COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Localité 2] c/ Société MÉDITERRANÉENNE DE GESTION IMMOBILIÈRE – SMGI
N° 26/
Du 19 Octobre 2026
4ème Chambre civile
N° RG 18/02858 – N° Portalis DBWR-W-B7C-LSWG

Grosse délivrée à

Me Eloïse BRIE

la SELARL LBVS AVOCATS

le 19 Octobre 2026

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Octobre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Mme GRIGIS, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 28 mai 2026par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Octobre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Mme GRIGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Le Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Localité 2]
sis [Adresse 1]
pris en son syndic la SAS CABINET EUROPAZUR, venant aux droits de la SELARL [J] [M] & ASSOCIES, représentée par Me [J] [M], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat dont la mission a pris fin, elle-même prise en son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Me Eloïse BRIE, avocat au barreau de NICE, avocat postulant et par Me Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant.

DÉFENDERESSE:

La Société MÉDITERRANÉENNE DE GESTION IMMOBILIÈRE – SMGI
dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocat postulant et par Maître Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant.

EXPOSÉ DU LITIGE

La copropriété [Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 3] a été administrée jusqu’au 2 décembre 2004 par la société SAI-IBS représentée par M. [I] [X] et M. [Y] [V].

Lors de leur assemblée générale du 2 décembre 2004, les copropriétaires ont désigné la société [Adresse 6] en qualité de syndic.

Au cours de la même assemblée, les copropriétaires ont notamment donné à leur nouveau syndic l’autorisation d’ester en justice à l’encontre de la société SAI-IBS et de ses représentants, M. [I] [X] et M. [Y] [V], tant au civil qu’au pénal, en raison d’anomalies comptables ayant conduit à la disparition de la somme de 300.000 euros de la trésorerie de la copropriété.

Le mandat de syndic de la société [Adresse 6], d’une durée initiale d’un an, a été renouvelé par une décision de l’assemblée générale du 24 novembre 2005.

Afin de permettre le fonctionnement de la copropriété, les copropriétaires ont voté, lors de leur assemblée du 24 novembre 2005, en faveur de la souscription d’un prêt de 300.000 euros. Ce prêt ayant été refusé par l’établissement bancaire, un premier appel de fonds exceptionnel a été émis à hauteur de 300.000 euros puis un second à hauteur de 150.000 euros.

Au terme d’une information judiciaire au cours de laquelle une expertise comptable a été réalisée par Monsieur [Q], M. [I] [X] et M. [Y] [V] ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel pour abus de confiance commis au préjudice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7].

Par jugement du 30 novembre 2010, le tribunal correctionnel de Nice a relaxé M. [I] [X] et M. [Y] [V] et a, en conséquence, déclaré irrecevable la constitution de partie civile du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7].

Cette décision a été portée à la connaissance des copropriétaires de la [Adresse 7] lors de l’assemblée générale du 10 juin 2011.

Par arrêt du 30 juin 2010, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, infirmant un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 4 juin 2008, a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 24 novembre 2005 ayant notamment désigné la société Espace Gestion en qualité de syndic.

Les assemblées générales des 29 décembre 2006, 18 juin 2008, 14 décembre 2009 et 10 juin 2011 ont également fait l’objet de recours et ont toutes été annulées en raison du défaut de pouvoir du syndic pour les convoquer en conséquence de l’arrêt du 30 juin 2010.

Le 29 mars 2013, la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière (SMGI) a racheté les parts de la société [Adresse 6] qui a été dissoute suivant décision du 20 novembre 2017 publié le 1er décembre 2017.

La société SMGI a été désignée en qualité de syndic pour une durée de trois ans par l’assemblée générale du 24 février 2015 et a, le 23 mars 2017, déposé une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 6 avril 2017, Maître [J] [M] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Les [Localité 2] avec pour mission notamment de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.

Dans le cadre de sa mission, il a obtenu la désignation d’un expert-comptable pour établir les comptes du syndicat des copropriétaires Les [Localité 2] des exercices 2004 à 2016, M. [T] [B] qui a établi son rapport le 15 novembre 2018.

Par acte du 15 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les [Localité 2], représenté par Maître [J] [M], pris en sa qualité d’administrateur provisoire, a fait assigner la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière (SMGI) pour obtenir l’indemnisation du préjudice causé par les fautes de son ancien syndic.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les [Localité 2] conclut au rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription ainsi qu’à la condamnation de la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière à lui payer les sommes suivantes :

417.339,34 euros en réparation du préjudice financier consistant dans la perte de chance de pouvoir obtenir la condamnation de la société SAI-IBS à lui régler cette somme correspondant au détournement de fonds dont il a été victime,100.000 euros en remboursement des frais et honoraires payés à l’administrateur provisoire,48.474 euros correspondant aux frais et honoraires payés à l’expert, M. [F] euros en réparation du préjudice collectif causé par l’inexécution fautive du mandat de syndic,16.200 euros en réparation du préjudice financier causé par les condamnations judiciaires prononcées par les jugements JEX des 20 mars 2017 et 19 mars 2018,20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les intérêts au taux légal capitalisés lorsqu’ils seront échus et dus pour au moins une année entière.
Il expose que l’instance a pour objet d’obtenir réparation des préjudices causés par les fautes de gestion de l’ancien syndic sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1992 du code civil. Il précise que la société [Adresse 6] a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine au profit de la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière le 2 janvier 2018, société absorbante qui répond dès lors de toutes les fautes commises par cette dernière.
En réponse au moyen tiré de la prescription de son action, il rappelle qu’avant l’entrée en vigueur de la loi [Localité 4], les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivaient par 10 ans. Il explique que ce délai a été réduit à 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Il précise qu’en l’absence de dispositions transitoires, doit s’appliquer la règle de l’article 2222 du code civil en vertu de laquelle, en cas de réduction d’un délai de prescription, le délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Il en conclut qu’un nouveau délai de 5 ans a commencé à courir à compter du 25 novembre 2018 dans la limite des 10 ans antérieurement prévus. Il fait valoir qu’il est acquis que le délai a commencé à courir le 10 juin 2011, date de l’assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont été informés de la relaxe des dirigeants de leur ancien syndic, délai qui aurait expiré le 10 juin 2021 selon la loi ancienne. Il estime que le délai réduit n’a commencé à courir qu’à compter du 25 novembre 2018. Il en déduit que son action introduite le 15 juin 2018, avant l’expiration du délai de prescription, est recevable.
Sur le fond, il rappelle que le syndic est civilement responsable à l’égard du syndicat de l’ensemble des fautes qu’il commet dans l’exécution de son mandat conformément aux articles 1992 et suivants du code civil mais également des manquements à ses obligations légales issues de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il considère ainsi que le syndic engage sa responsabilité à raison de ses fautes dans la gestion de l’immeuble, dans l’exercice de ses fonctions administratives et financières ainsi que de son devoir d’information et de conseil.

Il explique qu’il a pu avoir connaissance des anomalies de gestion de son ancien syndic qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise de M. [G] [B] le 15 novembre 2018 de sorte que l’appréciation de la responsabilité ne doit pas être limitée aux faits postérieurs au 15 juin 2013.
Il rappelle qu’il est constant que le syndic engage sa responsabilité s’il n’agit pas en justice avant l’expiration d’un délai d’action, s’il néglige de suivre l’évolution du procès, s’il ne conseille pas aux copropriétaires d’agir rapidement ou s’il n’informe pas l’assemblée des conséquences de l’expiration des délais de prescription.
Il fait valoir qu’il reproche à son ancien syndic de lui avoir fait perdre une chance d’engager une action civile contre la société SAI-IBS pour obtenir réparation du préjudice révélé par le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Q] après que le jugement de relaxe du 30 novembre 2010 a estimé que l’action était mal dirigée. Il précise que ce jugement, dont il reproduit la motivation, contenait tous les éléments nécessaires pour agir. Il indique que le syndicat n’en n’a eu connaissance que lors de l’assemblée du 10 juin 2011, alors que le délai d’appel de dix jours était expiré. Il fait valoir toutefois que la même assemblée avait prévu qu’une procédure civile pouvait être engagée, question qui serait portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire qui n’a jamais été réunie de sorte que l’action à l’encontre de la société SAI-IBS a été irrémédiablement prescrite le 10 juin 2016 sur le fondement de l’article 2224 du code civil. Il considère que la société SMGI s’est fautivement abstenue d’engager une action pour interrompre le délai de prescription, d’informer les copropriétaires de l’opportunité de cette action et de les alerter sur les risques encourus. Il estime que le point de départ de son action indemnitaire est la date de l’extinction de l’action contre la société SAI-IBS, à savoir le 10 juin 2016. Il fait valoir que la société SMGI était parfaitement informée des anomalies comptables puisqu’elle a communiqué aux copropriétaires un document listant des dépenses et charges injustifiés d’un montant de 417.339,34 euros en novembre 2014 et qu’elle a proposé, lors de l’assemblée du 15 novembre 2016, que des appels de fonds soient réalisés pour pallier les difficultés de trésorerie. Il en conclut que c’est par la faute de la société SMGI qu’il a été privé de tout recours pour obtenir le remboursement de tout ou partie de la somme dissipée de sa trésorerie.
Il ajoute qu’il a été contraint d’avoir recours à un expert-comptable pour établir les comptes de l’ensemble des exercices depuis l’année 2004 et élaborer un budget de fonctionnement pour appeler les charges. Il indique que l’expert [B] a déposé son rapport le 15 novembre 2018 synthétisant les anomalies comptables relevées. Il soutient également que les budgets de fonctionnement prévisionnels votés ont systématiquement été minimisés et inférieurs au montant des budgets de fonctionnement, ce qui a entraîné d’importantes régularisations et des situations d’impayés par les copropriétaires qui ont refusé d’approuver les comptes. Il fait valoir également que le syndic s’est abstenu de présenter les comptes, ce qui a entraîné des recours en annulation et des nullités en cascade des assemblées ainsi que des appels de fonds en dehors de tout vote de l’assemblée.
Il considère que la société SMGI a tenu des assemblées irrégulières qui ont été annulées judiciairement, si bien qu’elle doit répondre des frais de procédure supportés de ce fait par le syndicat.
Il estime également qu’en ne faisant pas exécuter les travaux urgents, le syndic a commis une faute qui a conduit à deux condamnations du syndicat à payer des astreintes, préjudice causé par la faute de son mandataire professionnel.
Il ajoute enfin que la société SMGI a reconnu avoir omis de procéder à la déclaration de créance du syndicat dans la procédure collective d’une copropriétaire débitrice de charges.
Il conclut que ce sont les douze années de gestion de la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière qui ont conduit à la désignation d’un administrateur provisoire et d’un expert qui a relevé de nombreux comptes dormants, une absence de gestion de la trésorerie prévisionnelle, un déficit important et des anomalies de gestion. Il soutient que ces fautes engagent la responsabilité de la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière qui devra indemniser son préjudice correspondant au compte fournisseur injustifié de 417.339,34 euros, aux frais et honoraires de l’administrateur provisoire et de l’expert, aux condamnations prononcées par le juge de l’exécution, et à la réparation d’un préjudice collectif qu’il évalue à la somme de 100.000 euros.

Dans ses conclusions en réponse notifiées le 10 juin 2025, la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière (SMGI) conclut à l’irrecevabilité de l’action pour toute demande relative à la gestion antérieure à 2013 et au débouté pour le surplus ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’action introduite par le syndicat est une action personnelle soumise au droit commun de l’article 2224 du code civil, l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ne régissant que les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat. Elle expose qu’il en effet est constant que les actions engagées par le syndicat contre le syndic se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle précise que le point de départ de l’action est le jour de la découverte des faits permettant d’agir qui doit être fixé en l’espèce au 10 juin 2011, date à laquelle l’assemblée générale a eu connaissance du jugement ayant déclaré l’action civile du syndicat irrecevable. Elle en conclut que le délai était expiré à la date de délivrance de l’assignation le 15 juin 2018, comme l’a déjà jugé le tribunal dans un jugement définitif rendu le 21 septembre 2023. Elle soutient que la responsabilité du syndic fondé sur le droit commun de l’article 1992 du code civil n’entre pas dans le champ d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que les arguments tirés de l’entrée en vigueur de la loi [Localité 4] sont inopérants.
Elle rappelle que, pour le surplus, le demandeur à l’action droit rapporter la preuve d’une faute ayant un lien de causalité avec un préjudice certain, actuel, direct et indemnisable.
Elle se défend d’avoir minimisé les budgets prévisionnels en soulignant que les syndics successifs n’y avaient aucun intérêt. Elle indique qu’elle a elle-même entrepris un lourd travail pour déterminer le montant de la trésorerie disparue en raison des détournements de fonds opérés par ses prédécesseurs, la désignation d’un administrateur provisoire n’ayant été rendu nécessaire que par la défiance des copropriétaires qui ont toujours refusé d’approuver les comptes à l’exception de l’assemblée du 16 juin 2013 devenue définitive. Il fait observer que les copropriétaires ont refusé de régler les appels de fond si bien qu’elle ne disposait d’aucune trésorerie pour faire exécuter les travaux assortis d’une astreinte, raison pour laquelle elle a sollicité la désignation d’un administrateur. Elle estime qu’en tout état de cause, il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice de 417.339,34 euros résultant des détournements de fonds de l’ancien syndic, étant observé qu’une perte de chance n’est jamais égale au préjudice invoqué, et l’absence de réalisation de travaux imputables aux impayés des copropriétaires.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 prorogé au 19 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne visant que les actions personnelles relatives à la copropriété qui sont exercées entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, il n’est pas applicable à l’action du syndicat contre son syndic visant à obtenir l’indemnisation de préjudices causés par des fautes commises au cours de l’exécution du mandat.

La responsabilité du syndic obéit en effet à la prescription du droit commun prévue par l’article 2224 du code civil, entré en vigueur le 19 juin 2008, en vertu duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est acquis que le point de départ du délai est le jour de la réalisation du dommage ou le jour de la révélation du dommage à la victime, la mettant en mesure d’exercer l’action en responsabilité.

En l’espèce, l’une des fautes de gestion reprochées à la société Méditerranée Gestion immobilière a pour origine des « anomalies » de gestion de la société SAI-IBS, syndic jusqu’au 2 décembre 2004, à laquelle il est imputé un détournement de la somme de 300.000 euros et d’une indemnité d’assurance de 44.065,35 euros de la trésorerie de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 2 décembre 2004, les copropriétaires ont donné mandat à la société [Adresse 6], aux droits de laquelle vient la société Méditerranéenne de Gestion immobilière, d’ester en justice à l’encontre de cette société et de ses représentants.

Par jugement du 30 novembre 2010, le tribunal correctionnel de Nice a relaxé M. [I] [X] et M. [Y] [V], représentants ou associés de la société SAI-IBS, et a déclaré irrecevable la constitution de partie civile du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les [Localité 2].

Cette décision a été portée à la connaissance des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] lors de l’assemblée générale du 10 juin 2011 qui a pris la décision suivante :

« La commission des indemnisations pourra être saisie, précise Maître [E], une procédure civile pourra être engagée, cette question sera portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire qui se tiendra à la rentrée. Maître [E] analysera le jugement reçu hier pour donner tous conseils utiles pour traiter la comptabilité. »

Cette assemblée générale ayant pour but de décider de l’opportunité et des modalités de la conduite d’une action indemnitaire n’a manifestement pas été organisée en violation de cette résolution.

Le syndicat a donc été en mesure de constater la carence de la société [Adresse 6] à entreprendre une action pour tenter de recouvrer les sommes diverties de sa comptabilité dès l’année 2011.

Le point de départ de l’action en responsabilité du syndic ne peut être fixé à la date à laquelle le dommage est devenu irrémédiable, à savoir la prescription de l’action contre les auteurs présumés des détournements de trésorerie, mais doit être fixé à la date à laquelle le syndicat a eu connaissance des faits lui permettant d’agir à l’encontre de son ancien syndic.

Il sera relevé qu’il ressort de la lecture du jugement de relaxe des personnes physiques poursuivies que la société SAI-IBS, syndic personne morale au profit de laquelle des virements anormaux auraient été faits entre les années 2003 et 2005 n’a jamais été mise en cause au cours de l’information judiciaire ouverte pour abus de confiance si bien que la prescription n’avait pas été interrompue à son égard par la procédure.

Il sera également observé que l’indemnisation d’une perte de chance ne peut jamais être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et qu’elle correspond à la probabilité qu’aurait eu le syndicat, de recouvrer les sommes revendiquées si une action civile avait été conduite, probabilité qu’aucun élément versé aux débats ne permet d’estimer.

En tout état de cause, le syndicat, qui avait donné à la société [Adresse 8] d’agir tant au civil qu’au pénal à l’encontre de la société SAI-IBS et de ses représentants le 2 décembre 2004 et qui avait décidé d’organiser une assemblée générale extraordinaire à la rentrée 2011 pour envisager une action civile à la suite de leur relaxe par le tribunal correctionnel, était en mesure d’agir dès qu’il a constaté la carence de son syndic à mettre en œuvre cette décision.

Il s’ensuit que l’action introduite pour obtenir la réparation d’une perte de chance d’obtenir le remboursement de la somme de 417.339,34 euros par assignation du 15 juin 2018, soit plus de cinq ans après le constat objectif de la carence du syndic à agir, est prescrite et sera déclarée irrecevable.

En revanche, les autres fautes de gestion reprochées à l’ancien syndic ont, soit été portées à la connaissance du syndicat par le rapport de M. [G] [B], soit auraient été commises après l’année 2013 de sorte que l’action n’est pas prescrite pour le surplus des demandes.

Sur la responsabilité du syndic.

Comme tout mandataire, le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du code civil.

Les cas de manquements possibles d’un syndic à sa mission, dont il est acquis qu’elle comporte des obligations de moyens, peuvent résulter de fautes dans la gestion proprement dite de l’immeuble, dans l’exercice des fonctions administratives et financières et dans l’accomplissement de son devoir de conseil et d’information des copropriétaires.

Le syndicat demandeur doit rapporter la preuve d’une faute du syndic, faute appréciée in concreto en fonctions des circonstances de fait, ainsi que d’un préjudice certain et actuel directement causé par cette faute.

En l’espèce, le syndicat reproche à son ancien syndic d’avoir sciemment minimisé les budgets prévisionnels soumis au vote des assemblées, de n’avoir pas présenté les comptes annuels, d’avoir procédé à des appels de fonds sans vote préalable de l’assemblée, d’avoir tenu des assemblées générales irrégulières annulées judiciairement, d’avoir omis d’exécuter une condamnation pour des travaux assortie d’une astreinte qui a été liquidée et de n’avoir pas déclaré la créance au passif de la liquidation d’une copropriétaire débitrice de charges.

S’il se fonde sur le rapport de M. [B], le syndicat ne procède à aucune démonstration des fautes de gestion financière qu’il impute à son ancien syndic, ce dernier ayant succédé à un professionnel qui avait diverti plus de 300.000 euros de sa trésorerie, ce qui a finalement conduit à la désignation d’un administrateur provisoire et d’un expert judiciaire pour reconstituer les comptes avant même le mandat de la société [Adresse 6].

Le syndicat reconnaît lui-même que les copropriétaires ont refusé systématiquement d’approuver les comptes et de régler leurs charges, le rétablissement financier de la copropriété ayant d’ailleurs exigé de l’administrateur qu’il intente de multiples actions en recouvrement.

II a été relevé dans les motifs du jugement rendu le 21 septembre 2023 que les difficultés de fonctionnement de la copropriété ont été dues aux détournements imputés à la société SAI-IBS mais également à l’absence de trésorerie persistante depuis plusieurs années avant même la désignation de Maître [J] [M].

Le rapport d’expertise de M. [T] [B] met par ailleurs en évidence que des copropriétaires étaient débiteurs de plusieurs centaine de milliers d’euros de charges impayées à la date de ses opérations.

Dès lors, la désignation d’un administrateur provisoire ne révèle pas nécessairement des fautes de gestion du syndic mais des difficultés de fonctionnement de la copropriété Les [Localité 2].

Dans ces conditions, le syndicat ne peut en toute bonne foi soutenir que les copropriétaires ont refusé d’approuver les comptes en raison des fautes de la société [Adresse 6] qui serait responsable de la désignation d’un administrateur provisoire et d’un expert judiciaire.

Le syndicat ne produit pas davantage d’éléments pour démontrer que « quasiment tous les procès-verbaux d’assemblées générales tenues depuis 2004 ont été judiciairement annulés » et caractériser ainsi une faute de son mandataire.

Il sera rappelé enfin que le syndic est exonéré de sa responsabilité lorsque le syndicat des copropriétaires refuse la réalisation de travaux pourtant nécessaires à la conservation de l’immeuble en ne votant pas les crédits correspondants.

Il s’ensuit que le syndicat ne peut reprocher à son ancien mandataire de ne pas avoir exécuté des condamnations à faire effectuer des travaux sous astreinte alors que les éléments produits établissent que sa trésorerie ne permettait manifestement pas de faire face à cette dépense par la faute des copropriétaires défaillants.

Enfin, le syndicat invoque un défaut de déclaration d’une créance de charges à la procédure collective ouverte à l’encontre d’une société copropriétaire défaillante pour illustrer la mauvaise gestion de la copropriété.

Toutefois, aucune des fautes alléguées à l’encontre de la société Espace Gestion ne sont la cause directe et exclusive de la nomination d’un administrateur provisoire et d’un expert judiciaire, alors qu’il est établi que cette copropriété était en difficulté en raison du détournement de sa trésorerie de la somme de 344.000 euros par l’ancien syndic et de la défaillance systémique des copropriétaires à régler leurs charges.

Il n’est en effet pas démontré que c’est la perte de confiance dans la gestion de la société [Adresse 6] qui a conduit les copropriétaires à contester toutes les assemblées générales et à refuser de payer leurs charges, étant observé que ces faits n’auraient pas été de nature à justifier le non-respect par ces derniers de leur obligation légale de régler leur contribution aux charges.

Dans ce contexte, le syndicat ne démontre pas, non seulement une faute de la société Espace Gestion aux droits de laquelle vient la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière, mais également qu’elle serait être la cause directe et exclusive de la nomination d’un administrateur provisoire, d’un expert judiciaire, de ses condamnations à régler des liquidations d’astreinte et d’un préjudice collectif dont la consistance n’est pas précisée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sera débouté de l’intégralité de ses demandes d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige, l’exécution provisoire qui n’est pas de droit n’est pas nécessaire et ne sera pas ordonnée.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière (SMGI) la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable car prescrite l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] par assignation du 15 juin 2018 pour obtenir la réparation d’une perte de chance d’obtenir le remboursement de la somme de 417.339,34 euros ;

DÉCLARE recevable les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] de toutes ses demandes non prescrites à défaut de preuve d’une faute de la société [Adresse 6] aux droits de laquelle vient la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière (SMGI) à l’origine des préjudices allégués ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 9] à [Localité 3] à payer à la société Méditerranéenne de Gestion Immobilière (SMGI) la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 9] à [Localité 3] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT