

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. ».

Il est généralement admis que la réception tacite est présumée lorsqu’il y a paiement intégral du prix et prise de possession.

La réception tacite ne peut pas être caractérisée si la volonté des maîtres d’ouvrage de recevoir l’ouvrage est équivoque ; ainsi, la contestation de la qualité des travaux empêche la caractérisation d’une volonté non-équivoque.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent, à titre provisionnel, la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 8.477,03 euros à titre de provision ad litem, et la somme de 16.000 euros à valoir sur leur préjudice.

Au soutien de cette demande, ils évoquent d’une part les travaux conservatoires pris en charge sur la base des premières investigations expertales par le SDC, et d’autre part les consignations, initiale et complémentaire, sollicitées par l’expert pour réaliser et poursuivre ses opérations, et enfin les préjudices qu’ils soutiennent d’ores et déjà subir établis de manière non sérieusement contestable.

Les demandeurs recherchent la garantie de la société requise sur le fondement décennal au titre des désordres affectant les parties communes de la copropriété et leurs parties privatives.

Le succès de leur prétention suppose ainsi qu’ils rapportent la preuve, dont la charge leur incombe au visa des dispositions de l’article 9 suscité du code de procédure civile, d’une réception de l’ouvrage par le maître d’ouvrage, à savoir la société Alma Réalisations Immobilières.

Toutefois l’expert judiciaire, dans son compte rendu du 19 novembre 2025, répondant au chef de mission afférent à la recherche des éléments permettant à la juridiction d’apprécier l’existence ou non d’une réception, avec ou sans réserve et d’en fixer la date, décrit comme suit la situation : « Selon les explications fournies par leur représentant de la société Alma Réalisations Immobilières, les travaux engagés sur la propriété du [Adresse 1] n’ont pas fait l’objet d’une déclaration de travaux auprès des services de la mairie.
De même, il n’a pas été déposé de déclaration d’ouverture de chantier (DOC) ni déclaration d’achèvement des travaux (DAT). Aucun procès-verbal de réception n’a été régularisé entre la société Alma Réalisations Immobilières et la société Maison Côté Jardin.
Sur la base des factures transmises par maître [A], des travaux ont été réalisés en début d’année 2020, ils ont fait l’objet de trois facturations à l’attention de la société Alma Réalisations Immobilières :
-Facture n°200520 en date du 21 mai 2020 pour 9.405 euros hors taxes à laquelle est rajoutée la somme de 3.000 euros TTC. Nous restons dans l’attente de justificatif sur la somme réglée par chèque n°0620952 pour la réalisation d’une terrasse, d’un garde-corps et de l’étanchéité de la terrasse :
-Facture n°60520 pour les travaux précités :
-Factures n°20820 datée du 2 août 2020 pour 2.000 euros TTC pour fourniture et pose de lames de terrasse.
Conclusion provisoire : Selon déclaration de la société Alma Réalisations Immobilières, les travaux engagés sur la propriété du SDC [Adresse 1] n’ont pas fait l’objet d’une DOC, ni DAT.
Il n’a pas été établi de permis de construire ni de demande préalable.
Les travaux réalisés par la société Maison Côté Jardin ont fait l’objet de facturations. À l’achèvement des travaux par cette société, il n’a pas été établi de procès-verbal de réception.
Sur la base des éléments transmis, la date des travaux remonte au début 2020, et l’achèvement des travaux avec facturation le 2 août 2020.
Le dernier règlement aurait été régularisé par virement le 3 novembre 2020. Nous restons dans l’attente de justificatif. ».

Il s’en évince d’une part qu’aucune réception expresse de l’ouvrage n’est intervenue, et d’autre part qu’il n’est pas démontré à ce stade que les travaux évoqués de la société Maison Côte Jardin auraient été intégralement réglés.

Ainsi se pose la question, dont l’appréciation excède l’évidence requise en référé et nécessite un débat devant le juge du fond, d’une réception de l’ouvrage qui constitue un préalable indispensable à la mise en œuvre de la garantie décennale des constructeurs.

Or, il est généralement admis que la provision ad litem a pour but de permettre à une partie de supporter les frais qu’elle doit exposer pour le procès ; son allocation passe par le point de savoir s’il existe à la charge de la partie défenderesse une obligation non sérieusement contestable de devoir supporter, au moins en partie, les frais de l’instance à l’issue de celle-ci et s’il est démontré que le demandeur rencontre des difficultés pour faite face aux dépenses immédiates générées par le procès.

En l’absence d’une réception d’ores et déjà acquise, les demandeurs succombent à démontrer l’existence de l’obligation non sérieusement contestable suscitée pesant sur leur venderesse.

Il en est de même pour le même motif de la demande provisionnelle formulée au titre des préjudices subis, lesquels sont au surplus insuffisamment étayés dès lors que l’expertise judiciaire étant en cours, l’expert ne s’est pas encore prononcé sur leur réalité et leur quantum.

En conséquence au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes provisionnelles sont affectées d’une contestation sérieuses, et il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant.

II. Sur la demande de condamnation à une obligation de faire :

L’article 32 du Code de procédure civile dispose que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation de la société requise à régulariser la situation de l’immeuble, au regard des règles d’urbanisme applicables, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Toutefois, il est constant en jurisprudence d’une part que l’acquéreur jouit par principe de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur, et d’autre part, qu’au même titre qu’un acquéreur, un syndicat des copropriétaires bénéficie de la transmission des droits à son profit, s’agissant des parties communes.

La société défenderesse, qui a vendu l’ensemble des lots composant la copropriété envers laquelle elle a désormais la qualité de tiers, est ainsi dépourvue du droit d’agir en régularisation de la situation administrative de l’immeuble.

En conséquence la demande étant affectée d’une contestation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé la concernant.

III. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Les demandeurs qui succombent supporteront les dépens.

En l’absence, à ce stade de la procédure, de responsabilité clairement définie, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 32 et 835 du code de procédure civile, 1792 et suivants du code civil.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], de Madame [K] [H], Madame [N] [Q], Monsieur [Z] [T] et Monsieur [E] [S], de condamnation de la S.A.R.L. Alma Réalisations Immobilières à leur verser une provision ad litem.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], de Madame [K] [H], Madame [N] [Q], Monsieur [Z] [T] et Monsieur [E] [S], de condamnation provisionnelle de la S.A.R.L. Alma Réalisations Immobilières à valoir sur la réparation de leurs préjudices.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], de Madame [K] [H], Madame [N] [Q], Monsieur [Z] [T] et Monsieur [E] [S], de condamnation de la S.A.R.L. Alma Réalisations Immobilières à régulariser la situation de l’immeuble au regard des règles d’urbanisme applicables, sous astreinte.

Condamnons syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Madame [K] [H], Madame [N] [Q], Monsieur [Z] [T] et Monsieur [E] [S] aux dépens.

Disons n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés