Fixation du prix de préemption d’un appartement issu de galetas : décote pour irrégularités de copropriété et état vétuste

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction de l’expropriation, sans indemnité accessoire ni indemnité de réemploi. La méthode par comparaison avec des biens de même nature dans le même secteur est retenue, mais une décote peut être appliquée en fonction de la situation juridique et de l’état du bien.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose notamment au syndic d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et de veiller à la conservation de l’immeuble. La cour retient que les ouvertures pratiquées dans le mur séparatif et la toiture n’étaient couvertes par aucune autorisation des copropriétés. Le risque d’une action en remise en état devait donc affecter l’évaluation.

La cour privilégie le terme de comparaison situé dans le même immeuble, tout en tenant compte de ses différences favorables : étage inférieur, fenêtres, meilleur état et destination régulière d’appartement. Elle réduit ainsi la base de 1 900 à 1 700 euros par mètre carré et fixe le prix à 21 760 euros. Les dépens de première instance restent à la charge de l’établissement préempteur, tandis que les propriétaires supportent les dépens d’appel et 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La cour tient compte de la vétusté, de la situation sous toiture, de l’absence d’ascenseur et de l’irrégularité d’ouvertures dans le mur et la toiture. Après comparaison avec un appartement du même immeuble et application d’une décote, elle fixe le prix de préemption à 21 760 euros.

Des propriétaires détenaient quatre galetas réunis en un appartement d’environ 12 m² dans une copropriété. Une promesse de vente avait été conclue pour 35 000 euros, meubles compris. Après réception de la déclaration d’intention d’aliéner, un établissement public foncier a exercé son droit de préemption et proposé 10 000 euros.

Le prix ayant été refusé, l’établissement a saisi le juge de l’expropriation. Celui-ci a fixé le prix à 24 000 euros. Les deux parties ont fait appel, l’établissement demandant une réduction à 10 000 euros et les propriétaires sollicitant 35 000 euros.

La cour relève que le bien, situé sous toiture au cinquième étage sans ascenseur, est vétuste et difficile d’accès. Elle constate également que des ouvertures dans un mur séparatif et dans la toiture n’étaient couvertes par aucune autorisation. Retenant une comparaison avec un appartement situé dans le même immeuble, mais appliquant une décote liée à l’état et à la situation juridique du bien, elle fixe le prix à 21 760 euros.

• Absence d’accord amiable sur le prix d’acquisition
• Évaluation par comparaison avec un bien de même nature
• Pertinence du secteur géographique et de l’immeuble de référence
• Prise en compte de l’état général et de la configuration du bien
• Existence d’irrégularités juridiques affectant les parties communes
• Application d’une décote proportionnée aux différences constatées

• Acte modificatif de l’état descriptif de division du 4 février 2008
• Promesse de vente du 30 novembre 2023
• Mentions notariales relatives aux percements non autorisés
• État descriptif du bien et constat de sa vétusté
• Avis du domaine du 28 février 2024
• Jugement antérieur servant de terme de comparaison

Le prix d’acquisition dû aux propriétaires est fixé à 21 760 euros, et non aux montants de 10 000 ou 35 000 euros demandés. L’établissement public foncier conserve la charge des dépens de première instance, tandis que les propriétaires supportent les frais de l’appel et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Prix de préemption fixé à 21 760 euros
• Décote intégrant les risques de remise en état
• Dépens de première instance maintenus à la charge du préempteur
• Dépens d’appel supportés solidairement par les propriétaires
• 2 000 euros versés au préempteur au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la destination des lots dans le règlement de copropriété
• Rechercher les autorisations d’assemblée générale relatives aux travaux
• Documenter l’état, la surface et l’accessibilité du bien
• Sélectionner des comparables immobiliers réellement similaires
• Intégrer les risques juridiques dans l’évaluation du prix

À éviter

• Assimiler des galetas transformés à un appartement régulier
• Écarter les actions possibles en remise en état
• Retenir un comparable sans examiner son état général
• Négliger l’étage, les ouvertures et les sous-pentes
• Oublier les conséquences de l’article 700 et des dépens

La fixation du prix d’acquisition en l’absence d’accord amiable

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, le prix d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. La méthode retenue est celle de la comparaison avec des biens de même nature dans le secteur géographique concerné. Le prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de réemploi.

La prise en compte des irrégularités affectant les parties communes

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic l’exécution du règlement de copropriété et la conservation de l’immeuble. L’absence d’autorisation pour le percement du mur séparatif et de la toiture expose le bien à une action en remise en état. Cette situation juridique justifie une décote dans l’évaluation.

Les critères de choix et d’ajustement du terme de comparaison

La comparaison avec un appartement situé dans le même immeuble est jugée pertinente. La cour ajuste toutefois la valeur en raison des différences favorables au bien comparé : étage inférieur, fenêtres, meilleur état et destination régulière d’appartement. Elle retient ainsi 1 700 euros par mètre carré et fixe le prix à 21 760 euros.

Article R. 211-2 du code de l’expropriation, Article R. 211-5 du code de l’expropriation, Article R. 311-27 du code de l’expropriation, Articles L. 311-11 et suivants du code de l’expropriation, Article L. 213-4 du code de l’urbanisme, Article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Article 47 de la loi du 10 juillet 1965, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Loi du 22 août 2021