Recouvrement de charges de copropriété contre la SCI SOMMET : preuve des comptes approuvés et indemnisation du préjudice financier

Les articles 5, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 imposent au copropriétaire de participer aux charges selon la répartition prévue par le règlement de copropriété. Lorsque les comptes et budgets ont été approuvés, ils ne peuvent plus être contestés après l’expiration du délai de deux mois, sauf contestation du solde individuel. Le syndicat doit toutefois produire les procès-verbaux d’approbation, les appels de fonds et un décompte permettant d’établir la créance. La juridiction a retenu une créance de 9 424,76 euros, déduction faite des frais de relance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure. Des dommages et intérêts distincts supposent une mauvaise foi et un préjudice indépendant du retard. Le défaut récurrent et ancien de paiement, ayant affecté la trésorerie de la copropriété, a justifié l’allocation de 1 000 euros.

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixe le point de départ du délai au lendemain de la remise de la lettre recommandée. La capitalisation a été ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil. Les articles 696, 700 et 514 et suivants du code de procédure civile fondent respectivement les condamnations aux dépens, aux frais irrépétibles et l’exécution provisoire de droit.

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La SCI SOMMET devait 9 424,76 euros de charges de copropriété après déduction des frais de relance. Le syndicat produisait les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds et le décompte individuel. Le tribunal a retenu le défaut de paiement, ancien et récurrent, comme ayant causé un préjudice financier à la copropriété. Il a accordé des dommages-intérêts, les intérêts légaux, leur capitalisation, les dépens et une indemnité.

La SCI SOMMET, propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, devait des charges au syndicat des copropriétaires. Après une mise en demeure remise le 22 mars 2024, le syndicat l’a assignée en paiement des arriérés.

Le syndicat produisait les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets, les appels de fonds et un décompte actualisé. La défenderesse n’a pas comparu et n’a pas démontré avoir payé les sommes réclamées.

Le compte individuel, après déduction des frais de relance, présentait un solde débiteur de 9 424,76 euros. Le défaut de paiement, ancien et récurrent, a également été regardé comme ayant causé un préjudice financier à la copropriété. Le tribunal a accordé des dommages et intérêts, les intérêts légaux à compter du lendemain de la remise de la mise en demeure, la capitalisation des intérêts, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir la qualité de copropriétaire et la propriété du lot concerné
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets prévisionnels
• Produire les appels de fonds conformes à la clé de répartition
• Présenter un décompte individuel permettant de vérifier le solde exigé
• Établir l’absence de paiement des charges échues
• Démontrer une mauvaise foi et un préjudice indépendant du retard
• Justifier la mise en demeure et sa date de remise

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété du lot
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Appels de fonds appliquant la clé de répartition des tantièmes
• Décompte de créance actualisé au 9 avril 2025
• Accusé de réception de la mise en demeure remise le 22 mars 2024
• Correspondances entre le syndic et le copropriétaire

Le copropriétaire est condamné au paiement du solde des charges, des dommages et intérêts, des dépens et des frais irrépétibles. Le syndicat obtient également les intérêts légaux à compter du 23 mars 2024, leur capitalisation et l’exécution provisoire de droit.

• Paiement de 9 424,76 euros de charges impayées
• Versement de 1 000 euros pour le préjudice financier distinct
• Application des intérêts légaux à compter du 23 mars 2024
• Capitalisation des intérêts dus pour une année entière
• Prise en charge des entiers dépens
• Paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et le lot concerné
• Réunir les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Contrôler les appels de fonds et la clé de répartition
• Établir un décompte individuel actualisé et détaillé
• Conserver la mise en demeure et son accusé de réception

À éviter

• Réclamer des charges sans produire les décisions d’approbation
• Inclure des frais de relance non justifiés dans le solde
• Confondre intérêts moratoires et dommages et intérêts distincts
• Omettre de prouver la mauvaise foi et le préjudice indépendant
• Négliger la date de remise de la mise en demeure

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et budgets prévisionnels, les appels de fonds et un décompte du compte individuel. Le copropriétaire peut contester le calcul de son solde individuel, mais il ne peut refuser les appels fondés sur des décisions d’assemblée générale non annulées. La juridiction a retenu la créance après vérification de ces pièces et déduction des frais de relance.

Les conditions des dommages et intérêts distincts

L’article 1231-6 du code civil exige, au-delà des intérêts moratoires, la démonstration d’une mauvaise foi du débiteur et d’un préjudice indépendant du retard. Le défaut récurrent et ancien de paiement, l’importance de la dette et ses conséquences sur la trésorerie de la copropriété ont caractérisé ces conditions et justifié une indemnité de 1 000 euros.

Le point de départ et la capitalisation des intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixe le point de départ du délai au lendemain de la remise de la lettre recommandée. Les intérêts légaux ont donc couru à compter du 23 mars 2024. La capitalisation a été ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, la demande ayant été formée judiciairement et les intérêts étant dus pour au moins une année entière.

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article 1231-6 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 656 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 812 du Code de procédure civile, Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire