COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/05834 – N° Portalis DBVK-V-B7J-Q3UT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 NOVEMBRE 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] – N° RG F 22/04305

APPELANTE :

Madame [B] [D]

née le 01 Décembre 1965 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-011860 du 06/05/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Substituée par Me Thomas FERHMIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [C] [I] épouse [Q]

née le 22 Mai 1968 à [Localité 4] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Jean noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Substituée par Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [K] [Q]

né le 01 Janvier 1958 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Jean noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Substitué par Me Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 28 Avril 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2026, en audience publique, devant M. Philippe BRUEY, Conseiller et Mme Marie-José FRANCO, Conseillère, chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

Mme Virginie HERMENT, Conseillère désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché

Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD

ARRET :

– Contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président empêché.

et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 23 janvier 2020, reçu par Me [F] [W], notaire, M. [S] [D] et Mme [M] [A], épouse [D] (promettants) ont conclu une promesse de vente au bénéfice de M. [K] [Q] et Mme [C] [I], épouse [Q] (ci-après, les époux [Q], bénéficiaires) portant sur une parcelle de terrain avec un mazet en tôle démontable et une petite cabane à outils cadastrée AX n°[Cadastre 1] lieu-dit « [Adresse 4] à [Localité 6], d’une surface de 21 a et 50 ca pour un prix de 20 000 euros.

Mme et M. [D] sont décédés respectivement les 21 mai 2020 et 15 janvier 2021, laissant pour leur succéder leur fille, Mme [B] [D].

Par sommation du 4 février 2022, les époux [Q] ont demandé à Mme [D], ès-qualités d’ayant droit de ses parents, de se prononcer au regard de la succession.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 février 2022, les époux [Q] ont informé Mme [D] de leur volonté de lever l’option et de régulariser l’acte authentique.

C’est dans ce contexte que, par acte du 4 octobre 2022, les époux [Q] ont assigné Mme [D] en vente dudit bien devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Par jugement du 20 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

– Condamné Mme [D] à se présenter devant Me [W], notaire, exerçant en qualité d’associé de l’étude [Localité 7] M, aux fins de réitération de l’acte authentique de vente au bénéfice des époux [Q] aux conditions de la promesse de vente du 23 janvier 2020 portant sur une parcelle de terrain avec un mazet en tôle démontable et une petite cabane à outils cadastrée AX n°[Cadastre 1] lieu-dit « [Adresse 5] » à [Localité 6], d’une surface de 21 a et 50 ca pour un prix de 20 000 euros, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

– Dit qu’à défaut de réitération de l’acte authentique dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, à la date du 20 novembre 2025 la vente consentie lors de la promesse unilatérale de vente du 23 janvier 2020 sera déclarée parfaite entre d’une part, les époux [Q] et, d’autre part, Mme [D], ayant droit de M. [S] et Mme [M] [D], décédés, et portant sur une parcelle de terrain avec un mazet en tôle démontable et une petite cabane à outils cadastrée AX n°[Cadastre 1] lieu-dit « [Adresse 4] à [Localité 6], d’une surface de 21 a et 50 ca pour un prix de 20 000 euros,

– Dit qu’en conséquence le jugement vaudra vente,

– Ordonné la publicité du jugement au bureau de publicité foncière dont dépend l’immeuble,

– Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

– Condamné Mme [D] à payer aux époux [Q] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– Condamné Mme [D] aux dépens en ce compris les frais de sommation d’opter du 4 février 2022,

– Rappelé l’exécution provisoire de droit.

Mme [D] a relevé appel de ce jugement le 1er décembre 2025.

PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 8 avril 2026, Mme [D] demande en substance à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

– Déclarer recevable l’appel interjeté par Mme [D],

– Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– Juger que les époux [Q] sont déchus du bénéfice de la promesse faute d’avoir levé l’option avant le 31 août 2020 à 18h00,

– Débouter les époux [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– Juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 2 000 euros sera versée à Mme [D],

– Ordonner le versement de l’indemnisation d’immobilisation à Mme [D],

– Condamner les époux [Q] à payer à Mme [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Débouter les époux [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– Condamner les époux [Q] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 3 février 2026, les époux [Q] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1101, 1102, 1103 et 1106 al 2 du code civil, de:

– Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

– Débouter en conséquence Mme [D] de toutes fins, demandes et conclusions,

– à titre subsidiaire, si la cour ordonne la restitution du terrain, ordonner la restitution préalable du prix de vente par Mme [D] aux époux [Q], sous un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt qui la prévoirait, la propriété du terrain au profit des époux [Q] serait définitivement acquise,

En tout état de cause,

– Condamner Mme [D] à payer aux époux [Q] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner Mme [D] aux entiers dépens d’appel.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

– Sur la caducité de la promesse

Mme [D] fait grief au premier juge d’avoir fait droit aux demandes des époux [Q] alors même qu’ils n’ont levé l’option ni dans les délais, ni dans les formes requises par la promesse.

Les époux [Q] se prévalent quant à eux du fait que la promesse ne prévoit aucun délai pour la levée d’option, qu’en tout état de cause, le décès de M. et Mme [D] a nécessairement bloqué le délai de réalisation de la promesse, qu’il appartenait à Mme [D] de se manifester auprès d’eux pour qu’ils puissent exercer leurs droits et qu’elle ne peut se prévaloir de sa propre carence.

