Recouvrement des charges de copropriété : exigibilité prouvée par les appels approuvés et le compte copropriétaire

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet d’obtenir le paiement des provisions et sommes exigibles lorsque les appels reposent sur des budgets, travaux ou comptes approuvés et qu’une provision exigible demeure impayée après mise en demeure infructueuse de trente jours. La juridiction retient la qualité de copropriétaire établie par une attestation notariale, les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels trimestriels et le compte individuel débiteur.

La créance de charges échues et d’appels provisionnels est fixée à 19 755,25 euros. Les intérêts courent sur 6 462,22 euros à compter du jugement et sur le surplus à compter de l’arrêt. Leur capitalisation est ordonnée conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Le défaut prolongé de paiement, ayant contraint les autres copropriétaires à avancer les fonds nécessaires au fonctionnement du syndicat, caractérise un préjudice distinct des intérêts de retard et justifie 1 000 euros de dommages et intérêts. Les frais de signification, de commandement, les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sont également mis à la charge du copropriétaire.

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L’attestation notariale et les documents de copropriété établissent la propriété des lots ainsi que l’existence de 19 755,25 euros d’impayés au 18 mars 2026. La cour infirme le jugement et condamne le copropriétaire au paiement des charges, des frais de recouvrement, de 1 000 euros de dommages-intérêts, des dépens et de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Les intérêts sont capitalisés.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire afin d’obtenir le paiement de charges, de provisions non échues, de frais de syndic et de dommages et intérêts. Le premier juge a rejeté les demandes, faute de preuve de la propriété des lots.

En appel, le syndicat a produit une attestation notariale établissant l’acquisition d’un appartement, d’une cave, d’un parking et d’un garage, ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels trimestriels et le compte individuel. Celui-ci faisait apparaître 19 755,25 euros d’impayés au 18 mars 2026.

La cour infirme le jugement et condamne le copropriétaire au paiement des charges, de frais de signification et de commandement, de 1 000 euros de dommages et intérêts, des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les intérêts sont accordés selon des dates distinctes et capitalisés.

• Établir la qualité de copropriétaire par un titre ou une attestation notariale
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets concernés
• Justifier les appels trimestriels de charges et de fonds pour travaux
• Établir un solde débiteur précis par le compte individuel
• Constater le défaut prolongé de paiement des sommes exigibles
• Démontrer un préjudice distinct des intérêts de retard

• Attestation notariale de vente des lots de copropriété
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Appels trimestriels de charges courantes et fonds pour travaux
• Compte individuel faisant apparaître 19 755,25 euros d’impayés
• Historique des paiements rares et de faible montant

Le copropriétaire est condamné au paiement des charges exigibles, des frais exposés, des dommages et intérêts, des dépens et des frais irrépétibles. Le syndicat obtient également les intérêts selon les dates fixées par la décision, avec capitalisation des intérêts annuels.

• Recouvrement de 19 755,25 euros de charges
• Paiement des frais de signification et de commandement
• Versement de 1 000 euros pour préjudice distinct
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Capitalisation des intérêts dus pour une année entière

À faire

• Réunir le titre établissant la propriété des lots
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Joindre les appels trimestriels détaillés
• Actualiser le compte individuel du copropriétaire
• Documenter les mises en demeure et significations

À éviter

• Réclamer des charges sans établir la qualité de copropriétaire
• Omettre les décisions d’approbation des comptes
• Confondre sommes exigibles et provisions non échues
• Réclamer un préjudice sans le distinguer des intérêts
• Négliger le détail des frais accessoires demandés

Les conditions d’exigibilité des charges de copropriété

nL’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose une provision exigible impayée, une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours et l’approbation des budgets, travaux ou comptes concernés. La cour retient ces conditions au vu des procès-verbaux d’assemblées générales et des appels trimestriels produits.n

La preuve de la qualité de copropriétaire et de la créance

nLa qualité de copropriétaire est établie par l’attestation notariale de vente des lots. Le compte individuel, rapproché des appels de charges et des décisions d’approbation, justifie un solde exigible de 19 755,25 euros.n

Le préjudice distinct du retard de paiement

nLe non-paiement prolongé de la quote-part, ayant contraint les autres copropriétaires à avancer les sommes nécessaires au fonctionnement du syndicat, cause un préjudice distinct des intérêts de retard. Il justifie 1 000 euros de dommages et intérêts.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 14-1, 14-2 et 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1154 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile