TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00485
N° RG 25/01709 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5RI
Le 16 OCTOBRE 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

Vu l’ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en date du 14 octobre 2026 portant délégation de Madame BREARD dans ses fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Monsieur DANTON lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Mai 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 16 OCTOBRE 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Octobre deux mil vingt six

ENTRE :

S.C.I. CEMAPA,
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Charlotte GARNIER, avocate au barreau de RENNES,

ET :

Madame [E] [N],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Justine LABARRE, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2025-002661 du 10/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

-1-
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 janvier 2018, prenant effet le 18 février 2018, la SCI CEMAPA a donné en location à Madame [Z] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Saint-Brieuc (2200) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 490 € par mois, outre une provision sur charges de 10 €, soit la somme totale de 500 € par mois.

Par acte du 21 juillet 2025, la SCI CEMAPA a fait assigner Madame [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :
– Prononcer la résiliation du bail conclu entre Madame [Z] [N] d’une part et la SCI CEMAPA d’autre part, portant sur le logement et ses éventuelles annexes sis [Adresse 5] du fait de l’absence de paiement des loyers ;
– Condamner Madame [Z] [N] à lui payer la somme de 4.737,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
– Condamner Madame [Z] [N] à lui payer, ou à tout autre mandataire de son choix, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération effective des lieux ;
– Ordonner à Madame [Z] [N] de libérer les lieux objet du bail ;
– Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Z] [N] et de tout occupant de son chef ainsi que tout meuble lui appartenant et qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et ce, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– Débouter Madame [Z] [N] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;
– Condamner Madame [Z] [N] à payer à la SCI CEMAPA la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les dépens d’exécution qui seraient nécessaires.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 4 mai 2026.

A cette date, au terme de ses conclusions n° 4 soutenues oralement à l’audience, la SCI CEMAPA, représentée par son conseil, a formulé les demandes suivantes :
Rejeter les pièces 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 et 32 de Madame [N] compte tenu de leur communication tardive ;
– Déclarer Madame [N] irrecevable en ses demandes portant sur une problématique de superficie du logement ;
– Déclarer Madame [N] irrecevable en ses demandes portant sur une période antérieure à ses conclusions et subsidiairement au 28 avril 2023, compte tenu de la prescription ;
– Prononcer la résiliation du bail en date du 5 février 2018 portant sur le logement et ses éventuelles annexes sis [Adresse 5] du fait de l’absence de paiement des loyers ;
– Condamner Madame [Z] [N] à lui payer la somme de 13.210 € au 28 février 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2026, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
– Condamner Madame [Z] [N] à lui payer, ou à tout autre mandataire de son choix, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite de la convention, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération effective des lieux ;
– Ordonner à Madame [Z] [N] de libérer les lieux objet du bail ;
– Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Z] [N] et de tout occupant de son chef ainsi que tout meuble lui appartenant et qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et ce, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
– Débouter Madame [Z] [N] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;
– Condamner Madame [Z] [N] à payer à la SCI CEMAPA la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les dépens d’exécution qui seraient nécessaires ;

La SCI CEMAPA a notamment soutenu que la demande de rejet des pièces était fondée sur le fait que la défenderesse avait produit un document du Service Habitat de la ville de Saint-Brieuc au mois d’avril 2026 alors que le rapport est daté du 4 février 2026, et que cette communication tardive constitue une violation du principe du contradictoire.

Elle a précisé que la locataire ne payait plus les loyers depuis plus de deux ans.

S’agissant de la demande d’expertise judiciaire, elle a estimé que cette demande était dilatoire et que cela reviendrait à lui accorder des délais de procédure supplémentaires. Elle a soutenu qu’aucune difficulté n’avait été soulevée avant la présente instance et qu’un simple constat réalisé par un commissaire de justice aurait pu suffire.

Au terme de ses conclusions n° 3, soutenues oralement à l’audience, Madame [Z] [N], représentée par son conseil, a demandé à la juridiction de :
– DÉBOUTER la SCI CEMAPA de sa demande de rejet des pièces 24 à 31 ;
Avant dire droit,
– ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction lequel aura pour mission de visiter l’appartement donné en location et de :
* lister les désordres,
* en donner la cause,
* donner son avis sur les travaux à entreprendre pour mettre fin aux désordres,
* chiffrer le trouble jouissance subi,
* procéder au mesurage de la surface habitable de l’appartement,
* dire si le montant du loyer est proportionné à la surface habitable réelle,
– DIRE n’y avoir lieu à consignation, étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale
Sur les demandes de la SCI CEMAPA,
A titre principal,
– DÉBOUTER la SCI CEMAPA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif,
– CONSTATER que la consistance réelle du bien ne correspond pas à la désignation contractuelle, le logement étant un T2 (deux pièces principales) et non un T4 (quatre pièces principales)
– ORDONNER la réduction du loyer dû par elle à la SCI CEMAPA à la somme de 450 € par mois et ce rétroactivement à compter de la prise d’effet du bail,
– En conséquence, CONDAMNER la SCI CEMAMA à lui restituer, au titre d’un trop perçu, la somme de la somme de 4 900€ (à avril 2026) et à réactualiser à la date du jugement à intervenir,
– CONSTATER que la dette locative brute, avant toute compensation, ne saurait être supérieure à la somme de 11 985,00 € (arrêtée au 27 avril 2026),
– DIRE ET JUGER que la somme de 4 900,00 € à restituer par la SCI CEMAPA viendra s’imputer de plein droit sur le montant de la dette locative résiduelle,
A titre subsidiaire,
– lui ACCORDER un délai de 6 mois pour quitter les lieux,
A titre reconventionnel,
– FAIRE DROIT à sa demande reconventionnelle,
Sur les manquements contractuels de la SCI CEMAPA,
– CONSTATER les manquements de la SCI CEMAPA à son obligation d’entretien et de délivrance conforme,
– CONSTATER qu’elle est empêchée de jouir paisiblement des lieux loués,
– CONDAMNER la SCI CEMAPA à lui payer, au titre du trouble de jouissance subi, la somme de 3 000 €,
En tout état de cause,
– ORDONNER la compensation des créances dues entre les parties,
– CONDAMNER la SCI CEMAPA aux entiers dépens.

Au soutien de sa position, Madame [Z] [N] a exposé que la demande de rejet des pièces était infondée, le dossier revenant à l’audience du 4 mai 2026 pour conclure et non pour plaider. Elle a précisé que la SCI CEMAPA avait eu le délai nécessaire pour conclure de sorte que la transmission des pièces ne lui causait aucun grief. Elle a indiqué que la bailleresse avait également eu connaissance du rapport du Service Habitat de [Localité 1] en février 2026 et qu’elle avait bien averti la propriétaire des désordres dès 2024.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

L’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 23 juillet 2025. Le signalement de l’impayé n’a pas été adressé à la CCAPEX, cette démarche ne constituant pas une formalité obligatoire pour les « S.C.I. familiale » au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

EXPOSE DES MOTIFS

1 – A titre liminaire, sur la demande de rejet des pièces n° 24 à 32 versées aux débats par Madame [Z] [N]

Selon l’article 15 du Code de procédure civile « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ».

Selon l’article 16 du même code « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations »

En l’espèce, la SCI CEMAPA sollicite le rejet des pièces n° 24 à 31 communiquées par Madame [Z] [N] le mardi 28 avril à 19h30, soit deux jours ouvrés avant la date de renvoi de l’audience fixée au 4 mai 2026. En outre, elle soutient que rien ne justifie la communication tardive du rapport daté du 4 février 2026 et sollicite également le rejet de cette pièce n° 32, communiquée le 1er mai à 14h52 en arguant d’une atteinte au principe du contradictoire du fait de ces communications tardives et en estimant en tout état de cause que cette communication tardive était dilatoire et déloyale.

Madame [Z] [N] s’oppose au rejet desdites pièces en exposant que le dossier revenait à l’audience du 4 mai 2026 pour ses conclusions et pas pour plaider. Elle précise qu’elle a adressé ses écritures à la partie adverse le 27 avril 2026, soit 8 jours avant l’audience, ce qui était un temps suffisant pour permettre à la SCI CEMAPA de répliquer si elle souhaitait faire retenir le dossier, ce qu’elle a d’ailleurs fait sur le fond. Elle ajoute que la SCI CEMAPA était parfaitement informée, depuis ses conclusions n° 1, de la visite du logement par deux agents du service Habitat de la ville de Saint-Brieuc et qu’elle a directement réceptionné le rapport qui a été établi à la suite de cette visite et qui est communiqué à la procédure sous la pièce n° 32 ; que ce faisant, la SCI CEMAPA tente de façon déloyale de faire écarter des éléments qui démontrent ses manquements.

Sur ce,
Il ressort de la chronologie de la procédure que l’affaire, appelée pour la 1ère fois à l’audience du 1er décembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois successifs en janvier 2026 (pour les conclusions de la défenderresse), en février 2026 puis en mars 2026 afin de permettre à la SCI CEMAPA de conclure.
Lors de l’audience du 2 mars 2026, le dossier a été renvoyé à l’audience du 4 mai 2026 afin de permettre à Madame [Z] [N] de transmettre ses conclusions.

Ces écritures, transmises sept jours avant l’audience, laissaient un délai suffisant à la SCI CEMAPA pour y répondre.

En outre, la SCI CEMAPA ne peut prétendre qu’aucune mention de la visite du service Habitat de la ville de Saint-Brieuc n’a été faite avant la communication des dernières pièces alors que la partie défenderresse avait expressément annoncé dans ses conclusions n°1 que : « Le 18 décembre 2025, deux agents du service habitat de la Ville de Saint-Brieuc ont visité le logement occupé par Madame [N]. Cette dernière est dans l’attente des conclusions du service… ».
La SCI CEMAPA ne peut soutenir avoir découvert l’existence de cette visite lors de la communication des pièces litigieuses.

Surtout, force est de constater que la SCI CEMAPA a effectivement répondu au fond, au contenu des pièces ainsi communiquées, dans ses écritures n° 4.

Elle ne démontre donc pas que le délai dont elle a disposé l’aurait concrètement privée de la possibilité d’organiser sa défense.

De même, son affirmation selon laquelle la communication tardive l’aurait privée de toute possibilité de faire intervenir des professionnels ou d’obtenir des éléments complémentaires permettant de contester ces pièces ne saurait suffire à caractériser une atteinte aux droits de la défense, puisqu’elle a été en mesure de répondre au fond aux écritures et pièces adverses et qu’elle avait en outre la possibilité de solliciter l’autorisation de déposer une note en cours de délibéré.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de la SCI CEMAPA portant sur le rejet des pièces n° 24 à 32.

2 – Avant dire-droit, sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 144 du Code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Toutefois, l’article 146 alinéa 2 du même code dispose « qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

Enfin, selon l’article 147 du Code de procédure civile, « le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux ».

Selon l’article R.156-1 du CCH « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre »

Madame [Z] [N] sollicite, avant dire droit, la désignation d’un expert judiciaire afin d’éclairer la juridiction sur l’état de l’appartement loué par la SCI CEMAPA compte tenu des désordres mis en exergue selon ses dires par le service Habitat de Saint-Brieuc, mais également s’agissant de la surface habitable réelle de l’appartement.

En conséquence des désordres invoqués, elle sollicite la réduction rétroactive du loyer ainsi qu’une indemnisation de son préjudice de jouissance.

Pour soutenir sa demande, Madame [Z] [N] verse aux débats :
– L’attestation de Monsieur [X] [P] (ancien locataire, pièce n°3) et 13 photographies ;
– L’attestation de Madame [H] [K] (sa mère, pièce n°4) ;
– La demande d’intervention formalisée auprès de la DDTM 22 le 15 septembre 2025 (pièce n°5) ;
– Un courriel su service Habitat de la ville de [Localité 1] en date du 22 décembre 2025 (pièce n°6) ainsi que le rapport d’enquête dudit service daté du 4 février 2026 (pièce n°24) ;
– Des radiographies pulmonaires du 17 novembre 2025 (pièce n°7).

