Droit de préemption urbain : fixation du prix selon l’usage effectif et un terme de comparaison notarié pertinent

En matière de droit de préemption, le prix est fixé selon les règles de l’expropriation, conformément à l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme. La date de référence est déterminée selon les articles L. 213-4 et L. 213-6 du même code ; elle permet d’apprécier la nature et l’usage effectif du bien.

La qualification de terrain à bâtir suppose, au regard de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, un classement constructible et une desserte effective par les réseaux nécessaires. Une constructibilité exceptionnelle et l’absence de réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement excluent cette qualification. Le bien est alors évalué selon son seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation.

Pour fixer la valeur, le juge retient les termes de comparaison les plus proches des caractéristiques du bien. Les actes notariés établissant un prix définitif sont privilégiés ; les références insuffisamment comparables, non justifiées ou issues de décisions juridictionnelles sont écartées. En l’espèce, le prix a été fixé à 2,34 euros par mètre carré, soit 449,28 euros, les dépens étant laissés à la charge de l’autorité préemptrice.

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Après l’exercice d’un droit de préemption sur une parcelle naturelle proposée à 1 500 euros, la commune a offert 39,40 euros, offre refusée par les propriétaires. Située en zone Nh, inondable, Natura 2000 et espace naturel sensible, la parcelle n’était desservie par aucun réseau. Retenant une comparaison notariale, le juge a fixé le prix à 449,28 euros et laissé les dépens à la charge de la commune.

Une commune, bénéficiaire d’un droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, a reçu une déclaration d’intention d’aliéner portant sur une parcelle non bâtie de 192 m² proposée au prix de 1 500 euros. Elle a exercé son droit de préemption et offert 39,40 euros. Les propriétaires préemptés ont refusé cette offre et maintenu le prix déclaré.

L’autorité préemptrice a saisi le juge de l’expropriation pour faire fixer le prix. Les propriétaires préemptés, non représentés, n’ont produit aucun terme de comparaison. Le commissaire du Gouvernement a proposé une valeur de 576 euros.

À la date de référence du 22 janvier 2018, la parcelle était classée en zone Nh, située en zone inondable, en secteur Natura 2000 et dans un espace naturel sensible. Elle n’était desservie ni par l’eau potable, ni par l’électricité basse tension, ni par l’assainissement. Le juge a retenu un acte notarié comparable et fixé le prix à 449,28 euros, en laissant les dépens à la charge de la commune.

• Retenir la date de référence du 22 janvier 2018
• Apprécier le classement et l’usage du bien à cette date
• Vérifier le caractère constructible du secteur
• Constater la desserte effective par les réseaux nécessaires
• Évaluer le bien selon son seul usage effectif si les critères manquent
• Privilégier les termes de comparaison les plus proches
• Retenir des actes notariés établissant un prix définitif

• Délibération du 22 janvier 2018 modifiant le PLU
• Classement de la parcelle en zone Nh
• Constat d’absence d’eau potable, d’électricité et d’assainissement
• Transport sur les lieux constatant l’état boisé et la desserte
• Acte notarié du 27 avril 2022 retenu comme comparaison

L’autorité préemptrice obtient une fixation judiciaire du prix, mais à un montant supérieur à son offre initiale. Les propriétaires préemptés voient le prix déclaré réduit, tandis que les références insuffisamment comparables ne peuvent soutenir une valorisation plus élevée.

• Prix de vente fixé à 449,28 euros
• Qualification de terrain à bâtir écartée
• Évaluation limitée à l’usage effectif
• Actes notariés comparables à privilégier
• Références non prouvées ou juridictionnelles exclues
• Dépens supportés par l’autorité préemptrice

À faire

• Identifier précisément la date de référence applicable
• Vérifier le zonage du bien à cette date
• Documenter la desserte par chaque réseau nécessaire
• Produire les actes notariés des ventes comparables
• Décrire les caractéristiques constatées lors du transport

À éviter

• Qualifier le bien de terrain à bâtir sans desserte complète
• Produire des comparaisons issues de décisions juridictionnelles
• Retenir des parcelles trop éloignées ou d’un zonage différent
• Invoquer une vente non justifiée par son acte
• Négliger l’usage effectif à la date de référence

La date de référence applicable aux biens préemptés

La date de référence est déterminée selon les articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme. Elle correspond au plus récent acte rendant opposable aux tiers le zonage pertinent. Retenue au 22 janvier 2018, elle sert à apprécier la nature du bien et son usage effectif.

La qualification de terrain à bâtir selon l’article L. 322-3

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation exige cumulativement un classement constructible et une desserte effective par une voie, l’électricité, l’eau potable et, lorsque nécessaire, l’assainissement. Une constructibilité exceptionnelle et l’absence de plusieurs réseaux excluent cette qualification ; le bien est alors évalué selon son seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

La sélection des termes de comparaison immobiliers

Le juge retient les références les plus proches du bien par leur zonage, leur localisation et leurs caractéristiques. Les actes notariés établissant un prix définitif sont admis. Une référence issue d’une décision juridictionnelle, une vente non justifiée ou des parcelles trop éloignées, trop vastes ou relevant d’un zonage différent sont écartées.

Article L. 210-1 du code de l’urbanisme, Article L. 215-1 et suivants du code de l’urbanisme, Article L. 215-17 du code de l’urbanisme, Article L. 213-4 du code de l’urbanisme, Article L. 213-6 du code de l’urbanisme, Article L. 322-2 du code de l’expropriation, Article L. 322-3 du code de l’expropriation