CCMI : exigibilité des 95 % du prix et distinction avec la retenue de garantie de 5 %

En application des articles L. 231-4 et R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation, le constructeur ne peut exiger un versement avant que la créance soit exigible. Le paiement de 95 % du prix correspond à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtement extérieur. La retenue maximale de 5 % demeure payable selon les conditions prévues après la réception et la levée des réserves.

La charge de la preuve de l’état d’avancement insuffisant incombe au maître de l’ouvrage qui conteste l’appel de fonds. La juridiction a retenu les constats d’huissier et les photographies établissant l’achèvement des postes concernés. L’absence de mise en service de la pompe à chaleur ne pouvait être imputée au constructeur dès lors que l’accès au chantier avait été refusé et que les raccordements relevaient pour partie des maîtres d’ouvrage.

L’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation autorise une pénalité de retard de paiement plafonnée à 1 % par mois, sous réserve des conditions contractuelles et d’une mise en demeure. La juridiction a recalculé cette pénalité sur le seul reliquat effectivement exigible.

Les articles L. 231-2, R. 231-4 et R. 231-5 imposent une description et un chiffrage précis des travaux réservés, notamment ceux indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. Les travaux de confort ou d’option, régulièrement identifiés dans la notice descriptive, ne peuvent être réintégrés dans le prix forfaitaire sans preuve d’une irrégularité ou d’une nécessité technique.

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Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, les maîtres d’ouvrage ont contesté l’exigibilité de l’appel de fonds de 95 %, en invoquant notamment l’absence de mise en service de la pompe à chaleur, de Consuel et l’existence de réserves. Ils ont aussi demandé le remboursement de travaux réservés. La juridiction a examiné le solde, les pénalités et la recevabilité de leurs demandes.

Des maîtres d’ouvrage ont conclu avec la SAS Maisons Pierre un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Le contrat distinguait le prix forfaitaire du constructeur et les travaux réservés, restés à la charge des maîtres d’ouvrage.

Après l’avancement du chantier, le constructeur a demandé le paiement de l’appel de fonds correspondant à 95 % du prix. Les maîtres d’ouvrage ont contesté l’exigibilité de cette somme, invoquant notamment l’absence de mise en service de la pompe à chaleur, l’absence de remise du Consuel et l’existence de réserves. Ils ont réglé une partie de l’appel de fonds, puis consigné la retenue de garantie de 5 % et pris possession de la maison après le refus de remise des clés.

Ils ont également sollicité le remboursement de nombreux travaux, notamment l’étude pédologique, un plancher béton, des revêtements, un drainage, un poêle à granulés et des aménagements extérieurs. La juridiction a examiné la recevabilité de leurs demandes d’appel, l’exigibilité du solde, les pénalités de retard et la qualification des travaux réservés au regard du contrat et de la notice descriptive.

• Vérifier l’état d’avancement correspondant au seuil contractuel de 95 %
• Établir précisément l’insuffisance d’avancement alléguée
• Distinguer le reliquat de l’appel de fonds de la retenue de garantie
• Tenir compte des obstacles d’accès au chantier imputables au maître d’ouvrage
• Examiner les travaux réservés au regard du contrat et de la notice descriptive
• Démontrer le caractère indispensable et insuffisamment chiffré des travaux réclamés

• Constats d’huissier des 21 et 26 décembre 2018
• Photographies établissant l’achèvement des équipements et revêtements extérieurs
• Certificat Consuel daté du 28 septembre 2018
• Contrat de construction et notice descriptive signés
• Rapport de la société Serpa sur l’étude d’assainissement
• Expertise amiable du 21 mai 2024 sur le chauffage

Le constructeur peut obtenir le paiement du reliquat correspondant à l’avancement de 95 %, mais la retenue de garantie de 5 % reste soumise au régime propre aux réserves. Les maîtres d’ouvrage doivent documenter toute insuffisance d’avancement et ne peuvent imputer au constructeur une impossibilité de finition résultant d’un refus d’accès.

• Paiement du reliquat de l’appel de fonds exigible
• Maintien distinct de la retenue de garantie de 5 %
• Réduction des pénalités au montant réellement impayé
• Rejet des remboursements de travaux d’option ou de confort
• Prise en compte des clauses manuscrites et de la notice descriptive

À faire

• Vérifier le seuil d’avancement correspondant à chaque appel de fonds
• Comparer les sommes appelées, réglées et consignées
• Conserver les constats, photographies et rapports techniques
• Identifier les travaux réservés dans la notice descriptive
• Documenter les accès au chantier et les demandes de finition

À éviter

• Confondre le reliquat des 95 % avec la retenue de garantie
• Refuser un paiement sans preuve d’un avancement insuffisant
• Imputer au constructeur une finition empêchée par un refus d’accès
• Réclamer le remboursement d’options non souscrites
• Fonder une demande sur des travaux non chiffrés sans établir leur nécessité

La recevabilité des demandes nouvelles en appel

Les articles 564 à 566 du Code de procédure civile interdisent les prétentions nouvelles, sauf exceptions, mais admettent les demandes tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ainsi que leurs accessoires, conséquences ou compléments nécessaires. La juridiction a considéré que l’actualisation des montants réclamés et la demande relative à certaines réserves demeuraient recevables, car elles prolongeaient les prétentions initiales.

L’exigibilité de l’appel de fonds de 95 %

Les articles L. 231-4 et R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation subordonnent l’exigibilité à l’état d’avancement prévu par le contrat. Le maître de l’ouvrage qui conteste l’appel doit prouver l’insuffisance d’avancement. Les constats et photographies ont établi l’achèvement des équipements concernés. L’absence de mise en service de la pompe à chaleur, empêchée par l’absence d’accès au chantier, ne justifiait pas le refus de paiement. La retenue de garantie de 5 % devait toutefois être distinguée du reliquat de l’appel de fonds.

Le chiffrage des travaux réservés au maître de l’ouvrage

Les articles L. 231-2, R. 231-4 et R. 231-5 du Code de la construction et de l’habitation imposent une description et un chiffrage des travaux réservés indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. Une demande de remboursement suppose de démontrer que ces travaux ont été omis, insuffisamment chiffrés ou présentés comme réservés à tort. Les postes d’assainissement correctement identifiés et les travaux de finition, de confort ou d’option ne sont pas intégrés au prix forfaitaire.

Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 564 du Code de procédure civile, Article 565 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, Articles R. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, Article R. 231-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 242-2 du Code de la construction et de l’habitation