Restitution d’une indemnité transactionnelle non enregistrée : responsabilité du cabinet rédacteur pour défaut de conseil en urbanisme

L’article L600-8 du Code de l’urbanisme impose l’enregistrement, dans le délai prévu par l’article 635 du Code général des impôts, des transactions prévoyant la renonciation à un recours contre un permis en contrepartie d’une somme. À défaut, la contrepartie est réputée sans cause et les sommes versées sont sujettes à répétition, indépendamment de la partie contractuellement désignée pour accomplir la formalité. Les stipulations relatives à la garantie fiscale ne peuvent écarter cette sanction légale.

L’avocat rédacteur d’acte doit veiller à sa validité et à sa pleine efficacité, informer les parties de la formalité requise et, sauf décharge, l’accomplir. Cette obligation subsiste même sans mandat de la partie recherchant sa responsabilité, malgré ses compétences personnelles ou l’intervention alléguée d’un autre conseil. La seule qualité d’avocat du gérant d’une société ne suffit pas à établir qu’il intervenait comme conseil indépendant.

Sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil, le manquement à ces obligations engage la responsabilité du cabinet au sein duquel l’avocat associé a agi. Le préjudice correspond à la somme que la société bénéficiaire a dû restituer, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-7 du Code civil.

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Une transaction prévoyant la renonciation à un recours contre un permis de construire n’ayant pas été enregistrée dans le délai légal, la somme de 250 000 euros versée en exécution de l’accord devait être restituée. Le tribunal a condamné la bénéficiaire à cette restitution et retenu la responsabilité de l’avocat, qui avait manqué à ses obligations d’information, de conseil et d’efficacité de l’acte.

Un permis de construire destiné à un hôtel a été transféré à la SCI Yéti. La SCI Ancienne Douane, qui avait exercé un recours gracieux, a conclu avec elle un protocole transactionnel prévoyant sa renonciation au recours contre le versement de 250 000 euros.

Le protocole n’a pas été enregistré dans le délai légal. La SCI Yéti a demandé la restitution de la somme, en application de l’article L600-8 du Code de l’urbanisme. La SCI Ancienne Douane s’y est opposée et a recherché la garantie de l’avocat intervenu lors de la rédaction ainsi que de son cabinet.

Le tribunal a ordonné la restitution par la SCI Ancienne Douane. Il a retenu que l’avocat avait manqué à son devoir d’information et de conseil ainsi qu’à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte. Le cabinet a été condamné à indemniser la SCI Ancienne Douane du montant restitué.

• Transaction prévoyant une renonciation à un recours contre un permis
• Versement d’une somme en contrepartie de cette renonciation
• Absence d’enregistrement dans le délai légal d’un mois
• Obligation de l’avocat rédacteur d’assurer l’efficacité de l’acte
• Information des parties sur la formalité d’enregistrement requise
• Manquement fautif directement causal du montant à restituer
• Intervention de l’avocat au nom du cabinet associé

• Protocole transactionnel prévoyant le versement de 250 000 euros
• Constat de l’absence d’enregistrement du protocole
• Courriels des 3, 9 et 15 juin 2020 sur les versions de l’acte
• Courriel reconnaissant l’intervention de l’avocat en droit de l’urbanisme
• Lettre demandant la justification de l’enregistrement

La SCI Ancienne Douane doit restituer la somme reçue, tandis que la SCI Yéti récupère le paiement avec intérêts. Le cabinet Legalmind doit indemniser la SCI Ancienne Douane du même montant en raison du manquement de l’avocat associé, ainsi que supporter les frais fixés par le jugement.

• Restitution de 250 000 euros à la SCI Yéti
• Paiement des intérêts au taux légal depuis le 19 octobre 2020
• Indemnisation équivalente par le cabinet Legalmind
• Prise en charge des dépens par le cabinet
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier la formalité d’enregistrement applicable à la transaction
• Vérifier le délai d’un mois prévu par l’article 635
• Conserver les versions successives et courriels de rédaction
• Informer toutes les parties de l’obligation légale
• Obtenir une décharge expresse si la formalité n’est pas accomplie

À éviter

• Attribuer contractuellement une formalité sans vérifier la sanction légale
• Présumer qu’un autre conseil représente effectivement une partie
• Assimiler la compétence juridique d’un dirigeant à un mandat d’avocat
• Négliger l’enregistrement d’une transaction liée à un permis
• Attendre l’expiration du délai pour vérifier la formalité

La restitution des sommes prévues par l’article L600-8 du Code de l’urbanisme

L’article L600-8 du Code de l’urbanisme rend la contrepartie d’une transaction non enregistrée réputée sans cause et permet la répétition des sommes versées. La sanction s’applique quelle que soit la personne à laquelle le contrat attribuait la formalité d’enregistrement. Les aménagements contractuels et l’exigence de bonne foi ne peuvent y faire obstacle.

Le devoir de conseil de l’avocat rédacteur d’acte

L’avocat rédacteur doit assurer la validité et la pleine efficacité de l’acte, informer les parties de l’obligation d’enregistrement et accomplir les formalités requises, sauf décharge. Ce devoir subsiste même lorsque la partie concernée dispose de compétences juridiques ou est supposée assistée par un autre conseil. La qualité d’avocat du gérant ne suffit pas à établir une assistance indépendante.

La responsabilité du cabinet pour le manquement de l’avocat associé

Sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil, le manquement ayant contraint la partie bénéficiaire à restituer 250 000 euros constitue une faute causale. L’avocat ayant agi comme associé au nom du cabinet, la responsabilité est imputée à celui-ci, avec indemnisation du principal et des intérêts à compter de la mise en demeure.

Article L600-8 du Code de l’urbanisme, Article 635 du Code général des impôts, Articles 1188 à 1192 du Code civil, Articles 1240 et 1241 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 55 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971