La SCI CEMAPA s’oppose formellement à la demande d’expertise en faisant valoir le caractère dilatoire de cette demande au regard de l’importance de la dette locative. Elle indique que les délais habituels d’une telle mesure d’instruction sont incompatibles avec l’accroissement de l’arriéré locatif et souligne que Madame [Z] [N] est en impayé depuis 3 ans et n’a fait aucun versement depuis plus de 2 ans.

Toutefois, force est de constater que Madame [Z] [N] a formalisé des démarches officielles le 15 septembre 2025 auprès de la DDTM 22, puis un signalement le 22 décembre 2025 ayant déclenché la visite du Service Habitat.

En tout état de cause, un litige sur les loyers ne saurait priver la locataire du droit de faire établir les manquements du bailleur à ses obligations.

Le caractère dilatoire n’est donc pas démontré.

La SCI CEMAPA fait ensuite valoir que la mesure d’expertise n’est pas justifiée car les désordres allégués ont déjà fait l’objet de constatations par le Service Habitat ou pourrient être, le cas échéant, objectivées par un constat de commissaire de justice.

Il résulte en effet de l’examen du rapport d’enquête du 4 février 2026 que le Service Habitat de la Ville de [Localité 1] a procédé à une visite du logement et a constaté la présence de plusieurs “désordres”.
Ainsi, les désordres invoqués par Madame [Z] [N] ont déjà fait l’objet de constatations objectives, suffisamment détaillées, et ces éléments suffisent pour apprécier ses demandes financières sans qu’il soit nécessaire de recourir à une nouvelle mesure d’instruction.

Egalement, s’agissant des problèmes de santé évoqués par Madame [Z] [N], la désignation d’un expert s’avérerait inopérante pour établir un lien de causalité médical.

Enfin, s’agissant de la contestation relative à la surface habitable et à la hauteur sous plafond des lieux, selon l’article R 156-1 du code de la construction et de l’habitation, le fait que deux chambres présentent une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres ne remet nullement en cause la superficie habitable du logement loué puisque sont exclues de la superficie les parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La nécessité d’un mesurage d’expert n’est donc pas établie.

Il apparaît ainsi que la juridiction dispose d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur le fond du litige, de sorte que la mesure d’instruction sollicitée ne tend qu’à suppléer la carence de Madame [Z] [N] dans l’administration de la preuve.

En conséquence, Madame [Z] [N] sera déboutée de sa demande de désignation d’un expert judiciaire.

3- Sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».
Selon l’article 1224 du Code civil « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; il est de principe que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du contrat de location.

Le défaut de paiement régulier des loyers caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Au jour de l’audience, la SCI CEMAPA a déclaré que la dette locative s’élevait à la somme de 13 210 € selon le décompte arrêté au 28 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) (pièce n° 4).

Madame [Z] [N] ne conteste pas être redevable d’un arriéré locatif qu’elle chiffre à la somme de 11 985 € au mois d’avril 2026.

La gravité et l’ancienneté du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [E] [N].

Il convient dès lors de prononcer, ainsi que cela est expressément demandé au terme de l’assignation, la résiliation du bail à compter du présent jugement.

4- Sur les loyers et charges impayés jusqu’au mois de février 2026

Selon le décompte produit par la SCI CEMAPA, Madame [E] [N] est redevable de la somme de 13 210 € pour les loyers et charges impayés au 26 février 2026 (pièces n°3 et 4).

Madame [E] [N] conteste ce montant et soutient que la dette locative s’élève en réalité à la somme de 11 985 € au mois d’avril 2026.

L’impayé concerne la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le mois de février 2026, date d’arrêté des décomptes des parties (pièces n° 4 et 29).

Il ressort des relevés de compte et des attestations des prestations de la CAF (pièces 30 à 32) les éléments suivants :

– Pour l’année 2023 :
Madame [E] [N] a versé la somme de 369 € le 5 octobre 2023 et a bénéficié de 156 € d’APL non portés au décompte du bailleur (l’aide CCAS de 334 € du 9 novembre 2023 y figurant déjà).
La dette au titre de l’année 2023 s’élève ainsi à 3 502 € (au lieu des 4 027 € réclamés par le bailleur).

– Pour l’année 2024 :
Ne figurent pas sur le décompte du bailleur le règlement de 144 € du 7 février 2024, le complément APL de 13 € pour le mois de février (157 € versés pour 144 € retenus), ainsi que deux versements de 343 € effectués les 2 et 11 avril 2024 (le virement de 210 € du 19 janvier 2024 étant quant à lui déjà comptabilisé).
La dette au titre de l’année 2024 s’établit donc à 2 936 € (au lieu des 3 779 € réclamés).

– Pour l’année 2025 :
Compte tenu des seuls versements de la CAF d’un montant total de 1 376 €, le solde restant dû s’élève à 3 624 €.

– Pour les mois de janvier et février 2026 :
La somme due de 772 € n’est pas contestée.

Par conséquent, Madame [Z] [N] sera condamnée à payer à la SCI CEMAPA la somme de 10 834 € au titre des loyers et charges impayés pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 26 février 2026 (échéance de février incluse).

5- Sur les loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail et l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [N] sera également condamnée à payer à la SCI CEMAPA la somme de 500 € par mois correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges pour la période comprise entre le 1er mars 2026 et le 16 octobre 2026, date de résiliation du contrat de bail (date du présent jugement) et une indemnité d’occupation mensuelle de 500 € par mois, due à partir du 17 octobre 2026, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

La condamnation interviendra en “deniers et quittances” afin de déduire des sommes dues, les éventuels règlements intervenus depuis l’audience et il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles.

6- Sur l’expulsion

Selon l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, Madame [Z] [N] sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux, en application des dispositions de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il ressort des pièces produites que Madame [Z] [N] justifie de difficultés de santé ayant entraîné son inaptitude professionnelle ainsi que d’une situation financière particulièrement précaire.

Elle justifie également avoir entrepris des démarches en 2024 et 2025 auprès d’un bailleur social afin de rechercher une solution de relogement.

Toutefois, ces éléments sont insuffisants pour caractériser l’impossibilité pour elle de se reloger “dans des conditions normales”.

Par ailleurs, il doit être souligné que Madame [Z] [N] bénéficie déjà, de fait, des délais inhérents à la présente procédure.

Pour l’ensemble de ces motifs, il ne pourra être fait droit à sa demande de délai supplémentaire.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire des lieux occupés et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [N] et de tous occupants de son chef, ainsi que de tous meubles lui appartenant, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

7- Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame [Z] [N]

* Sur la demande de réduction du loyer et la demande de restitution d’un trop-perçu

L’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

Enfin, selon l’article R 156-1 du code de la construction et de l’habitation « La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [Z] [N] sollicite une réduction de son loyer mensuel de la somme de 500 € à la somme de 450 € par mois, et ce rétroactivement à compter du 18 février 2018, soit pendant une période de 98 mois.

Ainsi, elle réclame la condamnation de la SCI CEMAPA au paiement de la somme de 4 900 euros au titre du trop-perçu pour la période allant de février 2018 à avril 2026.

La SCI CEMAPA soulève dans un premier temps l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 122 du Code de procédure civile, tirée du défaut de demande amiable préalable.

Il résulte des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitées que l’action judiciaire en diminution de loyer est subordonnée à une demande amiable préalable adressée au bailleur et ce dernier bénéficie d’un délai de réponse de deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Z] [N] a adressé à la SCI CEMAPA un courrier le 3 janvier 2026, revenu avec la mention « Destinataire inconnu à l’adresse » (pièce n° 25).

Il est établi qu’un courrier officiel contenant la demande de révision du loyer a été régulièrement notifié par le Conseil de Madame [Z] [N] au Conseil de la SCI CEMAPA, le 3 février 2026 (pièce n° 25).

Il n’est pas contesté que le conseil de la SCI CEMAPA avait qualité pour recevoir cette demande liée à l’exécution du contrat.

Dès lors que la SCI CEMAPA n’a apporté aucune réponse à la démarche amiable dans le délai de deux mois ayant expiré le 3 avril 2026, la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de démarche amiable préalable sera rejetée.

Subsidiairement, la SCI CEMAPA soutient que l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 exclut toute rétroactivité de la baisse de loyer au-delà des six premiers mois du bail et invoque la prescription triennale de l’article 7-1 de la même loi.

Le bail liant les parties ayant pris effet le 18 février 2018 et la demande amiable n’ayant été formulée que le 3 février 2026, soit plus de six mois après l’entrée dans les lieux, la réduction ne saurait prendre effet qu’au 3 février 2026 et ne saurait être rétroactive.

Par conséquent, Madame [Z] [N] ne peut réclamer aucun remboursement au titre d’un prétendu trop-perçu antérieur à cette date.

Enfin, la SCI CEMAPA conteste le bien-fondé de la demande en rappelant que la surface habitable définie par l’article R 156-1 du Code de la construction et de l’habitation n’exclut que les volumes d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre et non à 2,20 mètres.

Il est constant que l’action en diminution de loyer prévue par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est strictement limitée à une différence d’au moins un vingtième entre la superficie réelle et la superficie mentionnée au contrat de bail.

Aux termes de l’article R 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable intègre l’ensemble des surfaces de plancher construites d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.

Cependant, Madame [N] se prévaut uniquement des conclusions du rapport d’enquête du Service Habitat de la ville de [Localité 1] qui se borne à requalifier le logement de type T4 en type T2 au motif que les pièces situées au second niveau présentent une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres (pièce n° 24).

Il n’est nullement démontré que ces pièces présenteraient une hauteur inférieure au seuil légal de 1,80 mètre.

Ainsi, le fait qu’une pièce présente une hauteur inférieure à 2,20 mètres est sans incidence sur le calcul de la surface habitable légale telle qu’exigée par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En tout état de cause, le défaut de superficie n’est pas établi par les pièces versées aux débats.

Par conséquent, Madame [Z] [N] sera déboutée de sa demande en réduction de loyer et de sa demande en restitution d’un trop-perçu de loyers.

* Sur le préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dispose que : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de L’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

En l’espèce, Madame [N] sollicite la condamnation de la SCI CEMAPA au paiement de la somme de 3 000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Elle soutient que les désordres persistants et non traités du logement (humidité, moisissures, fissures…) portent notamment atteinte à sa santé puisqu’elle souffre d’une pathologie respiratoire qui peine à se résoudre en raison des conditions du logement.

La SCI CEMAPA conteste cette demande en soutenant d’une part que le logement avait été refait à neuf lors de l’entrée dans les lieux en 2018 et, d’autre part, que Madame [Z] [N] ne l’avait jamais informée de l’existence de ces désordres.

Toutefois, la mention d’un logement « neuf » ou « en bon état » lors de l’état des lieux d’entrée ne permet pas d’exclure l’existence de désordres apparus ultérieurement.

À cet égard, Monsieur [P], ancien occupant du logement, atteste que les désordres existaient déjà lorsqu’il occupait lui-même les lieux (pièce n°3), cette attestation étant accompagnée de photographies.

La SCI CEMAPA tente d’écarter ce témoignage en faisant valoir que Monsieur [P] aurait également fait l’objet d’une procédure d’expulsion pour impayés de sorte que son témoignage ne serait pas objectif.

De même, la SCI CEMAPA affirme que l’attestation de la mère de Madame [N] serait motivée par la “volonté de protéger sa fille”.

Cependant, ces circonstances sont sans incidence sur la réalité des désordres constatés.

En effet, le rapport d’enquête du service Habitat de la ville de [Localité 1] établit l’existence de désordres affectant le logement (pièce n°24).

Il relève notamment :
« De la moisissure noire s’étend dans les angles du coin cuisine et au-dessus des fenêtres, dans la chambre du bas. Cela indique des ponts thermiques dus à une isolation insuffisante. De plus, des traces de suintements d’eau sont présentes sur une grande surface des parois murales du logement. »

Le rapport précise également « La ventilation générale et permanente du logement est insuffisante pendant la période hivernale ou lorsque les températures extérieures et les conditions météorologiques ne permettent pas d’ouvrir les fenêtres. En outre, cela favorise l’apparition de moisissures. »

Ces constatations démontrent que les désordres constatés ne résultent pas d’un défaut d’entretien de l’occupante mais trouvent leur origine dans les caractéristiques mêmes du logement.

La SCI CEMAPA soutient ensuite qu’elle n’aurait jamais été informée de l’existence de ces difficultés avant la présente procédure.

Cependant, Madame [Z] [N] verse aux débats un échange SMS en date du 30 mars 2024 (pièce adverse n°28) dans lequel elle indique « mon logement est très humide et mal isolé ce qui engendre des factures d’électricité exorbitantes. Vous serait-il possible de faire les travaux nécessaires svp ? ».

La SCI CEMAPA ne peut valablement écarter cette pièce au motif de sa production tardive alors qu’elle avait la possibilité de solliciter un renvoi à bref délai du dossier ou de déposer une note en délibéré.

Dès lors, il doit être considéré que la SCI CEMAPA a eu connaissance des désordres affectant le logement et il lui appartenait de prendre les mesures nécessaires afin de faire cesser les désordres.

La SCI CEMAPA soutient que ses pathologies subies par Madame [Z] [N] ne seraient pas expressément imputées par son médecin à l’humidité.

A ce sujet, si le rapport du Service Habitat de la ville de [Localité 1] relève lui-même les risques sanitaires liés à l’exposition prolongée à un environnement humide, pour autant le lien de causalité entre l’humidité des lieux et la pathologie respiratoire n’est pas établi de façon indiscutable par les pièces versées aux débats (cf pièces n° 7 et 22).

La SCI CEMAPA tente ensuite de s’exonérer de sa responsabilité en soutenant que les moisissures seraient dues à un défaut “volontaire” d’aération imputable à Madame [Z] [N].

Cependant, le rapport établi par le Service Habitat de la ville de [Localité 1] vient établir des insuffisances en matière de ventilation.

Il ressort notamment de ce rapport :
« De la moisissure noire s’étend dans les angles du coin cuisine et au-dessus des fenêtres, dans la chambre du bas. De plus, des traces de suintements d’eau sont présentes sur une grande surface des parois murales du logement. »
Le rapport précise également : « La chambre du rez-de-chaussée ne dispose pas d’entrée d’air, par conséquent, l’apport d’air extérieur ne peut se faire pour cette chambre qu’en ouvrant la fenêtre manuellement. Du fait d’un défaut de détalonnage des portes de la chambre du rez-de-chaussée et de la salle d’eau, le volume d’air déplacé est insuffisant pour le renouvellement de l’air intérieur du logement. La ventilation générale et permanente du logement est insuffisante pendant la période hivernale ou lorsque les températures extérieures et les conditions météorologiques ne permettent pas d’ouvrir les fenêtres. En outre, cela favorise l’apparition de moisissures. »

Malgré le fait qu’aucune anomalie n’ait été constatée en ce qui concerne l’isolation, une occupation même normale du logement ne permettait pas d’assurer un renouvellement d’air suffisant.

La SCI CEMAPA ne peut donc invoquer une prétendue faute de la locataire, au demeurant non démontrée, alors que les désordres trouvent leur origine dans les caractéristiques du bien loué.

Madame [Z] [N] reproche également à la SCI CEMAPA de ne lui avoir pas transmis le DPE lors de la conclusion du bail.

La SCI CEMAPA affirme que les dispositions relatives à l’opposabilité du DPE sont postérieures au bail conclu en 2018.

Toutefois, cette observation est sans incidence sur l’obligation initiale de remise du DPE prévue par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

L’absence de communication de ce document constitue donc un manquement à l’obligation d’information du bailleur.

La SCI CEMAPA soutient que le rapport du service Habitat de la ville de Saint-Brieuc devrait être écarté au motif qu’il aurait été établi de manière non contradictoire.

Cependant, un rapport, bien que non contradictoire, ne peut être rejeté des débats dès lors qu’il a été régulièrement versé au dossier et soumis à la libre discussion des parties.

Enfin, Madame [Z] [N] affirme qu’un individu se présentant comme étant un “agent immobilier” aurait pénétré dans sa cave sans son autorisation le 9 septembre 2025 et l’aurait entièrement vidée.

Toutefois, elle ne produit aucun élément permettant d’en établir la réalité ni l’imputabilité à la SCI CEMAPA.

Finalement, le rapport relève plusieurs désordres dont la persistance de l’humidité, le développement de moisissures, l’insuffisance de ventilation mais également l’absence de détecteur de fumée ainsi que l’existence d’un carrelage détérioré dans la cuisine susceptible de présenter un danger pour l’occupante. La faible hauteur sous plafond constatée dans les pièces situées à l’étage, inférieure à 2,20 mètres, constitue également un élément caractérisant l’inconfort subi par la locataire.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que la SCI CEMAPA a manqué à ses obligations résultant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en ne délivrant pas un logement conforme aux exigences de décence.

Ce manquement a occasionné un trouble de jouissance dès lors que Madame [Z] [N] a été contrainte d’occuper un logement affecté de désordres persistants portant atteinte à son confort et à ses conditions de vie.

Compte tenu de la nature des désordres, la SCI CEMAPA sera condamnée à verser à Madame [Z] [N] la somme de 2 000 € au titre de son préjudice de jouissance.

La compensation entre les créances réciproques des parties sera ordonnée.

8- Sur les frais irrépétibles

La SCI CEMAPA succombant en une partie de ses prétentions, il y a lieu de rejeter la demande formulée par elle sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

9- Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.
La résiliation du bail étant prononcée aux torts de la locataire en raison de l’impayé locatif, Madame [Z] [N] sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la SCI CEMAPA tendant au rejet des pièces n° 24 à 32 produites par Madame [Z] [N] ;

DÉBOUTE Madame [Z] [N] de sa demande d’expertise judiciaire ;

DÉCLARE recevable la demande en réduction de loyer formée par Madame [Z] [N] ;

PRONONCE la résiliation du bail en date du 29 janvier 2018 portant sur le logement et ses annexes situés [Adresse 5] à [Localité 1] aux torts exclusifs de Madame [Z] [N] pour défaut de paiement des loyers et ce, à compter du présent jugement.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Madame [Z] [N] et de tout occupant de son chef, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Madame [Z] [N] à payer à la SCI CEMAPA la somme de 10 834 € au titre des loyers et charges impayés, pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 26 février 2026 (échéance de février incluse) ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Madame [Z] [N] à verser à la SCI CEMAPA la somme de 500 € par mois correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges pour la période comprise entre le 1er mars 2026 et le 16 octobre 2026, date de résiliation du contrat de bail (date du présent jugement) et une indemnité d’occupation mensuelle de 500 € par mois, due à partir du 17 octobre 2026, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DÉBOUTE Madame [Z] [N] de sa demande en réduction de loyer et en remboursement d’un trop-perçu de loyers ;

CONDAMNE la SCI CEMAPA à payer à Madame [Z] [N] la somme de 2 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des créances dues entre les parties ;

DÉBOUTE la SCI CEMAPA de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 16 octobre 2026.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

– 1CE et 1CCC par dépôt en case à Me GARNIER (SELARL GUILLOTIN LE BASTARD)
– 1 CCC par dépôt en case à Me LABARRE
– 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
– 1 CCC au dossier

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