Obligation de délivrance du bailleur : rejet d’une réfection complète des sols faute de preuve suffisante

Sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer un logement décent, l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et en assurer la jouissance paisible. La juridiction retient que l’origine du dégât des eaux et la responsabilité du bailleur ne sont pas contestées, mais que le locataire ne démontre pas que les travaux préconisés par l’expertise d’assurance, chiffrés à 1 502,16 euros, seraient insuffisants.

L’article 9 du Code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Les photographies non corroborées et les attestations émanant de proches ne remettent pas en cause le rapport d’expertise ni son chiffrage. La demande de réfection complète des sols et les demandes indemnitaires sont donc rejetées.

En application des articles 144 et 146 du Code de procédure civile, une expertise judiciaire ne peut suppléer la carence probatoire d’une partie. L’existence d’une expertise commune et l’absence d’éléments nouveaux justifient son refus. Le demandeur, qui succombe, supporte les dépens ; aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le juge a considéré que l’expertise d’assurance et les éléments produits ne démontraient pas un manquement du bailleur après le dégât des eaux. Les demandes de travaux supplémentaires, de dommages et intérêts et d’expertise judiciaire ont été rejetées. Le locataire a été condamné aux dépens.

Un locataire a subi un dégât des eaux provoqué par la fuite du ballon d’eau chaude de son logement social. Le bailleur a remplacé l’équipement et une expertise d’assurance a constaté des revêtements de sol décollés dans le séjour, la chambre et le couloir. Elle a préconisé des travaux de reprise chiffrés à 1 502,16 euros.

Estimant cette solution insuffisante, le locataire a demandé l’arrachage des sols, un réagréage et la pose de nouveaux revêtements, pour 3 699,85 euros. Il sollicitait également des dommages-intérêts et, subsidiairement, une expertise judiciaire. Le bailleur soutenait avoir accompli les diligences nécessaires et imputait l’absence de travaux au refus du locataire.

Le juge a considéré que les photographies et attestations produites ne remettaient pas en cause l’expertise existante. Faute de preuve d’un manquement à l’obligation de délivrance ou de jouissance paisible, les demandes ont été rejetées. L’expertise judiciaire a également été refusée et le locataire condamné aux dépens.

• Établir un manquement du bailleur à l’obligation prévue par l’article 1719 du Code civil
• Produire des éléments probants remettant en cause le rapport d’expertise
• Démontrer que les travaux préconisés sont insuffisants
• Corroborer les photographies par des éléments objectifs
• Présenter des attestations dont la valeur probatoire est suffisamment indépendante
• Justifier l’absence d’éléments suffisants pour ordonner une expertise judiciaire

• Rapport d’expertise d’assurance du 6 avril 2023
• Constat d’un revêtement de sol décollé dans trois pièces
• Devis de reprise des embellissements chiffré à 1 502,16 euros
• Photographies produites, jugées non corroborées
• Attestations familiales, à la valeur probatoire atténuée

Le locataire est débouté de sa demande de réfection complète des sols, de ses demandes indemnitaires et de l’expertise judiciaire. Le bailleur n’est pas condamné au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, tandis que le locataire supporte les dépens.n

• Absence de condamnation du bailleur aux travaux supplémentaires
• Rejet des demandes de réparation du trouble de jouissance
• Refus de l’expertise judiciaire sollicitée subsidiairement
• Condamnation du locataire aux dépens
• Rejet réciproque des demandes fondées sur l’article 700

À faire

• Conserver le rapport d’expertise et son chiffrage détaillé
• Documenter précisément l’état des sols et des pièces concernées
• Faire corroborer les photographies par des constats objectifs
• Obtenir des attestations de témoins indépendants
• Établir concrètement l’insuffisance des travaux préconisés

À éviter

• Produire des photographies non datées ou isolées
• Fonder la preuve uniquement sur des attestations familiales
• Demander une expertise pour pallier une carence probatoire
• Contester un rapport sans élément technique nouveau
• Refuser les travaux sans préciser leur insuffisance démontrée

La preuve du manquement à l’obligation de délivrance

nL’article 9 du Code de procédure civile impose de prouver les faits nécessaires à la prétention. L’article 1719 du Code civil met à la charge du bailleur l’entretien du logement et la garantie d’une jouissance paisible. La responsabilité liée au dégât des eaux était établie, mais les éléments produits ne démontraient pas que la réfection complète des sols était nécessaire ou que les travaux préconisés étaient insuffisants.n

La valeur probatoire des photographies et attestations

nLes photographies, non corroborées par d’autres éléments, n’ont pas été jugées probantes. Les attestations provenant de l’entourage familial du locataire ont vu leur valeur probatoire réduite par les liens unissant les témoins à celui-ci. Ces pièces ne remettaient donc pas en cause le rapport d’expertise et son chiffrage.n

Les conditions d’une expertise judiciaire

nSelon les articles 144 et 146 du Code de procédure civile, une mesure d’instruction suppose que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants et ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. L’existence d’une expertise commune et l’absence d’éléments nouveaux justifiaient le rejet de la demande d’expertise judiciaire.

Loi du 6 juillet 1989, Article 36 de la loi du 10 juillet 1991, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 144 du Code de procédure civile, Article 146 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile