Indemnisation d’une servitude SEVESO : perte vénale limitée à l’inconstructibilité nouvelle de la parcelle

Sur le fondement de l’article L515-11 du code de l’environnement et de l’article R.515-11 du même code, l’indemnisation répare la perte de valeur vénale directement imputable aux servitudes d’utilité publique nouvellement instituées. La juridiction distingue les restrictions antérieures, résultant du document d’urbanisme, de l’aggravation créée par l’arrêté préfectoral.

La surface indemnisable correspond donc à la seule fraction devenue inconstructible du fait de la servitude, et non à l’ensemble de la zone concernée. La cour retient une surface supplémentaire de 572,17 m², valorisée à 18,30 euros par mètre carré, soit 10 470,71 euros. Elle écarte l’évaluation adverse, insuffisamment précise et non comparable.

Selon l’article R.321-14 du code de l’expropriation, les intérêts au taux légal courent à compter de la demande adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsque l’indemnité n’a pas été payée ou consignée dans les trois mois suivant la signification de la décision définitive. L’article 700 du Code de procédure civile justifie en outre l’allocation de 5 000 euros, outre les dépens, à la partie qui obtient gain de cause au principal.

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La servitude d’utilité publique n’a accru l’inconstructibilité du terrain que sur une surface supplémentaire de 572,17 m². La cour évalue la perte de valeur vénale correspondante à 10 470,71 euros. Cette indemnité porte intérêts à compter de la demande adressée selon les modalités prévues par la loi.

Un établissement public de santé mentale possède une vaste parcelle sur laquelle il envisage la construction d’un bâtiment. Une société exploitant une plateforme logistique voisine, classée Seveso seuil haut, obtient l’extension de son site. Un arrêté préfectoral instaure alors des servitudes d’utilité publique interdisant les constructions neuves dans une zone de 48 mètres.

L’établissement sollicite une indemnisation en soutenant que cette servitude a accru l’inconstructibilité de son terrain et entraîné une perte de valeur ainsi que des frais de réorganisation. La société conteste l’existence et l’étendue du préjudice, en invoquant les restrictions d’urbanisme antérieures et les caractéristiques du terrain.

La cour retient que seule une surface supplémentaire de 572,17 m² est devenue inconstructible du fait de la servitude. Elle fixe l’indemnité de perte de valeur vénale à 10 470,71 euros, avec intérêts à compter de la demande adressée selon les modalités légales.

• Identifier la servitude d’utilité publique nouvellement instituée
• Distinguer les restrictions d’urbanisme antérieures de l’aggravation nouvelle
• Déterminer la surface devenue supplémentairement inconstructible
• Établir une perte de valeur vénale directement imputable à la servitude
• Retenir une valeur unitaire suffisamment documentée et comparable
• Adresser la demande d’intérêts par lettre recommandée avec avis de réception

• Arrêté préfectoral du 21 juin 2016 instituant les servitudes
• Arrêté préfectoral du 22 juin 2016 fixant la zone à 48 mètres
• Règlement du plan local d’urbanisme imposant une bande de six mètres
• Enquête publique évaluant la zone 1 à 6 866 m²
• Premières conclusions du commissaire du gouvernement valorisant le terrain
• Acte de vente adverse jugé insuffisamment précis et non comparable

L’établissement public obtient une indemnité limitée à l’aggravation réelle de l’inconstructibilité, tandis que la société exploitante supporte la condamnation principale, les dépens et les frais irrépétibles. Le paiement des intérêts dépend d’une demande formalisée selon les modalités prévues par le code de l’expropriation.

• Verser l’indemnité de 10 470,71 euros
• Calculer les intérêts à compter de la demande régulière
• Documenter séparément les restrictions antérieures et nouvelles
• Évaluer la surface effectivement rendue inconstructible
• Produire des références foncières comparables et suffisamment précises
• Supporter les dépens et 5 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément la servitude nouvellement instituée
• Comparer les règles d’urbanisme antérieures et postérieures
• Calculer la surface devenue supplémentairement inconstructible
• Documenter la valeur vénale par des références comparables
• Adresser la demande d’intérêts en recommandé avec avis de réception

À éviter

• Indemniser une inconstructibilité antérieure à la servitude
• Réclamer la totalité d’une zone déjà partiellement inconstructible
• Produire des ventes portant sur des terrains non comparables
• Confondre frais de réorganisation et perte de valeur vénale
• Demander les intérêts sans respecter le délai et la formalité légale

La distinction entre inconstructibilité antérieure et servitude nouvelle

La perte indemnisable au titre de l’article L515-11 du code de l’environnement doit être imputée à la servitude nouvellement créée. Les restrictions résultant antérieurement du document d’urbanisme ne peuvent être indemnisées à nouveau. La cour retient ainsi uniquement l’aggravation correspondant à une profondeur supplémentaire de quatre mètres, soit 572,17 m².

La fixation de la perte de valeur vénale

Sur le fondement de l’article R.515-11 du code de l’environnement, l’indemnité est calculée sur la surface devenue nouvellement inconstructible et sur une valeur unitaire de 18,30 euros par mètre carré. Les éléments adverses, fondés sur une vente portant sur des terrains différents et une surface beaucoup plus importante, sont jugés insuffisamment précis pour remettre cette valeur en cause.

Le point de départ des intérêts de l’indemnité

L’article R.321-14 du code de l’expropriation prévoit que les intérêts au taux légal courent à compter de la demande adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsque l’indemnité n’a pas été payée ou consignée dans les trois mois suivant la signification de la décision définitive. La cour applique cette règle.

Article L515-11 du code de l’environnement, Article R.515-11 du code de l’environnement, Article R.321-14 du code de l’expropriation, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile