Garantie financière d’achèvement : injonction sous astreinte au garant d’un programme immobilier abandonné

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. L’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation permet à l’acquéreur de mettre en œuvre la garantie financière d’achèvement en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par l’absence de fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

La garantie a été ordonnée au regard du retard de livraison de plus de deux ans et demi, de l’absence de reprise du chantier constatée par commissaire de justice, de l’absence d’éléments produits par le vendeur et de la mise en demeure adressée au garant. Celui-ci a été enjoint de prendre les mesures utiles à la reprise et à l’achèvement des travaux, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour pendant deux mois.

La provision indemnitaire a également été accordée sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, l’obligation d’indemnisation n’étant pas sérieusement contestable en l’absence de livraison, de justification d’une cause légitime de suspension ou de perspective de reprise. Le vendeur doit en outre communiquer les documents nécessaires à la procédure, sous astreinte de 100 euros par jour, conformément à l’injonction prononcée.

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Une acquéreuse d’un appartement vendu en l’état futur d’achèvement, dont le chantier était abandonné, a sollicité l’extension d’une expertise et la mise en œuvre de la garantie d’achèvement. Faute d’avoir appelé une autre acquéreuse à la cause, la jonction et l’extension ont été refusées. Le garant doit toutefois faire reprendre et achever les travaux sous astreinte, tandis qu’une provision de 15 000 euros a été accordée.

Une acquéreuse a acheté en vente en l’état futur d’achèvement un appartement dans un programme immobilier porté par la SCCV L’ESQUISSE, dont la maîtrise d’œuvre était confiée à la SARL NODE et l’achèvement garanti par la Caisse d’Épargne Bretagne-Pays de Loire. La livraison, prévue au plus tard le 30 septembre 2023, n’est pas intervenue et le chantier apparaît abandonné.

Après une première expertise judiciaire concernant le même programme, l’acquéreuse a demandé l’extension des opérations à sa situation, la jonction des procédures, la mise en œuvre de la garantie d’achèvement, une provision indemnitaire et la communication de documents. Le juge a refusé la jonction et l’extension faute d’avoir appelé l’autre acquéreuse à la cause, afin de respecter le contradictoire.

Il a ordonné au garant de faire reprendre et achever les travaux sous astreinte, condamné le vendeur à communiquer les pièces demandées et accordé une provision solidaire de 15 000 euros.

• Existence d’une garantie financière d’achèvement souscrite pour le programme immobilier
• Défaillance du vendeur caractérisée par l’absence de fonds nécessaires
• Retard significatif dans la livraison et absence de reprise du chantier
• Absence de preuve d’une cause légitime de suspension des délais
• Obligation d’indemnisation non sérieusement contestable
• Respect du contradictoire pour toute jonction ou extension d’expertise

• Acte de vente du 19 mai 2022 prévoyant la livraison au 30 septembre 2023
• Ordonnance de référé du 6 novembre 2025 ordonnant l’expertise
• Acte de garantie financière d’achèvement du 16 novembre 2020
• Constat de commissaire de justice attestant l’absence de reprise du chantier
• Courrier de mise en demeure du 20 mai 2026 adressé au garant
• Absence de pièces produites par le vendeur sur la reprise des travaux

L’acquéreuse obtient la reprise et l’achèvement du programme sous astreinte ainsi qu’une provision indemnitaire solidaire de 15 000 euros. Le garant doit agir rapidement et le vendeur doit transmettre les documents de construction, sous peine d’astreintes ; les deux débiteurs supportent également les dépens.

• Reprise et achèvement des travaux imposés au garant
• Astreinte de 300 euros par jour pendant deux mois
• Versement solidaire d’une provision de 15 000 euros
• Communication des contrats, financements et comptes rendus exigée
• Astreinte documentaire de 100 euros par jour pendant deux mois
• Support solidaire des dépens par le vendeur et le garant

À faire

• Produire l’acte de vente et la date contractuelle de livraison
• Établir l’existence et le contenu de la garantie d’achèvement
• Documenter l’état d’abandon et l’absence de reprise du chantier
• Mettre formellement le garant en demeure d’intervenir
• Identifier les pièces nécessaires à la procédure d’expertise

À éviter

• Demander une jonction sans appeler les parties concernées
• Ignorer le principe du contradictoire lors d’une extension d’expertise
• Alléguer une reprise des travaux sans justificatifs
• Omettre les causes contractuelles de suspension de livraison
• Négliger les délais d’exécution des injonctions sous astreinte

La garantie financière d’achèvement en cas de défaillance du vendeur

L’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation permet à l’acquéreur de mettre en œuvre la garantie en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par l’absence de fonds nécessaires à l’achèvement. Le retard de plus de deux ans et demi, l’absence de reprise constatée par commissaire de justice et l’absence de justification du vendeur ont établi cette défaillance. Le garant a donc été enjoint de prendre les mesures utiles à la reprise et à l’achèvement du programme.

Le respect du contradictoire lors d’une jonction ou extension d’expertise

Les articles 367, 145 et 16 du Code de procédure civile encadrent respectivement la jonction, les mesures d’instruction préventives et le principe de la contradiction. Une jonction ou une extension susceptible d’allonger la procédure et d’augmenter les frais d’une autre demanderesse ne peut être ordonnée sans lui permettre de présenter ses observations. L’absence de mise en cause de cette demanderesse justifie le rejet des demandes.

La provision lorsque l’obligation d’indemnisation n’est pas sérieusement contestable

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le contrat prévoyait une livraison au 30 septembre 2023 ; le logement n’était toujours pas livré, le chantier demeurait à l’arrêt et le vendeur ne démontrait ni reprise ni cause légitime de suspension. Une provision de 15 000 euros a donc été accordée solidairement.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 367 du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Article 16 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 261-21 b du Code de la construction et de l’habitation, Article 1792-6 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article L. 241-2 du Code des assurances, Article L. 131-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation