Nullité du CCMI sans garantie de livraison et responsabilité personnelle du gérant constructeur

Les règles du titre relatif à la construction de maisons individuelles sont d’ordre public et leur violation est sanctionnée par la nullité du contrat conformément à l’article L230-1 du code de la construction et de l’habitation. Pour un CCMI sans fourniture de plans, l’article L231-2 impose notamment l’engagement de fournir, au plus tard à l’ouverture du chantier, une garantie de livraison. L’article L231-6 précise que cette garantie doit être constituée par une caution solidaire d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou d’une entreprise d’assurance agréés. Une proposition personnelle de démolition et reconstruction ne peut la remplacer.

La nullité entraîne la remise des parties dans leur situation antérieure. La cour s’appuie sur l’article 1229 du code civil et retient, au vu de l’expertise, les restitutions et indemnités correspondant aux dépenses de chantier, aux contrôles techniques, à la démolition, au surcoût de reconstruction et à la privation de jouissance. Les postes insuffisamment justifiés ou étrangers au programme contractuel sont écartés ou déduits.

Sur le fondement de l’article L223-22 du code de commerce, la responsabilité personnelle du gérant est engagée en présence d’une faute intentionnelle séparable de ses fonctions. L’absence consciente des assurances obligatoires et de la garantie de livraison, malgré la connaissance de leur nécessité, caractérise cette faute et justifie la condamnation personnelle du dirigeant.

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La cour confirme l’annulation des contrats de construction de maison individuelle, conclus sans garantie de livraison. Elle retient également la responsabilité personnelle du gérant pour l’absence des assurances obligatoires et de cette garantie. Plusieurs préjudices sont réévalués, notamment les frais de chantier, la démolition, le surcoût de construction et la privation de jouissance.

Des maîtres d’ouvrage ont confié à une société se présentant comme constructeur de maisons individuelles la réalisation d’un chalet, dans le cadre de contrats successifs de construction de maison individuelle. Après la découverte de désordres, une expertise judiciaire a conclu à des non-conformités graves, notamment au regard des règles parasismiques et du risque d’avalanche, imposant la démolition complète des ouvrages et des fondations.

La société a ensuite été placée en liquidation judiciaire. Les maîtres d’ouvrage ont demandé l’annulation des contrats, la fixation de leur créance au passif et l’indemnisation de leurs préjudices, ainsi que la condamnation personnelle du gérant.

La cour confirme la nullité du CCMI faute de garantie de livraison et retient la responsabilité personnelle du gérant pour l’absence des assurances obligatoires et de cette garantie. Elle réévalue plusieurs postes de préjudice, notamment les frais de chantier, la démolition, le surcoût de construction et la privation de jouissance.

• Qualification de l’opération en contrat de construction de maison individuelle
• Application de règles d’ordre public aux contrats concernés
• Absence d’attestation de garantie de livraison à l’ouverture du chantier
• Garantie devant provenir d’un organisme légalement habilité
• Preuve de désordres imposant la démolition complète de l’ouvrage
• Faute intentionnelle séparable des fonctions du gérant
• Justification documentaire de chaque poste de préjudice

• Rapport d’expertise judiciaire du 10 mars 2021
• Constatations contradictoires de l’intervenant technique du 14 février 2019
• Plans et dossier du permis de construire
• Contrats et stipulations relatives à la garantie de livraison
• Courriels et échanges relatifs aux assurances obligatoires
• Attestation Lloyd’s indiquant l’absence de police souscrite

La société en liquidation doit supporter la créance fixée au passif, tandis que le gérant est personnellement condamné en raison de fautes séparables de ses fonctions. Les maîtres d’ouvrage obtiennent la réparation des dépenses et préjudices retenus, avec exclusion ou déduction des postes insuffisamment liés au contrat.

• Fixation au passif des frais de chantier retenus
• Indemnisation des frais de contrôle technique
• Prise en charge de la démolition et remise en état
• Réparation du surcoût de reconstruction justifié
• Indemnisation de la privation de jouissance
• Condamnation personnelle du gérant aux dépens et frais irrépétibles

À faire

• Qualifier précisément l’opération de construction
• Vérifier l’attestation de garantie avant ouverture du chantier
• Identifier l’organisme garant agréé
• Documenter chaque désordre par expertise contradictoire
• Conserver factures, plans et échanges d’assurance

À éviter

• Substituer une promesse de reconstruction à la garantie légale
• Ouvrir le chantier sans assurance adaptée
• Présenter une attestation sans activité garantie correspondante
• Réclamer des postes étrangers au programme contractuel
• Omettre de justifier les préjudices invoqués

La garantie de livraison des CCMI sans fourniture de plans

L’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation impose que le contrat précise l’engagement de fournir, au plus tard à l’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison. Selon l’article L231-6, cette garantie doit être constituée par une caution solidaire d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou d’une entreprise d’assurance agréés. Une proposition du constructeur de démolir et reconstruire l’ouvrage ne constitue pas cette garantie légale.

La nullité du contrat de construction de maison individuelle

L’article L230-1 du code de la construction et de l’habitation qualifie les règles applicables de dispositions d’ordre public et sanctionne leur violation par la nullité. La cour retient l’absence d’attestation de garantie de livraison et prononce la nullité du CCMI aux torts du constructeur. Elle écarte en revanche l’argument imputant la nullité aux maîtres d’ouvrage, les plans ne permettant pas d’établir l’existence d’un troisième logement et le constructeur professionnel n’ayant pas alerté ses cocontractants.

La responsabilité personnelle du gérant constructeur

Au visa de l’article L223-22 du code de commerce, la cour retient une faute séparable des fonctions lorsque le dirigeant commet intentionnellement une infraction pénale. Le gérant connaissait l’obligation de garantie et n’a pas justifié la souscription de la garantie de livraison, de l’assurance décennale obligatoire ou de l’assurance de responsabilité civile adaptée à l’activité. Cette abstention multiple justifie sa condamnation personnelle à réparer les préjudices.

Article L230-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L231-1 du code de la construction et de l’habitation, Article L231-2 du code de la construction et de l’habitation, Article L231-6 du code de la construction et de l’habitation, Article 1229 du Code civil, Articles 1352 à 1352-9 du Code civil, Article L223-22 du Code de commerce, Article L. 111-34 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 243-3 du code des assurances, Article 1343-2 du Code civil, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article R111-22 du code de l’urbanisme