Selon l’article 1114 du code civil, ’L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.’

En application de l’article 1117 du code civil, ’l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

Elle l’est également en cas d’incapacité ou de décès de son auteur, ou de décès de son destinataire.’

La promesse liant les parties stipule :

’ [Y]

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 août 2020 à dix-huit heures

Sauf :

– prorogation convenue entre les parties par voie d’avenant

– par dérogation à l’article 1117 du code civil, si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé de quinze jours ouvrés à compter de la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

REALISATION

la réalisation de la promesse aura lieu :

. Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…)

. Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce même délai. La levée d’option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. (…)

Cette levée d’option sera effectuée uniquement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra-judiciaire auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes…à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire et de manière générale de tous comptes et proratas.

[R]

(…)

Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.’

Au cas d’espèce, les bénéficiaires de la promesse évoquant aux termes de leurs écritures une levée d’option par voie verbale ne justifient d’aucune levée d’option, ni dans le délai fixé par la promesse, ni dans les uniques formes prévues par la promesse c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire auprès du notaire rédacteur.

La consignation n’a pas davantage été réglée dans les délais fixés par la promesse ne l’ayant été qu’au mois de mars 2024.

Ils ne peuvent, pour échapper à la caducité de la promesse, se prévaloir du fait que l’un des promettants est décédé avant l’expiration du délai, le second après l’expiration dudit délai pour faire échec à la caducité de la promesse dès lors qu’il résulte des termes de l’acte que ces événements ont pour effet de proroger le délai de réalisation de l’acte authentique de 15 jours à compter de la date à laquelle le notaire a reçu les pièces indispensables à cette réalisation, mais non le délai dans lequel le bénéficiaire doit lever l’option.

En d’autres termes le décès des promettants n’était pas un obstacle à la levée de l’option mais seulement à la régularisation de l’acte authentique le temps de la réunion par le notaire des actes nécessaires à cette fin.

La promesse ne contient d’autre obligation pour le promettant que celle de maintenir sa promesse jusqu’à la date limite fixée par l’acte et, dès lors que l’option est levée dans le délai et la consignation versée, de ne pas se soustraire à la régularisation de l’acte authentique sous réserve de la seule prorogation du délai en l’absence des pièces nécessaires.

La levée d’option dont les époux [Q] savaient dans quelles formes et délais ils devaient la réaliser ne tenant qu’à leur initiative, ils ne peuvent imputer à faute à Mme [D] de ne pas s’être manifestée auprès d’eux en dépit d’une sommation de se prononcer sur l’acceptation de la succession de ses parents signifiée par acte du 24 février 2022 alors que la date limite de levée d’option était déjà expirée, de même que la promesse était déjà caduque lorsque le conseil des époux [Q] leur ’confirmait’ la levée d’option par lettre du 8 février 2022. Mme [D] n’était plus tenue à ces dates par les termes de la promesse.

Enfin les fonds qui devaient être versés en même temps que la levée de l’option ne l’ont été que le 11 mars 2024 par les époux [Q], soit plus de deux ans après la lettre du 8 février 2022 et plus de trois ans après l’expiration du délai pour lever l’option.

Les conditions de réitération de l’acte n’étant pas réunies faute pour les époux [Q] d’avoir levé l’option dans les formes et délais prescrits par la promesse de vente, ils sont déchus de son bénéfice et ne pourront qu’être déboutés de leur demande de régularisation de l’acte de vente. Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point.

– Sur l’indemnité d’immobilisation

Il ressort du relevé des comptes de l’office notarial [Localité 7] M, que les époux [Q] ont versé de manière effective au notaire le 27 janvier 2020 non pas la somme de 2000 euros mais celle de 1000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La promesse de vente liant les parties stipule en page 8 de l’acte que l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir levé l’option dans le délai conventionnellement prévu au paragraphe’réalisation’ alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées ou réputées accomplies.

Dès lors qu’il a été jugé que les époux [Q] n’avaient pas levé l’option dans le délai prévu par la promesse, l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 1000 euros demeurera acquise à Mme [D] en application de la clause précitée de la promesse, celle-ci étant déboutée du surplus de ses demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

– sur la restitution du prix de vente

Mme [D] ayant obtenu suivant ordonnance de référé du Premier président de la cour de ce siège en date du 11 mars 2026 la suspension de l’exécution provisoire du jugement, la réitération de la vente n’est pas intervenue de sorte qu’il n’y a pas lieu à restitution du bien objet de la promesse.

Eu égard à la solution donnée au litige à hauteur d’appel, il y aura lieu en revanche d’ordonner la restitution du prix de vente versé par les époux [Q] entre les mains de l’office notarial [Localité 7] M. dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt.

Parties succombantes, M. et Mme [Q] supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. et Mme [Q] de l’ensemble de leurs demandes.

Dit que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 1000 euros réglée par M. et Mme [Q] demeurera acquise à Mme [D].

Déboute Mme [D] du surplus de ses demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation.

Déboute les époux [Q] du surplus de leurs demandes.

Ordonne la restitution du prix de vente à M. et Mme [Q] consigné entre les mains de la SELAS Office notarial [Localité 7] M [Adresse 6][Adresse 7] dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt.

Condamne M. et Mme [Q] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne M. et Mme [Q] à payer à Mme [B] [D] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

EN REMPLACEMENT

DU PRESIDENT EMPECHE