Indemnité d’immobilisation : maintien de 63 000 euros après refus de signer malgré la levée des conditions suspensives

Sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, les stipulations contractuelles légalement formées s’imposent aux parties. La promesse prévoyait que l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant si les bénéficiaires, après réalisation des conditions suspensives, ne réalisaient pas l’acquisition ou ne levaient pas l’option dans les délais. La juridiction constate que le prêt avait été obtenu et que la vente n’a pas été réitérée du fait du refus des bénéficiaires. Elle condamne donc solidairement ceux-ci au paiement de 63 000 euros, en imputant la somme séquestrée de 31 500 euros sur cette obligation.

L’indemnité n’est pas qualifiée de clause pénale : elle constitue la contrepartie forfaitaire de l’option et de l’immobilisation du bien. L’article 1231-5 du Code civil n’est donc pas applicable et aucune réduction judiciaire n’est possible.

Au titre de l’article 1112-1 du Code civil, la juridiction écarte le manquement au devoir précontractuel d’information, la promesse mentionnant les troubles de voisinage et la procédure engagée. Aucun dol n’est davantage établi au regard des articles 1130 et 1137 du Code civil. La demande de délais, fondée sur l’article 1343-5 du Code civil, est rejetée faute de justificatifs financiers.

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La juridiction a écarté une pièce couverte par le secret professionnel notarial, mais admis une autre correspondance. Elle a rejeté le dol et le manquement au devoir d’information, les nuisances et la procédure étant mentionnées dans la promesse. Les bénéficiaires ont été condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 63 000 euros, avec imputation de la somme séquestrée.

Une société civile immobilière a consenti à deux bénéficiaires une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement, avec une indemnité d’immobilisation de 63 000 euros, dont 31 500 euros avaient été séquestrés. La promesse mentionnait l’existence de troubles anormaux de voisinage et d’une procédure engagée par le syndicat des copropriétaires.

Après avoir obtenu une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles, les bénéficiaires ont refusé de poursuivre la vente, estimant ne pas avoir été suffisamment informés de l’ampleur des nuisances. Ils ont demandé l’annulation de la promesse, des dommages-intérêts et la réduction de l’indemnité.

La juridiction écarte une pièce couverte par le secret professionnel notarial, mais admet une autre correspondance. Elle rejette le dol et le manquement au devoir d’information, considérant que les nuisances et la procédure étaient mentionnées dans la promesse. Elle condamne les bénéficiaires au paiement de l’indemnité, sans réduction, en autorisant l’imputation de la somme séquestrée.

• Conditions suspensives contractuelles effectivement réalisées
• Refus des bénéficiaires de réaliser l’acquisition ou de lever l’option
• Stipulation contractuelle prévoyant le maintien de l’indemnité au profit du promettant
• Absence de preuve d’une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante
• Information des bénéficiaires sur les troubles et la procédure dans la promesse
• Absence d’éléments financiers justifiant l’octroi de délais de paiement

• Promesse unilatérale mentionnant les troubles et la procédure de copropriété
• Procès-verbaux d’assemblées générales relatifs aux nuisances
• Courriel du 8 novembre 2023 sur la nature sonore et olfactive des troubles
• Offre de prêt conforme aux conditions suspensives
• Courriers établissant le refus de poursuivre la vente
• Document présenté comme transcription d’une conversation, jugé dépourvu de force probante

La société promettante conserve le bénéfice de l’indemnité prévue au contrat, tandis que les bénéficiaires supportent la condamnation principale et les frais de procédure. La contestation fondée sur les nuisances échoue faute de preuve d’une information déterminante dissimulée.

• Paiement solidaire de 63 000 euros au promettant
• Imputation de la somme séquestrée de 31 500 euros
• Exclusion de toute réduction sur le fondement de l’article 1231-5
• Rejet de l’annulation et de la demande indemnitaire des bénéficiaires
• Paiement solidaire des dépens et de 4 000 euros au titre de l’article 700
• Absence de délais de paiement faute de justificatifs financiers

À faire

• Insérer précisément les nuisances connues dans la promesse
• Identifier les procédures de copropriété en cours
• Conserver les procès-verbaux et échanges transmis aux acquéreurs
• Vérifier la réalisation de chaque condition suspensive
• Documenter le refus de réitération de la vente

À éviter

• Communiquer des correspondances notariales couvertes par le secret
• Présenter l’indemnité d’immobilisation comme une clause pénale
• Omettre les informations déterminantes relatives aux nuisances
• Alléguer un dol sans preuve d’une dissimulation intentionnelle
• Solliciter des délais sans justificatifs précis de situation financière

Le secret professionnel des correspondances notariales

La confidentialité des correspondances entre notaires est opposable dans les débats lorsque l’échange relève de leurs relations professionnelles. Le secret ne s’impose toutefois pas au client du notaire. La pièce 13, correspondant à un échange entre les notaires des parties, est écartée. La pièce 14, adressée au conseil du syndicat des copropriétaires, ne devient pas confidentielle du seul fait que le notaire des bénéficiaires était en copie.

Le devoir d’information et la réticence dolosive

Les articles 1112-1, 1130 et 1137 du Code civil exigent une information déterminante non connue du cocontractant et, pour le dol, une dissimulation intentionnelle. La promesse mentionnait les troubles de voisinage, leur nature et la procédure engagée. La preuve d’une dissimulation volontaire ou d’un manquement n’étant pas rapportée, l’annulation et l’indemnisation sont refusées.

La qualification de l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité prévue après levée des conditions suspensives et refus de l’option constitue la contrepartie forfaitaire de l’immobilisation du bien, non une clause pénale. L’article 1231-5 du Code civil ne permet donc pas sa réduction. Sur le fondement de l’article 1103, les bénéficiaires doivent payer 63 000 euros, avec imputation des 31 500 euros séquestrés.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 26 de la loi du 25 novembre portant organisation du notariat, Article 26 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971, Article 226-13 du Code pénal, Article 1103 du Code civil, Article 1221 du Code civil, Article 1304-3 du Code civil, Article 1589 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1130 du Code civil, Article 1137 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil