Abus de majorité en copropriété : annulation du refus de subdivision d’un lot conforme à la destination de l’immeuble

L’article 7 du règlement de copropriété autorisait la division des lots, sous réserve du maintien du total des tantièmes et de l’approbation de la nouvelle répartition des charges. En l’absence d’interdiction, le syndicat ne peut s’opposer à une division que si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Le refus d’une division conforme à ces exigences, dépourvu de justification par l’intérêt collectif, caractérise un abus de majorité et justifie l’annulation de la résolution.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes, ne constitue pas à lui seul une cause d’annulation d’une décision d’assemblée générale. Le juge apprécie la régularité de cette décision, mais ne peut se substituer à l’assemblée pour imposer l’élagage décidé par celle-ci.

La demande de réparation du préjudice moral doit être expliquée et justifiée. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ; une indemnité de 1 500 euros a été accordée au titre de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du même code.

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Une SCI contestait le refus de subdiviser un lot et celui d’autoriser l’élagage d’arbres communs. Le règlement de copropriété n’interdisant pas la division et aucune atteinte à l’intérêt collectif n’étant établie, le tribunal a qualifié le refus de subdivision d’abus de majorité et annulé la résolution. Les demandes d’indemnisation et celles relatives à l’élagage ont été rejetées, le syndicat supportant les dépens et les frais irrépétibles.

Une société civile immobilière, propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété, contestait deux résolutions adoptées par l’assemblée générale. La première avait rejeté la subdivision d’un lot en trois lots, malgré une clause du règlement de copropriété permettant la division sous réserve du maintien des tantièmes. La seconde avait refusé l’élagage d’arbres implantés sur les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires soutenait que la division portait atteinte à la destination de l’immeuble, aux droits des copropriétaires et résultait de travaux irréguliers. Le tribunal relève que le règlement n’interdit pas la division, que la location de longue durée n’est pas prohibée et que les portes existantes sont suffisamment anciennes. Le refus de subdivision, non justifié par l’intérêt collectif, constitue un abus de majorité et la résolution est annulée.

La demande d’indemnisation du préjudice moral et celles relatives à l’élagage sont rejetées. Le syndicat supporte les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Vérifier l’absence de clause interdisant ou limitant la division du lot.
• Maintenir le total des tantièmes attachés au lot divisé.
• Respecter la destination de l’immeuble prévue par le règlement.
• Écarter toute atteinte démontrée aux droits des autres copropriétaires.
• Établir que le refus n’est pas justifié par l’intérêt collectif.
• Rapporter la preuve d’un usage personnel ou d’une intention de nuire.

• Règlement de copropriété autorisant la division sous maintien des tantièmes.
• Procès-verbal de l’assemblée générale et rédaction de la résolution n° 17.
• Pièces établissant l’ancienneté des trois portes d’accès aux parties communes.
• Règlement précisant l’usage mixte professionnel et d’habitation de l’immeuble.
• Constatations relatives aux troubles limités aux locations meublées de tourisme.

La société civile immobilière obtient l’annulation du refus de subdivision, mais ne reçoit aucune indemnité pour préjudice moral et ne peut imposer l’élagage. Le syndicat des copropriétaires supporte les dépens, une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 et la charge procédurale prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

• Annulation de la résolution refusant la subdivision du lot.
• Absence de dommages-intérêts faute de préjudice moral justifié.
• Rejet de l’annulation de la résolution relative à l’élagage.
• Rejet de la demande d’élagage sous astreinte.
• Paiement des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier les clauses du règlement relatives à la division des lots.
• Conserver la répartition totale des tantièmes de copropriété.
• Documenter l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble.
• Produire les preuves de l’état antérieur des accès et travaux.
• Justifier précisément tout préjudice invoqué devant le juge.

À éviter

• Refuser une division sans motif lié à l’intérêt collectif.
• Assimiler automatiquement division du lot et location touristique.
• Invoquer l’article 14 seul pour obtenir l’annulation d’une résolution.
• Demander au juge de se substituer à l’assemblée générale.
• Solliciter une astreinte sans établir un préjudice spécifique.

L’abus de majorité dans la division d’un lot

L’abus de majorité suppose une utilisation de la majorité contraire à l’intérêt collectif, dans un intérêt personnel ou avec intention de nuire. Le demandeur doit en rapporter la preuve. En l’absence de clause interdisant ou limitant la division, celle-ci relève de la liberté du copropriétaire, sauf atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Le refus contesté, non justifié par l’intérêt collectif, a donc été annulé.

La conformité de la division à la destination de l’immeuble

Le règlement autorisait la division sous réserve du maintien du total des tantièmes. L’immeuble était à usage mixte professionnel et d’habitation ; aucune condition relative au nombre d’occupants ou à la location de l’intégralité du lot n’était prévue. La location de longue durée n’était pas prohibée. La division ne créait donc ni bouleversement de la copropriété ni nuisance contraire à sa destination.

Les limites du contrôle judiciaire des décisions d’assemblée

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne constitue pas, à lui seul, une cause d’annulation d’une résolution. Le juge contrôle la régularité de la décision, mais ne peut se substituer à l’assemblée pour imposer l’élagage, sauf disposition légale l’y autorisant. L’absence de préjudice spécifique a également conduit au rejet de la demande sous astreinte.

Article 62 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 12 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 467 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965