Expulsion locative déloyale : indemnisation de la perte de chance malgré l’absence d’effet suspensif de la demande de délais

La saisine du juge de l’exécution sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution n’a pas, par elle-même, d’effet suspensif. Toutefois, l’exécution de l’expulsion demeure soumise au principe de loyauté procédurale et au droit d’accès effectif au juge garanti par l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme.

Le bailleur commet une faute lorsqu’il fait procéder à l’expulsion en connaissance d’une demande de délais pendante, alors qu’une audience est fixée à bref délai et qu’aucune urgence absolue ne justifie cette précipitation. Les circonstances découvertes lors de l’expulsion ne peuvent justifier rétroactivement une décision d’exécution antérieure à leur découverte. La faute s’apprécie indépendamment du bien-fondé de la demande de délais et du comportement de l’occupant.

En application de l’article 1240 du Code civil et de l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, la juridiction peut réparer les dommages causés par l’exécution fautive d’une mesure forcée. La perte de chance suppose une éventualité favorable réelle et sérieuse ; son indemnisation doit être proportionnée à la probabilité perdue, sans correspondre à l’avantage total escompté. Les critères de l’article L. 412-4, notamment la situation familiale, la fortune, la bonne ou mauvaise volonté et les démarches de relogement, doivent être appréciés par le juge. L’indemnité globale a été fixée à 6 000 euros. Les dépens ont été mis à la charge du bailleur, ainsi qu’une somme de 1 404 euros au titre des articles 700, 2°, du Code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991.

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Informé d’une demande de délais formée par une locataire avant l’audience, le bailleur social a néanmoins fait procéder à son expulsion. La cour a retenu une exécution déloyale et reconnu une perte de chance réelle mais mesurée d’obtenir des délais. Elle a accordé 6 000 euros à la locataire et à ses enfants en réparation des conséquences de l’expulsion.

Un bailleur social a donné à bail un logement à deux locataires. Après des impayés, un commandement de payer puis une décision de résiliation et d’expulsion ont été délivrés.

Une locataire, devenue mère isolée de deux enfants, a saisi le juge de l’exécution afin d’obtenir des délais pour quitter les lieux. Informé de cette demande et de l’audience fixée pour l’examiner, le bailleur a néanmoins fait procéder à l’expulsion avant l’audience.

La locataire a demandé réparation de la faute qu’elle imputait au bailleur, en invoquant la perte d’une chance d’obtenir des délais et les conséquences matérielles et morales de l’expulsion. Le bailleur contestait toute faute et soutenait que les délais légaux étaient expirés, tout en invoquant l’état du logement constaté lors de l’expulsion.

La cour retient une exécution déloyale, reconnaît une perte de chance réelle mais mesurée et accorde 6 000 euros à la locataire et à ses enfants.

• Information du bailleur sur la demande de délais pendante
• Audience juridictionnelle fixée avant la date d’expulsion
• Absence d’urgence absolue justifiant l’exécution anticipée
• Chance réelle et sérieuse d’obtenir un délai d’expulsion
• Prise en compte de la situation familiale et financière
• Existence de démarches concrètes de relogement

• Requête saisissant le juge de l’exécution le 7 avril 2025
• Convocation fixant l’audience relative aux délais
• Procès-verbal d’expulsion constatant la reprise des lieux
• Factures de location d’un box de stockage
• Demandes de logement social et saisine de la commission de surendettement

Le bailleur social est condamné pour avoir exécuté l’expulsion avant l’examen d’une demande de délais connue, malgré l’absence d’effet suspensif de cette demande. La locataire et ses enfants obtiennent une indemnisation globale, tandis que le bailleur supporte les dépens et les frais liés à l’aide juridictionnelle.

• Indemnisation globale de 6 000 euros
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 1 404 euros à l’avocat de la bénéficiaire de l’aide juridictionnelle
• Rejet de la demande d’article 700 du bailleur
• Nécessité de vérifier toute demande de délais avant l’expulsion

À faire

• Vérifier l’existence d’une demande de délais pendante
• Identifier la date de l’audience du juge de l’exécution
• Documenter toute urgence particulière justifiant l’exécution
• Évaluer la situation familiale et les démarches de relogement
• Conserver les procès-verbaux et justificatifs de préjudice

À éviter

• Expulser avant l’audience en connaissance de la saisine
• Invoquer après coup des circonstances découvertes lors de l’expulsion
• Confondre absence d’effet suspensif et absence de loyauté
• Fixer automatiquement le délai maximal depuis le commandement
• Négliger les frais de stockage et les troubles de vie

La loyauté procédurale dans l’exécution d’une expulsion

La saisine du juge de l’exécution fondée sur les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution n’est pas suspensive. Elle n’autorise toutefois pas le bailleur à expulser en connaissance d’une demande de délais pendante, avant l’audience fixée, lorsque cette précipitation prive concrètement l’occupant du contrôle juridictionnel. Le bailleur doit respecter la loyauté procédurale, conformément à l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme.

Les critères d’octroi des délais d’expulsion

L’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution impose de prendre en compte la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, les situations respectives des parties, la situation familiale ou financière et les démarches de relogement. Le délai maximal d’un an court à compter de la décision accordant le délai, et non automatiquement à compter de l’expiration du commandement de quitter les lieux.

La réparation de la perte de chance d’obtenir un délai

Selon les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, la perte de chance doit correspondre à une éventualité favorable réelle et sérieuse. Son indemnisation est proportionnée à la probabilité perdue. La situation familiale vulnérable, les démarches de relogement et la nécessité de préparer celui-ci établissaient une chance réelle, mais réduite par les impayés, l’absence aux audiences et les démarches tardives.

Article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, Article 1240 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme, Article 37, alinéa 2, de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991