COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 323

N° RG 25/14051

N° Portalis DBVB-V-B7J-BPMHC

S.A.R.L. STRADIVARIUS

C/

S.A.R.L. CAP MALA

S.C.I. FRANCAISE DU CAPA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me Laura MORE

Me Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 Janvier 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/04390.

APPELANTE

S.A.R.L. STRADIVARIUS

exerçant sous l’enseigne EDMOND’S SARL, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Alexandre GASPOZ, membre de la SELARL LEXAL, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Carlos DE SA GONCALVES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

S.A.R.L. CAP MALA

anciennement dénommée Agence GRAMAGLIA, agissant par sa gérante en exercice, Mme [J] [K] née [D], domiciliée en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Laura MORE, avocat au barreau de NICE

S.C.I. FRANCAISE DU CAPA

agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Mai 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Pierre LAROQUE, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La Sarl Stradivarius exploite un fonds de commerce de bar-hôtel-restaurant au [Localité 1], sous l’enseigne ’Edmond’s’, dont elle a fait l’acquisition en 2004 et dont le bail commercial du 12 avril 1992, initialement consenti à la Sarl STRAD, a été renouvelé le ler janvier 2012.

Le propriétaire des locaux est la SCI Francaise du Capa et le montant du loyer trimestriel est de 6 497,83 €.

A la suite d’un rapport d’expertise privée établi par Monsieur [I] le 27 octobre 2010, relevant un certain nombre de désordres au sous-sol ainsi que des infiltrations dans une chambre du rez-de-chaussée et plusieurs chambres situées à l’étage, la Sarl Stradivarius a écrit à différentes reprises à son bailleur ainsi qu’à son mandataire pour leur faire part des différents problèmes rencontrés dans le cadre de la jouissance des lieux loués.

La SCI Francaise du Capa confiait alors la réalisation des travaux d’étanchéité de la toiture et du toit terrasse à l`entreprise Garric au cours du mois de septembre 2014.

De nouveaux désordres ont été constatés à la suite d’intempéries importantes survenues le 30 septembre 2014 et ont fait l’objet d’un procès verbal de constat d`huissier établi par Me [S].

Dans la suite de ces nouveaux désordres, la Sarl Stradivarius a mandaté M. [G], économiste de la construction et expert judiciaire, afin d’établir un rapport d’information sur l’état de son établissement et les travaux nécessaires à réaliser afin d’assurer l`exploitation normale de son fonds de commerce.

Ce dernier déposait son rapport le l2 mars 2015, dans lequel il listait un certain nombre de

réparations incombant au bailleur.

La Sarl Stradivarius adressait ledit rapport à son bailleur et à son mandataire, l’agence Gramaglia en annexe d’une sommation de faire délivrée par voie d’huissier le 6 mai 2015.

En 1’absence de réaction de ces derniers, elle réalisait les différents travaux, après avoir informé l’agence Gramaglia de ceux-ci par un courrier recommandé du 6 octobre 2014 et avoir sollicité l’autorisation de sa bailleresse pour ceux dont elle estimait qu’ils lui incombaient.

Suivant un exploit d’huissier du 26 août 2015, la Sarl Stradivarius a assigné la SCI Française du Capa et la Sarl Agence Gramaglia devant le tribunal de grande instance de Nice afin de voir condamner, sous le bénéfice de l`exécution provisoire, la SCI Française du Capa au paiement des sommes suivantes :

– l00 086 € au titre des réparations ;

– 9 338, 80 € au titre des réparations ;

– 4 560 € au titre du diagnostic technique ;

– 100 000 € à títre de dommages et intéréts pour les travaux de remise en état des locaux commerciaux ;

– 87 650 € au titre de la perte du chiffre d’affaires du 4ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2015 ;

– 50 000 euros à titre de dédommagement pour l’avance de travaux profitant au propriétaire ;

– 5 000 € au titre des disppositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Me Céline Martel Emmerich avocat.

Elle sollicitait de voir enjoindre à la Sarl Agence Gramaglia de procéder à la dépose de sa pré-enseigne sous astreinte de l50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

La SCI Française du Capa et la Sarl Agence Gramaglia concluaient au débouté des demandes de la Sarl Stradivarius et sollicitaient la condamnation de cette dernière à leur payer à chacune la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que celle de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Me Christine Pulinck.

Suivant un jugement contradictoire rendu le 14 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :

* débouté la Sarl Stradivarius de sa demande de remboursement des travaux effectués ; de sa demande faite au titre du diagnostic technique ; de sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état des locaux commerciaux ; de ses demandes au titre de la perte du chiffre d’affaires du 4ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2015 et à titre de dédommagement pour l’avance des travaux profitant au propriétaire;

* débouté la Sarl Stradivarius de sa demande au titre du passage occupé par des véhicules et des containers à ordures ;

* condamné la SCI Française du Capa et la Sarl Agence Gramaglia à procéder à la dépose de la pré-enseigne de la Sarl Agence Gramaglia Agence Immobiliere dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de 6 mois au-delà desquels il sera à nouveau statué ;

* débouté la SCI Française du Capa et la Sarl Agence Gramaglia de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

* dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

* condamné la Sarl Stradivarius à payer à la SCI Française du Capa et la Sarl Agence Gramaglia la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté la Sarl Stadivarius de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamné la Sarl Stradivarius aux entiers dépens, distraction faite au profit de Maître Christine Pulinck.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment retenu que la liste des travaux nécessaires mentionnés dans le ’rapport d’information’ de M. [G] en mars 2015 ne comportait aucune des ’grosses réparations’ visées à l’article 606 du code civil ; que les conséquences du dégât des eaux du 30 septembre 2014, survenu lors de la réparation de la toiture à l’initiative de la bailleresse, ne pouvaient être mises à la charge de celle-ci, ayant été pris en charge par les assureurs de l’entreprise intervenue et de la Sarl Stradivarius et le même raisonnement étant tenu s’agissant de l’étanchéité possiblement défectueuse du toit terrasse ; que le bail ne mentionnant pas de cave dans la composition des locaux qui en font l’objet, la demande relative à la réfection du sous-sol devait ête écartée ; que par voie de conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par la Sarl Stradivarius ne pouvait prospérer ; que par ailleurs, le grief formulé par celle-ci concernant l’occupation du passage latéral par des véhicules et des containers à ordures n’était pas fondé eu égard à l’objet du bail et aux stipulations de celui-ci.

Suivant une déclaration du 18 mars 2023, la Sarl Stradivarius a interjeté un appel limité aux chefs du jugement expressément critiqué.

Par une ordonnance du 11 février 2020, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d’appel de céans a :

* déclaré recevable l’appel interjeté le 18 mars 2019 par la Sarl Stradivarius à l’encontre du jugement du tribunal de grande instance de Nice du 14 janvier 2019 au regard de la conformité de la déclaration d’appel aux exigences formelles de l’article 901-4°du code de procédure civile.

* déclaré recevable et bien fondée la demande d’expertise judiciaire de la Sarl Stradivarius et a commis pour ce faire Monsieur [F] avec pour mission notamment de dire si les locaux loués étaient affectés de désordres ou non conformités avec les normes réglementaires d’hygiène et de sécurité pour les bâtiments ouverts au public, dans l’affîrmative, de les décrire, d’en rechercher la cause et de préciser s’ils résultent d’un défaut d’entretien ou de réparations locatives au sens de l’article 605 du code civil régissant les obligations respectives de l’usufruitier et du nu-propriétaire, ou s’ils ont été causés par un manquement à l’obligation d’effectuer les grosses réparations au sens de l’article 606 du même code ou encore s’ils ressortent de tout autre cause, d’indiquer si les travaux d’ores et déjà réalisés par la Sarl Stradivarius depuis son entrée dans les lieux relèvent de grosses réparations au sens de l’article 606 du même code et les chiffrer.

* réservé les dépens de l’incident.

Par une ordonnance du 11 juillet 2020, le président de la chambre l-7 de la cour d’appel de céans a désigné Madame [B] en remplacement dudit expert, laquelle a déposé son rapport le 28 novembre 2022.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 4 décembre 2023, la SCI Française du Capa demandait à la cour de :

* constater que la déclaration d’appel en date du 18 mars 2019 ne contient aucun chef du dispositif du jugement critiqué ;

* constater que ladite déclaration d’appel ne fait aucune référence à une annexe et ne mentionne pas expressément l’existence de ladite annexe avec laquelle elle doit faire corps ;

* dire et juger en conséquence que la déclaration d’appel du 18 mars 2019 est privée de tout effet dévolutif de sorte que la cour n’est saisie d’aucune demande et ne peut que confirmer le jugement déféré ;

Subsidiairement au fond ;

* débouter la Sarl Stradivarius de son appel et de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions autant irrecevables que mal fondées ;

* confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la SCI Francaise du Capa et la Sarl Agence Gramaglia à procéder à la dépose de la pré-enseigne de la Sarl Agence Gramaglia Agence Immobiliere dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de 6 mois au-delà duquel il sera à nouveau statué;

Faisant droit à l’appel incident de la SCI Française du Capa et réforrnant le jugement déféré de ce seul chef et statuant à nouveau :

* déclarer la Sarl Stradivarius irrecevable en sa demande et à défaut l’en débouter purement et simplement;

* constater l’abandon en cause d’appel des demandes formées-par la Sarl Stradivarius au titre de l`encombrement de l’accés commun et confirmer de plus fort sur ce point le jugement entrepris.

Reconventionne’lement et en tout état de cause.

* condamner la Sarl Stradivarius au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et pour toutes les tracasseries relatées ci-dessus sur le fondement de l`article 1240 du Code civil.

* condamner la Sarl Stradivarius au paiement de la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamner la Sarl Stradivarius aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifíées par RPVA le 4 décembre 2023, la Sarl Stradivarius demandait à la cour de :

A titre liminaire :

* juger que la demande de la SCI Française du Capa relative à l’irrégularité de la déclaration d’appel et à l’absence de dévolution de l’appe1 se heurte à l’autorité de la chose jugée ;

* juger en conséquence cette demande irrecevable ;

* juger recevable l’appel interjeté par la Sarl Stradivarius le 18 mars 2019 du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 14 janvier 2019 au regard de la conformité de la déclaration d’appel aux exigences formelles de l’article 901-4° du code de procédure civile ;

A titre principal :

* juger que la SCI Française du Capa a manqué à son obligation contractuelle de garantie de jouissance paisible et de prise en charge des grosses réparations des locaux commerciaux situés à [Localité 1] et ce, depuis la première demande du 26 août 2013 de prise en charge desdits travaux par sa locataire ;

* juger que le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles a nécessité la réalisation de travaux de reprise d’une partie des locaux commerciaux qui étaient devenus impropres à leur destination suite au sinistre du 30 septembre 2014 ;

* infirmer par conséquent le jugement en ce qu’il a débouté la Sarl Stradivarius de ses demandes financières;

* condamner la SCI Française du Capa au paiement de la somme de 100 086 € selon devis et facture de S&C Construction ainsi que la somme de 9 388,80 € pour la facture de la Sarl M2C Monégasque de Construction au titre des grosses réparations ;

* condamner la SCI Française du Capa au paiement de la somme de 4 560 € pour le diagnostic technique de l’Edmond’s sur les grosses réparations à effectuer ;

* condamner la SCI Française du Capa au paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du code civil pour les travaux de remise en état d’une partie des locaux commerciaux devenus impropres à leur

destination en raison des manquements répétés du bailleur à ses obligations ;

* condamner la SCI Française du Capa au paiement de la somme de 87 650 € au titre de la perte du chiffre d’affaires pour la période du 4ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2015 selon attestation comptable produite;

* condamner la SCI Française du Capa au paiement de la somme de 50 000 € à titre de dédommagement pour l’avance des travaux profitant au propriétaire ;

* condamner la SCI Française du Capa au paiement de la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner la SCI Française du Capa aux entiers dépens comprenant l’ensemble des frais d’expertise judiciaire et constats d’huissier avec distraction au profit de Me Alexandre Gaspoz, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

* confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Française du Capa et la Sarl Cap Mala anciennement l’Agence Gramaglia de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

* confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Française du Capa et la Sarl Cap Mala anciennement l’Agence Gramalia à procéder à la dépose sous astreinte de l’enseigne ;

* débouter en conséquence la SCI Française du Capa de ses demandes, fins et prétentions.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 8 décembre 2023, 1a Sarl Cap Mala anciennemenent l’Agence Gramalia demandait à la cour de :

* ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;

* constater qu’elle a exécuté le jugement de première instance et fait procéder à la dépose de l’enseigne ’GRAMAGLIA’ ;

* juger que la demande de la Sarl Stradivarius relative à la dépose de l’enseigne est dès lors sans objet ;

*dire n’y avoir lieu article 700 du code de procédure civile.

Suivant un arrêt rendu le 29 février 2024, la chambre 1-7 de cour d’appel de céans a :

– Dit que la déclaration d’appel de la Sarl Stradivarius était dépourvue de tout effet dévolutif et ne saisissait pas valablement la cour ;

– Déclaré irrecevable l’appel incident de la SCI Française du Capa ;

En conséquence,

– Rappelé que le jugement déféré, rendu le 14 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Nice, s’appliquait en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

– Condamné la Sarl Stradivarius à payer à la SCI Française du Capa la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– Condamné la Sarl Stradivarius aux dépens en cause d’appel.

Pour statuer en ce sens, la cour d’appel a retenu que la déclaration d’appel de la Sarl Stradivarius se bornait à préciser que l’appel était limité aux chefs de jugement expressément critiqué sans énoncer ces derniers et sans renvoyer à une annexe ; que si l`appelante avait transmis un document énonçant les chefs de jugement critiqués, il ne pouvait être considéré que cet acte constituait une annexe faisant corps avec la déclaration d’appel dès lors que ladite déclaration remplie par l’appelante sur le réseau privé virtuel des avocats n’y faisait aucune référence et que de ce fait, l’effet dévolutif de l’appel n’avait pu opérer et que la cour, saisie d’aucune demande, n’avait pas à confirmer le jugement déféré qui devait s’appliquer en toutes ses dispositions ; que l’appel incident de la SCI Française du Capa concernant la dépose de la pré-enseigne de la Sarl Agence Gramaglia avait été formé hors le délai imparti par l’article 905-2 du code de procédure civile et devait être déclaré irrecevable.

La Sarl Stradivarius a formé un pourvoi à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel.

Par un arrêt rendu le 20 novembre 2025, la Cour de cassation a :

– Cassé et annulé, sauf en ce qu’il déclare l’appel incident irrecevable, l’arrêt rendu le 29 février 2024, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

– Remis, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

– Condamné les sociétés Française du capa et Cap Mala aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné les sociétés Française du capa et Cap Mala à payer à la société Stradivarius la somme globale de 3 000 euros.

Par une déclaration reçue au greffe le 4 décembre 2025, la Sarl Stradivarius a saisi la cour selon les modalités édictées par les articles 1032 et 1033 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la Sarl Stradivarius demande à la cour de:

– Juger que la SCI du Capa a manqué à son obligation contractuelle de garantie de jouissance paisible et de prise en charge des grosses réparations des locaux commerciaux, sis [Adresse 1] à [Localité 1] et ce, depuis la première demande du 26 août 2013 de prise en charge desdits travaux par son locataire ;

– Juger que le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles a nécessité la réalisation de travaux de reprise d’une partie des locaux commerciaux qui étaient devenus impropres à leur destination suite au sinistre du 30 septembre 2014 ;

– Infirmer par conséquent le jugement ce qu’il l’a déboutée de ses demandes financières.

– Infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de remboursement des travaux qu’elle a effectués, de sa demande au titre du diagnostic technique, de sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état des locaux commerciaux, au titre de la perte du chiffre d’affaire pour profitant au propriétaire ;

– Infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre du passage occupé par des véhicules et des containers à ordures ;

– Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl Stradivarius à payer à la SCI Française du Capa et à la Sarl Cap Mala la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure.

Statuant à nouveau

– Condamner la Sci du Capa à lui payer les sommes suivantes :

* 100 086,00 € selon le devis et la facture de S&C Construction ;

* 9 388,80 € au titre de la facture de la Sarl M2C Monégasque de Construction au titre des grosses réparations ;

* 4 560 € au titre du diagnostic technique de l’Edmond’s portant sur les grosses réparations à effectuer ;

* 100 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil, pour les travaux de remise en état d’une partie des locaux commerciaux devenus impropres à leur destination en raison des manquements répétés du bailleur à ses obligations ;

* 87 650 € au titre de la perte de chiffre d’affaires pour la période du quatrième trimestre 2014 au deuxième trimestre 2015 selon attestation comptable produite ;

* 50 000 € à titre de dédommagement pour l’avance des travaux profitant au propriétaire ;

* 10 000 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant l’ensemble des frais d’expertise judiciaire et des constats d’huissier, avec distraction au profit de Maître Daval-Guedj, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

– Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI du Capa et la Sarl Cap Mala anciennement l’Agence Gramaglia de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– Débouter en conséquence la SCI du Capa de ses demandes, fins et prétentions.

Au soutien de ses prétentions, elle expose :

– concernant les manquements du bailleur à son obligation de jouissance paisible des locaux commmerciaux, que la SCI du Capa, informée du trouble subi par sa locataire du fait des stationnements de véhicules dans le passage privé commun aux deux copropriétés, à proximité de ses cuisines et de l’entrée de l’hôtel, aurait dû se rapprocher de la copropriété voisine et de l’exploitant du garage voisin pour qu’il soit mis fin à ceux-ci et n’a effectué aucune démarche en ce sens ni cherché à règlementer l’usage de ce passage ; qu’il en a été de même pour la présence de containers de poubelles qui gênait l’accès à l’établissement, dont elle précise toutefois qu’elle n’est plus d’actualité ;

– concernant sa demande de paiement des travaux à hauteur des sommes de 100 086 € et de 9 388,80 €, que contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, les travaux dont elle sollicite le paiement constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil dont la prise en charge incombe à la bailleresse ; qu’il en est ainsi des travaux de remise en état des chambres, de la mise aux normes PMR, de la réfection du sous-sol, des travaux d’étanchéité, soulignant à cet égard les insuffisances du rapport d’expertise relatives à la prise en compte des frais mentionnés dans le devis établi par la société S&C, non repris dans sa facture, ainsi que dans le décompte général et définitif de la société M2C pour le ravalement des façades ;

– concernant les travaux de réfection des chambres effectués consécutivement au défaut d’étanchéité de la toiture et de la toiture terrasse ainsi qu’à l’absence de bâchage effectué par l’entreprise Garric lors de la réalisation des travaux, que la bailleresse a contribué à l’importance de ceux-ci, dont le montant total a été de 354 944,48 €, ainsi qu’à la baisse de chiffre d’affaires qui en a résulté, en raison de son inertie à remédier aux désordres survenus à la suite du sinistre du 30 septembre 2014 ; qu’à ce titre et à celui du trouble de jouissance résultant de l’absence de règlementation de l’usage du passager privé, une somme de 100 000 € doit lui être allouée au titre des préjudices subis, précisant que sa renonciation à percevoir tout autre indemnisation de la part de la Compagnie SWISS LIFE n’est pas exclusive d’une action en indemnisation à l’encontre de la bailleresse ;

– concernant la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, que la SCI du CAPA, es-qualités de maître d’ouvrage, avait une obligation de surveillance et de coordination des travaux effectués par l’entreprise Garric et doit prendre à sa charge la reprise des non-conformités de celle-ci telles que constatées par les experts [I] et de [L], qui vont au-delà des désordres affectant les travaux réalisés par cette dernière; qu’elle doit aussi lui rembourser les travaux d’étanchéité de la toiture en tuiles dont elle a fait l’avance ;

– concernant le sous-sol, que celui-ci est bien mentionné dans la désignation des locaux objets du bail par la mention ’salle de dancing au dessous’ et est mentionné comme tel dans un courrier officiel du conseil de la bailleresse du 21 janvier 2024 et que les travaux relatifs à la démolition et à la reconstruction d’un escalier et au remplacement des canalisations d’évacuations des eaux usées qui s’y trouvent dont elle a fait l’avance et qui étaient rendus nécessaires par des infiltrations d’égouts et la mise à jour des fondations, doivent être pris en charge par la bailleresse, en ce compris la réfection du dallage du sol qui contribue à la sécurité des personnes et doit s’analyser comme constitutive d’une grosse réparation au regard de la nature structurelle de la dalle.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 mars 2026 et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la SCI Française du Capa demande à la cour de :

– Debouter la société Stradivarius de son appel et de l’intégralité de ses demandes, ’ns et conclusions, tant irrecevables que mal fondées ;

– Constater que la cour n’est saisie d’aucune demande au titre du passage occupé par des véhicules et des containers à ordures ;

– Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

– Reconventionnellement, Condamner la Sarl Stradivarius au pro’t de la SCI Française du Capa à la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC pour l’instance d’appel ;

– Condamner la Sarl Stradivarius aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que sous couvert de la présente procédure, la Sarl Stradivarius cherche à lui faire supporter une partie du coût de la rénovation de son établissement et qu’elle a décidé de son propre chef. Elle expose, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, que celle-ci est défaillante dans l’administration de la preuve des manquements qu’elle lui impute ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire en constatant que certaines allégations ne pouvaient être vérifiées du fait des travaux de rénovation effectuées par cette dernière au cours de l’année 2015 ; que par ailleurs, elle avait fait elle-même procéder à des travaux d’étanchéité en 2005 ainsi qu’en septembre/octobre 2014, soit avant le sinistre dû à la défaillance de la société Garric.

Elle fait valoir que le coût de travaux résultant de la vérification matérielle des factures produites par la Sarl Stradivarius est de 55 880 € et ne correspond pas aux montants allégués par cette dernière.

Elle se réfère aux conclusions de l’expert judiciaire dont il résulte selon elle que certains travaux allégués n’étaient pas justifiés par une facture ; qu’aucun document ne fait référence à des désordres consécutifs à un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse dont elle rappelle qu’elle avait été refaite en 2005 ; que ni cette terrasse ni les garde-corps qui la bordent n’entrent dans le périmètre du bail commercial et que le rapport de M. [G] est imprécis concernant les désordres qui l’affecteraient ; que concernant le sous-sol, les travaux sont consécutifs à des désordres causés par des travaux effectués par les locataires avant 2010 ainsi qu’à un défaut d’entretien de la part de ceux-ci, rappelant aussi les dispositions contractuelles applicables concernant les demandes de remboursement de travaux formées par la Sarl Stradivarius .

Elle conclut au rejet des demandes indemnitaires formées à son encontre qu’elle estime infondées dans leur principe, en relevant toutefois que la demande d’indemnisation formée à hauteur de 100 000 € au titre de « travaux de remise en état d’une partie de locaux commerciaux devenus impropres à leur destination en raison des manquements répétés du bailleur à ses obligations », fait double emploi avec celle formée à hauteur de 87 650 € au titre de la perte de chiffre d’affaires, précisant que cette perte n’est pas nécessairement en lien avec le sinistre survenu le 30 septembre 2014, n’est pas consécutive à un manquement de sa part et a déjà été indemnisée par l’assureur de l’entreprise Garric.

Elle s’oppose au paiement des sommes retenues par l’expert comme lui incombant, aux motifs que les travaux de mise aux normes PMR ont été réalisés en violation de l’article 5° des conditions générales du bail et lui sont inopposables n’ayant notamment pas été mise en situation de pouvoir en discuter les devis ; que le gérant de la Sarl Stadivarius a validé l’évaluation des travaux consécutifs au sinistre survenu le 30 septembre 2014 pour un montant de 5 566,45 € HT ayant donné lieu à une indemnisation de 3 795,31 €, dont il a résulté un différentiel de 1 771,14 € qu’elle n’a pas à prendre en charge puisque ne relevant pas de ses obligations contractuelles.

Elle indique que la cour n’est pas saisie des demandes de la Sarl Styradivarius relatives aux problèmes d’accès à partir du passage commun, à défaut pour celle-ci de les avoir formées dans ses premières conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 mars 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la Sarl Cap Mala demande à la cour de :

– Constater que la Sarl Cap Mala a procédé à la dépose de l’enseigne litigieuse en date du 7 décembre 2023, ainsi qu’il résulte du constat de commissaire de justice versé aux débats ;

– Constater en conséquence que la demande formée par la Sarl Stradivarius tendant à voir ordonner la dépose de ladite enseigne est désormais devenue sans objet ;

– Dire et juger qu’il n’y a dès lors plus lieu de statuer sur cette demande ;

– Condamner la Sarl Stradivarius aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle indique que la dépose de l’enseigne a été faite en présence d’un commissaire de justice le 7 décembre 2023, sans que l’étanchéité du toit n’ait été touchée. Elle précise que le jugement dont appel n’a pas fait l’objet d’une exécution s’agissant de la condamnation prononcée à son profit au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 12 mai 2026.

DISCUSSION :

– Sur les demandes de la Sarl Stadivarius en paiement des sommes de 100 086 euros et 9 388 euros au titre des devis et factures S&C Construction et M2C Monégasque de Construction :

Aux termes des dispositions du bail du 12 avril 1992, le preneur s’oblige à ’entretenir les lieux loués en bon état de toutes réparations locatives et de les rendre en fin du présent bail en parfait état, et en particulier de veiller à l’entretien et au graissage des fermetures métalliques. Toutes réfections aux devantures, vitrines, glaces, rideaux et volets de fermeture des locaux sont à la charge du preneur. De convention expresse entre les parties, le preneur s’engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués à l’exception toutefois, des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil qui seules restent à la charge du bailleur.’

Pour l’application de cette clause, il doit être considéré que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble et que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, que la qualification de grosses réparations doit être retenue dès lors que des dommages trouveront leur source dans une défaillance de la structure de l’immeuble, celle-ci étant constituée des éléments énumérés à l’article 606, peu important que les éléments détériorés ne soient pas expressément visés par ce texte.

En l’espèce, il doit être relevé que selon le rapport d’expertise établi par Mme [B] le 28 novembre 2022, les travaux dont le paiement est sollicité par la Sarl Stradivarius ne sont justifiés par des factures qu’à hauteur de la somme de 55 888,90 € TTC dont 46 500 € TTC au titre de la facture établie par la société S&C le 30 avril 2015 et 9 388,80 euros TTC au titre du décompte général et définitif de la société M2C.

Il doit aussi être rappelé que la Sarl Stradivarius a informé l’agence Gramaglia, par un courrier recommandé du 6 octobre 2014, des travaux envisagés et a sollicité l’autorisation de sa bailleresse pour ceux dont elle estimait qu’ils lui incombaient, que la SCI Française du Capa ne peut donc se retrancher derrière le fait de n’avoir pu valider les devis pour se prévaloir de l’inopposabilité des travaux susceptibles d’être mis à sa charge.

La facture établie par la société S&C Construction concerne :

– la réfection des chambres 4-5-6 pour un montant de 7 500 € HT qui ne sera pas pris en compte puisque ces travaux ont donné lieu à une indemnisation de la part des assurances à la suite du sinistre survenu le 30 septembre 2014, l’évaluation des dommages par l’expert d’assurances à haureur de 5 566,45 € HT ayant donné lieu à un accord de M. [X] [E], gérant de la Sarl Stadivarius ;

– les travaux effectués en sous-sol pour un montant de 20 800 € HT ne seront mis à la charge de la SCI Cap Mala qu’en ce qui concerne les travaux de démolition des regards et réseaux EP, EU et Ev et bouchement des trous, pour un montant de 1 200 € HT, soit de 1 440 € TTC, leur vétusté et leur défaut d’étanchéité ayant été constatée par les experts [I] et de [L] et ceux-ci relevant de la structure et de la solidité de l’ouvrage. En revanche, les travaux relatifs à l’escalier de desserte existant ainsi qu’au dallage ne seront pas pris en compte puisque ce sous-sol correspond à une cave et qu’aux termes du bail (paragraphe 13° des conditions générales), celle-ci a été concédée à titre gracieux, sans aucune garantie de responsabilité du bailleur ; qu’en outre, il est constant que les désordres qui l’ont affectée sont imputables au précédent locataire, la société Promenade, dont le fonds de commerce a été acquis par la société Stradivarius en 2004 dans le cadre de la procédure collective de cette dernière, sans qu’un nouveau bail ait été alors signé avec la SCI Cap Mala à laquelle les locaux n’ont été aucunement restitués dans l’intervalle, la Sarl Stadivarius s’étant engagée à l’égard de la cédante à poursuivre l’exécution du bail en cours, reprenant ainsi ses droits et obligations, y compris s’agissant de celles consécutives à ses manquements ;

– les travaux d’adaptation des locaux aux normes PMR pour un montant de 10 450 € HT, soit 12 540 € TTC qui seront mis à la charge de la SCI Cap Mala pour moitié soit pour un montant de 6 270 € TTC, étant constaté qu’aucune clause du bail ne les mets expressément à la charge de la locataire et rappelé que ceux-ci relèvent de l’obligation d’accessibilité instaurée par la loi du 11 février 2005 et le décret 2009-500 du 30 avril 2009, que ces travaux devoient incomber, sauf clause expresse contraire, au bailleur soit au titre de son obligation de délivrance lorsque les normes existent à la date d’établissement du bail, soit au titre de son obligation d’entretien lorsqu’elles entrent en vigueur en cours de bail, en vertu de l’article 1719-1° ou 1719-2° du Code civil ; que les ERP peuvent bénéficier de l’aide du fonds territorial d’accessiblité jusqu’à 50% du montant de ceux-ci et que la Sarl Stradivarius ne justifie pas de démarches en ce sens qui n’auraient pas abouti.

La facture établie par la société M2C se rapporte à des travaux de ravalement. Dans le cas présent, la Sarl Stradivarius doit prendre en charge toutes les réparations, sauf celles de l’article 606 du code civil, et doit donc assumer le coût des travaux que dans la mesure où ils ne concernent ni le gros ’uvre, ni la maçonnerie.

Il résulte des paragraphes 4.3.2 et 4.3.3 du rapport d’intervention établi par M. [G] le 12 mars 2015 que le mur de ’façade Ouest en retour coté parking municipal’ et la ’balustrade en maçonnerie coté avenue du 3 septembre et en retour côté façade Ouest sur parking’ étaient fortement dégradés et présentaient un danger de chute de pierres.

Il doit être relevé que, même si la toiture-terrasse n’entre pas dans le périmètre du bail commercial, elle n’en constitue pas moins, avec le mur concerné, le clos et le couvert d’une partie des lieux loués.

Il sera donc considéré que les postes de travaux mentionnés dans le devis établi par la société M2C Monégasque de Construction le 18 janvier 2005 et relatifs à ces éléments ont concerné la maçonnerie et qu’ils doivent être mis à la charge de la SCI Cap Mala.

Ainsi en est-il des postes ’mise en place du chantier’, ’enduit sur mur côté parking y compris peinture’, ’arase sur mur en pierre de 0,4″, ’couvertine de 0,4″ et reprise et peinture sur balustres, dont le montant total est de 4 129 € HT, soit de 4 954,80 € TTC.

En revanche, les autres travaux mentionnés sur le devis établi par la société S&C le 18 mars 2015, qui n’ont donné lieu à aucune facturation, ne peuvent valablement fonder les demandes en paiement formées par la Sarl Stradivarius aux motifs que le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse n’est pas avéré en l’absence de désordres, que les malfaçons et les non conformités alléguées ne sont pas suffisamment démontrées par le rapport d’intervention de M. [G], qu’il n’est pas établi que les constatations effectuées le 2 mars 2018 imposeraient une réfection de l’intégralité de cette étanchéité et qu’aucune pièce n’est produite aux débats pour démontrer qu’elles auraient perduré en l’absence de réparation de l’étanchéité, que l’installation de gardes corps en façade Ouest n’est pas avérée, et qu’il n’est pas établi que les travaux de toiture de l’hôtel incombant à la société Garric n’auraient pas été achevés.

La cour infirmera donc la décision du premier juge en ce qu’il a considéré qu’aucun des travaux dont le paiement était sollicité par la Sarl Stradivarius ne constituait des réparations au sens de l’article 606 du code civil et statuant à nouveau, condamnera la SCI Français du Capa à payer à la Sarl Stradivarius la somme de 12 664,80 € TTC.

– Sur la demande en paiement de la somme de 4 560 € au titre de la facture du diagnostic technique :

La mission confiée M. [G] postérieurement au sinistre survenu le 30 septembre 2014 n’ayant été que partiellement rattachable aux conséquences de celui-ci, le montant de sa facture ne sera mis à la charge de la SCI Cap Mala que pour moitié, soit à concurrence de 2 280 € TTC.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

– Sur la demande en paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts :

Il n’est pas démontré par la Sarl Stradivarius que les préjudices allégués ont été consécutifs à des manquements imputables à la SCI Française du Capa et antérieurs au sinistre survenu le 30 septembre 2014.

Il est constaté que ceux-ci résultent de ce sinistre dont la responsabilité incombait à la société Garric et qu’ils ont donné lieu à une indemnisation versée par l’assureur de cette dernière.

Dans les suites de celui-ci, aucun manquement ne peut être imputé à la SCI Française du Capa dans la mise en oeuvre des travaux de reprise qui ne lui incombaient pas, n’ayant pas été directement responsable du sinistre survenu et la Sarl Stradivarius ayant fait le choix d’une action directe contre l’assureur de la société Garric.

Par ailleurs, ces travaux de remise en état des chambres 4, 5 et 6 se sont inscrits dans un projet plus global de rénovation de l’hôtel, lequel a résulté de la seule décision de la Sarl Stradivarius.

Il est aussi relevé, concernant le trouble de jouissance allégué concernant l’encombrement du passage latéral situé à l’Est du bâtiment, que celui-ci n’est pas inclus dans l’assiette du bail liant les parties et qu’il n’appartient pas à la SCI Française du Capa.

Au surplus, le paragraphe 14° des conditions générales du bail mentionnent que le bailleur ne garantit pas le preneur du trouble qui pourrait être par des tiers à sa jouissance.

La responsabilité de la SCI Française du Capa ne peut donc être recherchée sur le fondement de l’article 1719 2° du code civil du fait des stationnements de véhicules et de containers à ordures dans ce passage.

Il s’ensuit que la décision du premier juge, qui a fait une juste appréciation des faits de la cause, sera confirmée en ce qu’il a débouté la Sarl Stradivarius de sa demande.

– Sur la demande en paiement de la somme de 87 650 € au titre de la perte de chiffre d’affaires pour la période du quatrième trimestre 2014 au deuxième trimestre 2015 :

Le sinistre survenu le 30 septembre 2014 a seulement concerné les chambres 4, 5 et 6 et la rénovation de la partie restante de l’hôtel a résulté de la seule décision de la Sarl Stradivarius .

Les pièces n°75 et 76 produites par la Sarl Stradivarius concernent uniquement l’indemnisation de son préjudice matériel et non celle de la perte financière ayant résulté de l’absence de location des trois chambres susvisées.

La SCI Française du Capa ayant été le maître d’ouvrage des travaux effectués par la société Garric, à l’origine de la perte financière subie par la Sarl Stadivarius, peut voir sa responsabilité contractuelle retenue au titre de celle-ci.

La nature des travaux de remise en état des trois chambres, tels que décrits dans les devis annexé à la pièce n°76 et repris dans la correspondance du Cabinet DUOTEC du 30 mars 2015, ne suppose pas une durée de travaux ayant excédé trois mois.

Par ailleurs, la perte de financière indemnisable est nécessairement inférieure au chiffre d’affaires relatif à la période concernée compte tenu des charges d’exploitation qui s’y rattachent.

Sur la base de la perte de chiffre d’affaires retenue par l’expert judiciaire au titre du 4ème trimestre 2014, soit la somme de 2 160 €, l’indemnisation due par la SCI française du Capa à la Sarl Stradivarius sera fixée forfairairement à la somme de 1 500 € et le jugement entrepris infirmé de ce chef.

– Sur la demande en paiement de la somme de 50 000 € à titre de dédommagement pour l’avance des travaux profitant au propriétaire :

En vertu de la clause d’accession stipulée au paragraphe 5 des conditions générales du bail, cette demande sera rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

– Sur les demandes accessoires des parties :

Les demandes de la Sarl Stadivarius n’ayant que très partiellement prospéré, il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, et chacune des parties sera condamnée à en payer la moitié.

La SCI Française du Capa sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 6 000 euros et condamnée à payer à la Sarl Stradivarius la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

– Confirme le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Nice le 14 janvier 2019 en ce qu’il :

* débouté la Sarl Stradivarius de ses demandes de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état des locaux commerciaux, de dédommagement pour l’avance des travaux profitant au propriétaire, et de celle faite au titre du passage occupé par des véhicules et des containers à ordures;

– L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

– Condamne la SCI Française du Capa à payer à la Sarl Strdivarius les sommes suivantes :

* 12 664,80 € TTC au titre des devis et factures S&C Construction et M2C Monégasque de Construction;

* 2 280 € TTC au titre de la facture de diagnostic technique ;

* 1 500 € au titre de la perte financière ;

– Fait masse des dépens de première instance et condamne chacune des parties à supporter la moitié;

Y ajoutant,

– Déboute la SCI Française du Capa de sa demande en paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– La condamne à payer à la Sarl Stradivarius la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Fait masse des dépens de la procédure d’appel, en ce qui compris les frais de l’expertise judiciaire et à l’exclusion des frais de constat d’huissier, et condamne chacune des parties à en payer la moitié.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT