TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations
N° RG 25/00020 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMWV

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. FA-SCIL, prise en la personne de son gérant M. [B] [C] domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre HEDDI, avocat au barreau de TOULOUSE
(en présence du gérant et de son épouse)

En présence de Madame [K] [J], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 12 Juin 2026, après avoir entendu :

Me Delgorgue
Me Heddi
Mme [J]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 septembre 2026 puis prorogé pour être rendu le 16 Octobre 2026

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 16 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le quartier de [Localité 25] a déjà bénéficié des programmes de l’ANRU [Localité 1] [Adresse 4] et du Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

Un nouveau projet visant à redonner une attractivité commerciale et résidentielle à la [Adresse 67] et à offrir aux habitants, commerçants et usagers de ce secteur un cadre de vie agréable et sécuritaire a été initié.

Le 24 novembre 2022, le président de la MEL sollicitait du préfet du Nord, l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF) a été chargé d’acquérir un ensemble d’immeubles sis dans le périmètre de l’opération dite « [Localité 1]-NPNRU [Adresse 4] », ledit périmètre comprenant le quartier de [Localité 25]-[Adresse 67].

Par arrêté du 20 juillet 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet. L’enquête s’est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023.

Le projet était déclaré d’utilité publique le 21 mai 2024. Par arrêté du 27 décembre 2024, l’autorité préfectorale a déclaré immédiatement cessibles les parcelles concernées par le projet.

La parcelle cadastrée [Cadastre 18] sise [Adresse 68] d’une contenance de 102 m² appartenant à la S.C.I. Fa-Scil est concernée par le projet.

Le 1er août 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à la somme de 68 000 euros, augmentée d’une indemnité de remploi de 8 000 euros avec une marge d’appréciation de 10 %, eu égard à son mauvais état et état d’abandon manifeste.

L’ordonnance du juge de l’expropriation du 3 juillet 2025 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à la S.C.I. Fa-Scil au profit de l’EPF.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité conforme à l’évaluation des Domaines par lettre recommandée avec avis de réception le 28 janvier 2025 (avis de réception signé le 1er février 2025) à la S.C.I. Fa-Scil.

Faute d’accord, par mémoire reçu au greffe le 25 mars 2025, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à la S.C.I. Fa-Scil à la somme totale de 76 000 euros dont 68 000 euros d’indemnité principale et 8 000 euros d’indemnité de remploi.
Il se fonde sur cinq termes de comparaison pour retenir un prix de 1200€/m²P appliqué à une surface utile pondérée (SUP) de 57 m².

Dans ses conclusions reçues au greffe les 2 et 6 juin 2025, Mme le commissaire du gouvernement demande à la juridiction de fixer l’indemnité totale de dépossession à 82 600 euros dont 74 000 euros d’indemnité principale et 8 600 euros d’indemnité de remploi.
Elle retient une SUP de 57 m². Elle corrige les données des termes de comparaison de l’EPF et cite cinq termes de comparaison complémentaires. Elle se fonde sur un prix supérieur à l’évaluation domaniale de 1300€/m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 10 juin 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, du représentant de la S.C.I. Fa-Scil et de son conseil.

Dans son mémoire en réponse reçu au greffe le 11 septembre 2025, la S.C.I. Fa-Scil demande à la juridiction de :
– Fixer l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme totale de 698 854,60 euros se décomposant ainsi:
→ indemnité principale : 615 200 euros ;
→ indemnité de remploi : 62 720 euros ;
→ indemnité pour perte de revenus locatifs : 11 214,60 euros ;
→ indemnité pour perte de chance : 9 720 euros ;
– Mettre à la charge de l’EPF une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle souligne que le bien forme un ensemble immobilier avec les immeubles sis [Adresse 68] et [Adresse 8]. Elle argue d’un très bon état général du bien, Elle se prévaut d’une surface utile pondérée totale de 123,04 m² sur la base du mesurage d’un géomètre-expert. Elle estime que l’immeuble doit être évalué comme un bien à seul usage d’habitation et cite neuf termes de comparaison. Sur la base des termes qu’elle estime pertinents aboutissant à un prix moyen de 4 627,70€/m²P, elle revendique un prix de 5 000€/m²P. Elle demande une indemnité pour perte de revenus locatifs calculée sur la base de douze mois et d’un montant mensuel de 934,55 euros. Enfin, elle demande l’indemnisation de la perte de chance de louer l’appartement 1 qu’elle estime à 90 % d’un loyer pouvant être évalué à 450 euros et sur une durée de vingt-quatre mois.

L’EPF a notifié un mémoire en réplique et un mémoire récapitulatif reçus les 19 janvier et 4 mai 2026 au greffe. Dans le dernier état de ses écritures, l’EPF demande à la juridiction de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 241 440 euros se décomposant de la manière suivante :
– indemnité principale : 218 400 euros
– indemnité de remploi : 23 040 euros.

Il se fonde sur une SUP de 91 m² et un prix unitaire de 2400 €/m²P. Il souligne que le 16 janvier 2023, soit à peine quelques mois avant l’enquête publique, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1] relevait un certain nombre de désordres dans l’immeuble, suite à une plainte de l’un des locataires. Il rappelle qu’en vertu de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les améliorations faites même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation ne donnent lieu à aucune indemnité, si en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont été faites, il apparaît qu’elles l’ont été dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Il considère à ce titre que les modifications de façade (dont remplacement des menuiseries) ne peuvent être prises en considération.
Il évoque les complications administratives de la création d’une copropriété ou d’une division en volume et le fait que cela induit des dépenses. Il souligne que la surface revendiquée n’a pas été pondérée et retient une pondération de 0,1 pour la terrasse.
Il reconnaît que l’immeuble n’est pas en très mauvais état comme mentionné par les Domaines et abandonne ainsi les premiers termes cités. Il discute les termes et retient cinq termes de comparaison dont il ressort une moyenne de 2412€/m²P.
S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, il estime un délai de six mois suffisant et s’oppose à toute indemnité à ce titre faute de justificatif du paiement effectif des loyers. Il estime que d’après les offres qui ont été adressées au propriétaire, il a orienté ses recherches vers des biens de grande superficie et sans travaux, ce qui ne correspond pas à la nature du bien exproprié.
S’agissant de l’indemnité pour perte de chance de louer le logement situé au rez-de-chaussée, il fait valoir que la société Fa-Scil a déclaré que le permis de construire a été déposé en 2017 et que c’est notamment du fait de la crise du coronavirus et de travaux sur la chaussée qu’elle n’a pas pu achever ses travaux.
Il refuse la prise en charge des frais de constat par commissaire de justice, arguant que ce constat n’était pas nécessaire et n’apporte aucun élément nouveau.

Dans son mémoire récapitulatif reçu le 9 avril 2026, la S.C.I. Fa-Scil modifie ses demandes et sollicite de la juridiction de :
– Fixer l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme totale de 576 534,60 euros se décomposant ainsi:
→ indemnité principale : 504 000 euros ;
→ indemnité de remploi : 51 600 euros ;
→ indemnité pour perte de revenus locatifs : 11 214,60 euros ;
→ indemnité pour perte de chance : 9 720 euros ;
– Mettre à la charge de l’EPF une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que l’article L.322-1 ne fait qu’instaurer une présomption et que les travaux ont été réalisés en vertu d’un permis de construire délivré en 2017, ce permis autorisant la modification de la façade et notamment la rénovation de la toiture et le remplacement des menuiseries. Elle précise que ces travaux, interrompus par la crise sanitaire, n’ont pas repris dans leur totalité en raison de la procédure d’expropriation. Elle argue d’une surface pondérée de 112 m². Elle estime que la terrasse doit être pondérée à 0,4.
Elle soutient que le bien est divisé en lots, ce qui permet la vente à la découpe, sans coût supplémentaire. La société Fa-Scil argue de la rareté du bien ce qui ne lui permettra pas de bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière prévue dans l’hypothèse d’un rachat dans les douze mois, et du très bon état du bien.
Elle discute les termes de comparaison. Elle estime qu’une vente par lots peut être retenue pour la comparaison avec l’application d’un abattement de 10 % comme l’a fait la cour d’appel de Paris.
Elle cite onze termes de comparaison et retient les termes 6, 11, 12, 14, 15, 20 à 22, dont il ressort un prix unitaire moyen de 3583,11 €/m²P. Elle fonde sa demande sur un prix de 4 500€/m²P.
S’agissant de la perte de revenus locatifs, elle estime qu’il est de jurisprudence constante de retenir un délai de douze mois et que la charge de la preuve pèse sur l’autorité expropriante.
Elle insiste sur les frais de mesurage de 5 496 euros pour les sept immeubles expropriés, soit 785 euros par immeuble et les frais de constat de commissaire de justice de 1120 euros pour l’ensemble des immeubles soit 160 euros par immeuble.

Mme le commissaire du gouvernement a notifié des conclusions complémentaires n°2 et conclusions complémentaires n°3 reçues au greffe le 29 décembre 2025 et le 7 mai 2026. Dans le dernier état de ses écritures, elle demande la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme de 284 960 euros se décomposant de la manière suivante :
– indemnité principale : 243000 euros
– indemnité de remploi : 25 500 euros
– indemnité pour perte de revenus locatifs : 5 460 euros.

Elle retient une surface de 97,33 m²P sur la base du mesurage et après pondération de la terrasse commune à 0,4.Elle rappelle les dispositions de l’article L.322-1 et la présomption en découlant. Elle relativise la qualité de l’emplacement, en rappelant que le bien est situé dans le périmètre du projet de rénovation urbaine.
Elle souligne que la cession par lot obligerait le propriétaire à créer une copropriété, ou de diviser son bien en volumes, source de complications administratives et de dépenses supplémentaires.
S’agissant des termes de comparaison, elle cite six termes de comparaison situés à moins de 400 m. et affine son analyse des termes cités. Elle retient sept termes correspondant à des immeubles à usage d’habitation dont il ressort un prix moyen de 2970 €/²m²P. Au vu des travaux toujours en cours, elle retient un prix de 2500 €/m²P.
S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus, elle applique une durée de six mois conforme à la dernière décision de la juridiction. S’agissant de l’indemnité pour perte de chance, elle souligne que le logement est en cours de travaux et n’est pas à ce stade en état d’être loué, de sorte qu’il n’y a pas eu de perte de chance de louer.
S’agissant des frais divers, elle considère que les frais de commissaire de justice ont été engagés volontairement par le propriétaire et étaient superflus au regard du transport réalisé par la juridiction. Elle estime également qu’il appartenait au propriétaire de corriger sa déclaration aux services fiscaux s’agissant des surfaces des biens, en recourant à un professionnel de sorte qu’il doit supporter les frais de mesurage.

A l’audience du 16 janvier 2026, après déjà deux renvois à la demande des parties, un calendrier de procédure a été fixé, avec renvoi de l’affaire à l’audience du 22 mai 2026 et précision que l’affaire serait impérativement retenue à cette date.

Me Heddi, conseil de la S.C.I. Fa-Scil, qui s’était fait substituer à l’audience du 16 janvier 2026, a sollicité par courriel du 18 janvier 2026, le report d’un mois du calendrier de procédure fixé et l’appel du dossier à l’audience du mois de juin 2026. Les parties ont été avisées par courriel du 20 janvier 2026 de ce qu’il était fait droit à sa demande et que l’affaire était d’ores et déjà renvoyée à l’audience du 12 juin 2026.

Le 10 juin 2026, Me Heddi a déposé un mémoire récapitulatif au greffe de la juridiction.

A l’audience du 12 juin 2026, Me Delgorgue, conseil de l’EPF, a sollicité le renvoi de l’affaire et à défaut a demandé à ce que le dernier mémoire en défense soit écarté pour non respect du contradictoire.

M. le commissaire du gouvernement a également demandé, si le dossier était retenu, que le dernier mémoire en défense soit écarté et à défaut un délai pour y répondre.

Me Heddi a indiqué ne pas s’opposer au renvoi.

L’affaire a été retenue à cette audience, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2026 prorogé au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :
– les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
– la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur la recevabilité du dernier mémoire

Selon l’article R.211-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dispositions du livre Ier du code de procédure civile s’appliquent devant les juridictions de l’expropriation sous réserve des dispositions particulières prévues par le présent code.

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’appréciation du caractère tardif de la communication des pièces relève des constatations souveraines des juges du fond.

Il convient de rappeler que la juridiction de l’expropriation a été saisie par un mémoire reçu au greffe le 25 mars 2025 et que le transport sur les lieux a été fixé le 10 juin 2025 avec une audience initiale au 12 septembre 2025.

Me Heddi est intervenu très rapidement en la procédure, dès le 8 mai 2025.

Il a notifié un premier mémoire en défense reçu au greffe le 11 septembre 2025. Le commissaire du gouvernement a pris des conclusions complémentaires reçues au greffe le 23 décembre 2025 et Me Delgorgue, conseil de l’Etablissement public des Hauts-de-France, a notifié un mémoire en réplique le 15 janvier 2026.

A l’audience du 16 janvier 2026, alors que l’affaire avait déjà fait l’objet de deux renvois, il a été indiqué aux parties qu’une audience serait réservée à l’ensemble des dossiers concernant la S.C.I. Fa-Scil (sept dossiers) et qu’à cette audience, les dossiers devraient impérativement être retenus, dès lors qu’aucun autre dossier n’y serait fixé. Il a été fixé le calendrier de procédure suivant :
– mémoire de Me Heddi pour le 13 mars 2026
– conclusions du commissaire du gouvernement pour le 15 avril 2026
– mémoire de Me Delgorgue pour le 30 avril 2026
– audience impérative du 22 mai 2026.

Me Heddi s’étant fait substituer à l’audience du 16 janvier 2026, dans un courriel du 18 janvier 2026, il a sollicité un report d’un mois des échéances fixées soit « conclusions de la SCI FA-SCIL mi-avril ; réponse des parties adverses en mai ; audience de plaidoirie en juin ».

Compte tenu de l’absence d’opposition des autres parties, par courriel du 20 janvier 2026, l’ensemble des parties a été avisé du report de l’audience au 12 juin 2026, avec la précision que les dossiers seraient impérativement retenus à cette audience, puisque cette audience leur serait réservée et qu’il appartenait aux parties de se mettre en état pour cette audience, eu égard à l’ancienneté de la procédure (saisine de mars 2025). Il leur était fixé le calendrier de procédure suivant :
« 1. Mémoire n°2 de Me Heddi avant le 31 mars 2026 (+2 mois et demi)
2. Conclusions n°3 du commissaire du Gouvernement avant le 30 avril 2026 (+1 mois)
3. Mémoire n°3 Me Delgorgue avant le 15 mai 2026 (+15 jours)
4. Mémoire n°3 Me Heddi avant le 12 juin 2026 (+1 mois). »

Le commissaire du gouvernement a avisé la juridiction le 13 février 2026 du fait que ses conclusions adressées à Me Heddi fin décembre 2025 par lettre recommandée avec avis de réception étaient revenues le 9 février 2026 avec la mention non réclamée et qu’il procédait à un nouvel envoi de façon dématérialisée.

Me Heddi a adressé un mémoire récapitulatif le 31 mars 2026 qu’il a corrigé par un mémoire notifié le 8 avril 2026 par courriel suite à un problème de mise en page.

Le 29 avril 2026, Me Delgorgue notifiait son mémoire récapitulatif par lettre recommandée avec avis de réception (reçu au greffe le 4 mai 2026).

Le commissaire du gouvernement adressait des conclusions complémentaires n°3 le 30 avril 2026 (reçues au greffe le 7 mai 2026).

A l’audience du 12 juin 2026, Me Heddi s’est prévalu d’un mémoire récapitulatif n°2. Ce mémoire, daté du 9 juin 2026 a été déposé au SAUJ le 10 juin 2026 à destination de la juridiction. Il a été déposé en main propre le 10 juin après-midi auprès du commissaire du gouvernement. Il a également fait l’objet d’une tentative de remise en main propre auprès de Me Delgorgue le mercredi 10 juin après-midi, sans succès, le cabinet étant fermé. Me Delgorgue en a eu communication la veille de l’audience par courriel à 23h30.

L’article R.311-30 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du Gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 à 682 du code de procédure civile. Les autres notifications prévues par le présent livre sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification. Elles peuvent être valablement faites aux représentants des parties, sous réserve des règles propres à la notification des décisions mentionnées à l’alinéa précédent.

Le dernier mémoire de Me Heddi n’a pas été notifié régulièrement aux parties par lettre recommandée avec avis de réception puisqu’il a été remis en main propre au commissaire du gouvernement et par courriel au conseil de l’autorité expropriante.

De plus, il apparaît particulièrement tardif puisque, s’il avait été indiqué dans le calendrier de procédure qu’il pouvait conclure une dernière fois avant le 12 juin 2026, encore fallait-il qu’il laisse le temps aux autres parties d’y répondre. Or, le commissaire du gouvernement n’en a eu connaissance que moins de quarante-huit heures avant l’audience et le conseil de l’autorité expropriante la veille de celle-ci à 23h30, et ce alors qu’il avait été expressément indiqué qu’il n’y aurait pas de renvoi à l’audience.

Si ce mémoire contient une nouvelle demande au titre de frais de déménagement et de gardiennage, cette demande devait être présentée en temps utile, rien n’expliquant sa tardiveté en l’absence d’élément nouveau au dossier, ce poste de préjudice pouvant être anticipé.
De même, s’il est communiqué deux pièces nouvelles (certificat de mesurage rectificatif et devis Home box), rien n’explique la tardiveté de leur communication alors que la juridiction est saisie depuis plus d’une année. Il en est de même des pièces produites à l’audience, dont rien ne justifie la communication aussi tardive (contrat de location, devis de déménagement et quittances de loyers).

La tardiveté de la communication du mémoire n’a pas mis les autres parties en mesure d’y répondre. Or, le commissaire du gouvernement et Me Delgorgue ont respecté le calendrier de procédure, ce qui laissait plus d’un mois à Me Heddi pour apporter une dernière réponse aux arguments développés.

Il sera également rappelé que la juridiction est saisie depuis le mois de mars 2025, soit depuis plus d’un an, que Me Heddi est intervenu rapidement en la procédure, étant présent dès le transport, et que si sept dossiers concernent la S.C.I. Fa-Scil, il n’est pas fait état d’une complexité particulière de ces affaires.

Dans ces conditions, il convient d’écarter le dernier mémoire récapitulatif de Me Heddi et les pièces communiquées avec celui-ci et à l’audience, en raison de leur tardiveté n’ayant pas permis le respect du contradictoire.

II- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé à [Localité 1], dans le quartier de [Localité 25], à proximité de la [Adresse 9] ou « [Adresse 10] ». Il est situé au numéro [Adresse 68]. Il convient de relativiser l’intérêt de l’emplacement, étant rappelé qu’il est situé à proximité de la [Adresse 9] mais derrière les halles et non en face d’elles (emplacement commercial n°1), et qu’il est concerné par un projet de rénovation urbain destiné à redonner une attractivité commerciale et résidentielle à cette rue marquée par l’insécurité et la délinquance.

Il s’agit d’un immeuble de rapport à usage d’habitation érigé dans les années 1840 sur 3 niveaux, avec double mitoyenneté, sur une parcelle de 102 m².
L’immeuble est imbriqué avec l’immeuble situé [Adresse 8] et l’immeuble contigu sis [Adresse 13]. Une partie de son rez-de-chaussée a été annexée au local commercial de la parcelle [Cadastre 19] ([Adresse 8]) et n’est plus accessible depuis le [Adresse 68].

Il est composé au rez-de-chaussée d’un appartement et d’une partie local commercial rattachée au [Adresse 8], et de deux appartements dans les étages, un par étage, outre une vaste terrasse en R+1.

Lors du transport, il a pu être constaté que les deux appartements aux 1er et 2ème étage étaient loués (l’un n’a pu être visité par refus du locataire mais le procès-verbal de constat de commissaire de justice atteste de l’occupation).

La visite a également permis de constater que l’immeuble est en cours de rénovation, laquelle n’est pas terminée. Une partie des menuiseries en façade a été remplacée. L’espace prévu pour accueillir un appartement au rez-de-chaussée n’est pas terminé : le sol est brut, sans revêtement. Il ne comporte ni système de chauffage, ni aucun équipement, ni aménagement de salle d’eau, WC ou cuisine. Il ressort du procès-verbal de transport que le propriétaire avait indiqué à cette occasion que cet espace pouvait être aménagé en appartement ou en local professionnel.

L’immeuble est complété par une cave reliée aux autres immeubles. Elle est à l’état brut, non carrelée, sols et murs bruts, faible luminosité. La cave de la parcelle [Cadastre 20] a été rattachée à la parcelle [Cadastre 19] pour l’évaluation de l’indemnité de dépossession.
Le géomètre-expert du propriétaire a rattaché la terrasse commune à la parcelle [Cadastre 18]. Il conviendra de procéder ainsi.

La parcelle est classée en zone UCM 1.1.1 du PLUi de la MEL, approuvé par délibération du 11 décembre 2019.

Sur l’état du bien et les améliorations suspectes apportées au bien

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En l’espèce, l’enquête publique s’est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023. Depuis cette enquête, la S.C.I. Fa-Scil est informée du projet de rénovation urbaine.

S’il ne peut être contesté que la propriétaire avait initié une rénovation du bien avant ladite enquête, un permis de construire ayant été délivré en 2017, ces travaux n’étaient pas achevés en 2023. En effet, dans un courrier du 16 novembre 2023, la propriétaire elle-même, par la voie de son gérant, indiquait que les travaux des immeubles [Adresse 13] et [Adresse 68] devaient s’achever au milieu de l’année 2025. Il ressort d’ailleurs des photographies intégrées par l’EPF à son mémoire qu’en mars 2023 les menuiseries en façade n’avaient pas été remplacées. Et la propriétaire s’abstient de produire la facture attestant de la date de leur changement.

Il sera ainsi retenu que divers travaux de rénovation ont été réalisés pendant la période suspecte. Le seul fait que le permis de construire ait été déposé en 2017, démontrant que le projet global de rénovation était antérieur à l’enquête publique, ne suffit pas à écarter la présomption de poursuite des travaux d’amélioration dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée.

2/ Sur la surface

Le propriétaire fournit un certificat de mesurage par un géomètre-expert des 14 au 19 août et 5 septembre 2025.

Les surfaces des trois appartements sont reprises dans le certificat pour les surfaces de 27,02 m² (appt. 1 dans le certificat) pour l’appartement du rez-de-chaussée, de 28,64 m² (appt. 4 dans le certificat) pour l’appartement du 1er étage et 27,50 m² (appt. 5 dans le certificat) pour le logement du 2ème étage.

Ces surfaces ne sont pas discutées.

Les parties s’opposent sur la pondération à appliquer à la terrasse.

La surface habitable est définie par l’ancien article R.111-2 du code de la construction et l’habitation abrogé le 1er juillet 2021 comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article D353-16 code de la construction dispose que la surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.

Selon l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts, pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur.
Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire.

En matière d’expropriation, il est d’usage de privilégier la surface habitable pondérée qui correspond à la surface utilisable d’un logement, annexes comprises (balcon, terrasse, loggia, cave, garage et grenier), les dites annexes étant pondérées en fonction de leur intérêt d’utilisation, selon des coefficients déterminés par le cadastre (CA Paris Pôle 4, chambre 7, 9 mars 2023 – n° 21/17340).

Sur la pondération des annexes

La pondération est nécessaire et utile afin de permettre une comparaison pertinente avec les références de marché citées par les parties, les surfaces de ces termes étant elles-mêmes calculées selon le barème des services cadastraux.

S’agissant de la terrasse, l’EPF applique une pondération de 0,1 et le commissaire du gouvernement de 0,4, tandis que l’exproprié retient un coefficient de 0,4.

La terrasse commune aux trois immeubles ([Cadastre 21], [Cadastre 18] et [Cadastre 22]) a été rattachée dans son intégralité par le géomètre-expert à la parcelle [Cadastre 20] sise [Adresse 68].

Cette terrasse est reprise par le géomètre pour la surface de 35,42 m² « Coefficient 0,5 appliqué » dans son tableau (pièce 2 défendeur). Sa surface avant pondération est donc de 70,84 m².

Cette terrasse, située en R+1 et reliant les divers appartements, présente un intérêt certain pour les locataires qui disposent ainsi d’un espace extérieur de grande taille. Il convient donc de la valoriser par une pondération de 0,4, soit une SUP de 28,34 m².

Il sera ainsi retenu la surface utile pondérée totale suivante pour l’immeuble :
– 27,02 m² (appt. 1 dans le certificat) pour l’appartement du rez-de-chaussée,
– 28,64 m² (appt. 4 dans le certificat) pour l’appartement du 1er étage
– 27,50 m² (appt. 5 dans le certificat) pour le logement du 2ème étage
– 28,34 m²P pour la terrasse
= 111,50 m²P.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.
Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.
Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est:
– pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :
i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;
– pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 septembre 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent à qualifier le bien d’immeuble de rapport à usage d’habitation.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris dans les tableaux suivants, après correction des données par Mme le commissaire du gouvernement :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

L’EPF citait les cinq termes repris dans le tableau ci-dessous, sur la base de l’évaluation domaniale. Elle y renonce après transport au vu du bon état du bien, les termes 1 à 5 correspondant à des biens en mauvais état n’étant de ce fait pas pertinents.
SPFE de [Localité 26] (59014P03)
N°
Réf.
enregistrement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date mutation
Année
const.
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
1
5914P01 2020P01499
[Cadastre 23]
[Adresse 15] situé à 1 200m
21/01/20
1880
102
186,6*
187860
1006,75
2
5914P01 2019P11315
[Cadastre 24]
[Adresse 16]
situé à 1 400m
10/12/19
1880
148
166
176000
1060,24
3
2023P06311
[Cadastre 25]
[Adresse 17],
situé à 2 000m
09/02/23
1928
271
191*
251000
1314,14
4
5914P01 2019P04689
[Cadastre 26]
[Adresse 18],
situé à 220m
07/05/19
1880
83
160*
144000
900*
5
2025P06159
[Cadastre 27]
[Adresse 20], situé à 160m
08/10/24
1900
91
198*
128000
646,47
* surfaces utiles pondérées corrigées

Termes de comparaison cités par la S.C.I. Fa-Scil :

N°
Réf.
enregistrement
Réf.
cadastrales
Adresse
Date mutation
Année
const.
Surface
terrain
Surface annoncée
Prix total
Prix/m²
Surface annoncée
11
2022P34346(lot 1)
2022P35047(lot 2)
2022P42272(lot 3)
2022P34101(lot 4)
[Cadastre 28]
[Adresse 21]
situé à 20m
08/09/22
20/09/22
14/11/22
15/09/22
1920
113
62
40
40
38
220000
120000
132500
196300

3344
12
5914P03 2024P37472
[Cadastre 29]
[Adresse 69], situé à 260m
19/12/24
1894
164
229
930000
4061
13
5914P03 2022P35822
[Cadastre 30]
[Adresse 26], situé à 650m
16/09/22
1875
256
162
925000
5709,8
14
5914P03 2023P32640
[Cadastre 31]
[Adresse 27]
situé à 270m
28/09/23
1897
116
135
600000
444,4
15
5914P03 2021P18660
[Cadastre 32]
[Adresse 30],
situé à 450m
03/09/21
1930
122
144
736000
5111,11
16
5914P03 2022P06844
[Cadastre 33]
[Adresse 34],
situé à 700m
15/02/22
1900
85
114
650000
5701,75
17
5914P03 2023P22374
[Cadastre 34]
[Adresse 37],
situé à 800m
03/07/23

111
92
440000
4782,61
18
5914P03 2021P13040
[Cadastre 35]
[Adresse 39],
situé à 800m
30/07/21
1904
453
257
1 418000
5517,5
19
5914P03 2022P09516
[Cadastre 36]
[Adresse 42], situé à 1 000m
10/03/22
1900
130
253
1 215000
4802,3
21
5914P03 2025P35438
[Cadastre 37]
[Adresse 47]
situé à 550m
24/10/25

101
157
615000
3917,20
22
5914P03 2026P01204
[Cadastre 38]
[Adresse 48]
situé à 500m
30/12/25

74
108
390000
3611,11

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

Termes de comparaison complémentaires situés à moins de 400m
SPF [Localité 26] 5914P03
N°
Réf.
enregistrement
Réf.
cadastrales
Adresse
Date mutation
Année
const.
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
6
2022P28763
[Cadastre 39]
[Adresse 49]
situé à 200m
27/07/22
1918
80
153,4
435510
2839,05
7
2022P16371
[Cadastre 28]
[Adresse 21]
situé à 20m
05/05/22
1920
113
262
440000
1679,39
8
2024P17410
[Cadastre 40]
[Adresse 50]
situé à 190m
30/05/24
1900
64
139
320000
2302,16
9
2024P05801
[Cadastre 41]
[Adresse 53]
situé à 400m
21/02/24

170
236
300000
1271,19
10
2024P08137
[Cadastre 42]
[Adresse 55]
situé à 280m
11/03/24
1900
115
176
320000
1818,18
20
2025P17536
[Cadastre 43]
[Adresse 58],
situé à 400m
10/06/25
1860
101
134,5
344500
2561,33

In fine, après analyse des divers termes de comparaison cités, Mme le commissaire du gouvernement retient les termes de comparaison suivants :

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Année
const.
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
6
2022P28763
[Cadastre 39]
[Adresse 49]
situé à 200m
27/07/22
1918
80
153,4
435510
2839,05
7
2022P16371
[Cadastre 28]
[Adresse 21]
situé à 20m
05/05/22
1920
113
180
440000
2444,44
10
2024P08137
[Cadastre 42]
[Adresse 55]
situé à 280m
11/03/24
1900
115
176
320000
1818,18
12
5914P03 2024P37472
[Cadastre 29]
[Adresse 69],
situé à 260 m
19/12/24
1894
164
388
930000
2396,91
15
5914P03 2021P18660
[Cadastre 32]
[Adresse 30],
situé à 450m
03/09/21
1930
122
144
736000
5111,11
20
2025P17536
[Cadastre 43]
[Adresse 58],
situé à 400m
10/06/25
1860
101
134,2
344500
2567,06
22
5914P03 2026P01204
[Cadastre 38]
[Adresse 48]
situé à 500m
30/12/25

74
108
390000
3611,11

Sur les termes de comparaison pertinents

Il sera rappelé qu’il convient de retenir les termes présentant le plus de caractéristiques communes avec le bien à évaluer, soit un immeuble de rapport à usage d’habitation d’une SUP de 111,50 m², partiellement loué d’une période de construction similaire et dans le même secteur géographique. Il ne peut cependant être exigé de retenir uniquement les termes parfaitement similaires, eu égard à la difficulté de trouver une cession d’un bien présentant exactement les mêmes caractéristiques.

Il ne peut être tiré aucune conclusion des visites des termes de comparaison par l’exproprié en dehors de tout cadre juridique et qui sont dépourvues de toute valeur probante.

Il convient d’écarter les termes 1 à 5, abandonnés par l’autorité expropriante et qui correspondaient à des immeubles mixtes de rapport et en mauvais état alors que le bien à évaluer est en bon état et à seul usage d’habitation.

Le terme 9 correspondant à un bien qui a fait l’objet d’une mise en sécurité par le service communal d’hygiène et de santé, sera également écarté, son état n’étant pas non plus comparable au bien en cause.

Eu égard au grand nombre de termes de comparaison cités par les parties, il est possible de conserver uniquement les biens les plus proches géographiquement du bien exproprié, de manière à approcher le plus finement la valeur de marché du secteur, tout en conservant un panel suffisant. Il convient ainsi d’écarter les biens les plus éloignés et de conserver les plus proches, soit à environ 500 mètres, le prix de l’immobilier pouvant varier de manière importante d’une rue à l’autre. Il convient ainsi d’écarter les termes 16 (700 mètres), 17 (800 mètres), 18 (800 mètres), 19 (1000 m).

Le terme 11 correspond à la cession des lots de copropriété d’un immeuble sis [Adresse 21]. La vente de lot d’une copropriété relève d’un autre marché. Si la propriétaire affirme que son bien est également divisé en lot, elle ne l’établit pas et ne démontre ainsi pas que les démarches administratives ont été réalisées et les coûts nécessaires à la division d’un immeuble supportés. La méthode consistant à appliquer un abattement sur un terme correspondant à une vente en lots est plus aléatoire et manque d’objectivité quant au montant de l’abattement à pratiquer. D’ailleurs, l’exproprié ne produit qu’une seule décision d’une juridiction appliquant un abattement de 10 %, ce qui ne permet pas de caractériser un taux habituellement pratiqué. Dès lors que l’on dispose d’un panel suffisant en l’espèce, il convient d’éviter cette méthode et donc d’écarter le terme 11 qui relève d’un autre marché.

Le bien exproprié étant loué, il convient de retenir les biens présentant la même consistance juridique afin d’approcher au plus près la valeur de marché pour ce type de bien. Seuls les biens loués seront donc retenus comme suffisamment pertinents. Il convient dès lors d’écarter les termes 13 et 14, libres de toute occupation.

Le bien à évaluer étant un immeuble de rapport à usage d’habitation, il convient de le comparer à des immeubles de même nature. Le terme 21 correspondant à la cession d’un immeuble à usage mixte avec un local commercial et trois appartements sera donc écarté.

S’agissant du terme 6, situé [Adresse 49], la propriétaire peut difficilement soutenir que le terme n’est pas pertinent en raison d’anomalies électriques, alors qu’elle ne produit pas les diagnostics relatifs à son immeuble et notamment le diagnostic relatif à l’électricité, seul permettant d’établir que son bien est parfaitement respectueux des normes actuelles. Par ailleurs, la [Adresse 61] est une rue perpendiculaire à la [Adresse 67] et à la [Adresse 62]. Le bien est à proximité immédiate, soit à 200 mètres et donc dans un secteur très similaire. Il présente suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenu.

S’agissant du terme 7, sis [Adresse 21], Mme le commissaire du gouvernement a rectifié le prix unitaire en prenant en considération la seule surface des appartements, comme sollicité par le propriétaire. S’agissant des anomalies dans les diagnostics techniques, comme cela a été relevé précédemment, en l’absence de production par l’exproprié de ses propres diagnostics, il ne peut se prévaloir d’une absence de similitude à ce titre. Enfin, le fait que l’immeuble ait fait l’objet d’une cession plus récente (cf terme 11), ne suffit pas à considérer cette première cession comme non pertinente, la différence de prix s’expliquant en l’occurrence par la division de l’immeuble et la vente séparément de chaque lot.

S’agissant du terme 10, [Adresse 55], de la même manière, la seule question des anomalies (présence de plomb, anomalies électriques et de gaz) relevée dans les diagnostics, ne suffit pas à rendre le terme non pertinent.

S’agissant du terme 20, [Adresse 58], et du terme 12, [Adresse 69], les parties s’accordent à les considérer comme pertinents.

S’agissant du terme 15, [Adresse 30], l’EPF produit des photographies de sa façade et questionne la surface réelle de l’immeuble repris pour une SUP de 144 m². Aucun élément ne permet d’établir objectivement la surface réelle de ce bien, de sorte que ce terme ne sera pas privilégié.

S’agissant du terme 22, situé [Adresse 48], ainsi que le relèvent l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement, l’immeuble présente une belle façade, sablée, différente sur le plan architectural du bien à évaluer. Il est à une distance de 500 mètres, à la limite des biens retenus comme étant dans le même secteur géographique et dans une rue plus calme, éloignée du cœur de la délinquance du quartier d’après le schéma de la « physionomie de la délinquance » communiqué par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions et reproduit ci-dessous). Si ce titre est retenu, il ne sera donc pas privilégié.

Au terme de cette analyse, seront retenus les termes 6, 7, 10, 12, 15, 20 et 22, correspondant à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles de rapport à usage d’habitation situés dans le même secteur géographique, d’une composition similaire et dans un état proche, dans la limite de la difficulté de trouver des cessions de biens en cours de rénovation comme celui de la SCI Fa-Scil.

Il ressort de ces sept termes un prix moyen de 2969,58 €/m²P. Si l’on écarte le terme 15 dont le prix unitaire s’écarte fortement des autres termes et

[…texte tronqué, 7631 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]