Copie exécutoire : A.A.R.P.I. [W] -Maître [W] [Y] – Représentée par Maître [Y] [W]

Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-1

JUGEMENT PRONONCE LE 20/10/2026

PAR SA MISE A DISPOSITION AU GREFFE

RG 2025091821 18/12/2025

ENTRE :

SAS LA CASA, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 831490727

Partie demanderesse : assistée de la SARL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT représentée par Maître Arnaud DUFFOUR Avocat membre de l’A.A.R.P.I ANDERS AVOCATS et comparant par l’ A.A.R.P.I. [W] représentée par Maître Sandra OHANA-ZERHAT Avocat (C1050).

ET :

SA IN’LI, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 602052359

Partie défenderesse : assistée de la SELAS SEBAN & ASSOCIES agissant par Me Marc LANGLADE Avocat et Me Claire Marie DUBOIS-SPAENLE Avocats et comparant par Me DONAZ Benjamin Avocat (0151177).

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La SAS LA CASA a pour activité l’exploitation de résidences de «

coliving

» clés en main, consistant en la location de chambres privatives avec sanitaires, espaces partagés et fourniture de services (ménage, maintenance, abonnements TV et Internet, animations).

La SA IN’LI est une filiale du groupe ACTION LOGEMENT, elle intervient dans le secteur du logement intermédiaire et compte un patrimoine de plus de 80 000 logements en gestion.

En particulier, IN’LI est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3], [Localité 2] et porte, sur cet ensemble immobilier, un projet de réhabilitation impliquant de restructurer et construire trois bâtiments d’une surface globale de 787 m2 environ, comportant trente-quatre chambres en coliving, plusieurs espaces partagés ainsi que six places de stationnement en extérieur (« le Projet »).

Au mois de juillet 2024, LA CASA et IN’LI ont échangé par courrier sur une proposition commerciale prévoyant l’exploitation en coliving par LA CASA de l’immeuble, aux termes

d’un mandat de gestion et sous réserve de l’accord du comité d’engagement foncier de IN’LI. Ledit comité a donné son avis favorable le 18 octobre 2024.

Le 23 décembre 2024, IN’LI et LA CASA ont signé un protocole d’accord (« le Protocole ») aux termes duquel IN’LI s’engage à signer avec LA CASA un Mandat de Gestion pour l’exploitation en coliving du Projet, au plus tard le 31 décembre 2025.

Aux termes du Protocole, les conditions du Mandat de Gestion à signer par IN’LI, sont définies comme suit : « Durée : 12 ans, renouvelable (…) Honoraires La Casa : 10,90% HT de l’EBE, soit un montant annuel propriétaire moyen estimé à 277 973 € an HT sur 12 ans selon le Business Plan détaillé ci-joint » ; l’EBE ou Excédent Brut d’Exploitation étant défini comme les Revenus locatifs HT – Energie & Fluides – Assurances – Services de Coliving.

Au mois d’avril 2025, LA CASA, sur demande d’INLI, a émis une proposition alternative au Mandat de Gestion, en proposant de souscrire un bail commercial auprès d’IN’LI ; LA CASA a précisé que cette proposition était valable jusqu’au 30 avril 2025 et ne rendait pas caduque le Protocole.

Au mois de septembre 2025, ayant appris de manière officieuse que IN’LI souhaitait se désengager du Mandat de Gestion, LA CASA a, par l’intermédiaire de son Conseil et par courrier R+AR du 10 septembre 2025 mis en demeure IN’LI (i) de se positionner clairement sur les suites qu’elle entendait donner au Protocole conclu et (ii) dans le cas où cette dernière confirmerait la résiliation, de lui régler une indemnité à hauteur de 408 072 €.

Par courrier R+AR en date du 23 octobre 2025, IN’LI répondait que le Projet a connu diverses contraintes financières et réglementaires qui ont impacté son planning et son équilibre budgétaire remettant en cause le Projet dans sa configuration actuelle, difficultés dont LA CASA a été informée ; dans ce courrier IN’LI exposait qu’elle mettait en œuvre tous les moyens nécessaires à la réalisation «

de ce projet en résidence coliving, dès lors que nous aurons pu assurer un équilibre financier

» et confirmait «

que nous souhaitons toujours vous en confier l’exploitation».

C’est ainsi qu’est né le litige.

La procédure

Par acte du 22 octobre 2025, LA CASA a assigné IN’LI devant le tribunal des activités économiques de Paris.

Par ses conclusions n°2 à l’audience du 4 mars 2026, LA CASA demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les articles 1103, 1124 et 1231-1 du Code civil, Vu les articles 48 et 101 du Code de procédure civile,

PRONONCER la résiliation judiciaire du Protocole aux torts exclusifs de la Société IN’LI ;

CONDAMNER la société IN’LI à régler à la société LA CASA la somme de 408 072 € au titre de la réparation de son préjudice résultant de l’inexécution du protocole avec intérêt au taux légal et capitalisation annuelle des intérêts à compter de la mise en demeure du 10 septembre 2025 ;

CONDAMNER la société IN’LI à régler à la société LA CASA la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société IN’LI aux entiers dépens.

L’exécution provisoire étant de droit.

Par ses conclusions en défense n°2 à l’audience du 13 avril 2026, IN’LI demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1224 et 1231-1 du Code civil, Vu le protocole d’accord du 23 décembre 2024, Vu les pièces régulièrement versées aux débats,

DEBOUTER la société LA CASA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONSTATER la résiliation du protocole conclu le 23 décembre 2024 entre les sociétés IN’LI et LA CASA aux torts exclusifs de la société LA CASA

CONDAMNER la société LA CASA à payer à la société IN’LI la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LA CASA aux entiers dépens.

A l’audience publique du 13 avril 2026, le tribunal a désigné un juge chargé d’instruire l’affaire et les parties sont convoquées à son audience du 18 mai 2026 pour fixation d’un calendrier. A la suite de ce calendrier, le juge chargé d’instruire l’affaire a convoqué les parties à son audience du 14 septembre 2026, à laquelle les deux parties se présentent.

A l’audience du 14 septembre 2026, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire, a clos les débats, a mis l’affaire en délibéré et a dit que le jugement sera prononcé le 20 octobre 2026, par sa mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance des moyens des parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En demande, LA CASA soutient que :

IN’LI a commis une faute contractuelle en ne signant pas le Mandat de Gestion alors qu’elle a pris l’engagement ferme de confier à LA CASA l’exploitation en coliving, des espaces de l’ensemble immobilier de [Localité 2], et ce avant le 31 décembre 2025 : le Protocole n’est pas un pré-accord mais s’analyse comme une promesse de signer le Mandat de Gestion qui est engageante pour les deux parties ;

Aucune faculté de dédit n’a été convenue au Protocole : la seule réserve exprimée par IN’LI était l’obtention préalable de son comité d’engagement foncier : accord

obtenu le 18 octobre 2024 avant la signature du Protocole ; dès lors la promesse de signer le Mandat de Gestion est synallagmatique car LA CASA s’y engage également ;

Par ailleurs les imprévus et contraintes techniques invoquées par IN’LI ne sont pas des aléas de nature à retarder le Projet mais de simples aménagements (reprise de plans, plans des fluides); de toutes façons l’engagement de IN’LI est souscrit indépendamment de la mise en œuvre des travaux de rénovation de l’ensemble immobilier;

L’engagement de IN’LI a expiré le 31 décembre 2025, sans qu’elle propose à LA CASA une autre solution, par exemple de signer un avenant de prolongation du Protocole ;

En réalité IN’LI est revenue sur son engagement sans raison (ou pour ses seules convenances personnelles) ; le préjudice de LA CASA se calcule sur le gain manqué, c’est-à-dire la perte de marge brute qu’elle aurait retirée de l’exécution du Mandat de Gestion sur 12 ans et qui, selon les chiffres figurant au Plan d’affaires, s’élève à 408 072 euros HT (34 006 euros HT par an x 12).

En défense, IN’LI réplique que :

Elle a acquis l’ensemble immobilier de [Localité 2] pour porter un projet de grande ampleur comprenant la réhabilitation des deux immeubles existants et la construction d’un troisième bâtiment ;

Postérieurement à la signature du Protocole des contraintes techniques inconnues au moment de la signature– sont venues retarder la mise en œuvre du Projet. Ainsi :

La reprise des plans a été nécessaire pour maintenir le nombre de logements prévus dans le projet, à savoir 34 chambres ;

La ville de [Localité 2] ayant refusé l’autorisation de branchement gaz au droit de l'[Adresse 5], un ajustement des études fluides et thermiques a été rendu nécessaire ;

Les exigences liées à la règlementation thermique ont rendu nécessaires des modifications quant à la configuration du Projet. Cette modification, s’agissant du bâtiment 3, a dû faire l’objet d’une approbation par les services de la commune et par l’Architecte des Bâtiments de France, qui a nécessairement retardé le projet;

IN’LI a respecté scrupuleusement ses obligations contractuelles telles que stipulées au Protocole, en informant régulièrement LA CASA des difficultés techniques qui s’imposaient à elle dans la mise en œuvre du Projet;

LA CASA affirme, de manière totalement erronée, qu’un mandat de gestion a déjà été conclu, ce qui est parfaitement faux ; en réalité le Protocole offrait seulement à LA CASA la perspective de conclure un Mandat de Gestion dont la mise en œuvre restait subordonnée à la réalisation de l’opération immobilière, elle-même soumise à des contraintes techniques indépendantes de la volonté des parties ;

Par réponse en date du 23 octobre 2025, IN’LI a répondu de manière circonstanciée au courrier de sommation du 10 septembre 2025, en rappelant le détail de l’ensemble des contraintes techniques et de leur impact tant sur le planning du Projet, mais surtout sur son équilibre budgétaire. IN’LI a ajouté qu’elle étudiait toutes les options pour assurer l’équilibre budgétaire de cette opération ; enfin les difficultés rencontrées en l’espèce dépassaient largement les aléas habituels d’un chantier ;

Par ailleurs, LA CASA ne justifie d’aucun investissement substantiel ou même de dépenses qu’elle aurait spécifiquement effectuées pour cette opération : son gain manqué est purement hypothétique ;

Enfin LA CASA n’a pas attendu l’échéance du 31 décembre 2025 pour constater un éventuel manquement de IN’LI et l’a assignée dès le mois d’octobre : en réalité c’est LA CASA qui a mis fin au Protocole de manière unilatérale.

Sur ce,

1. Sur la demande principale de LA CASA de prononcer la résiliation judiciaire du Protocole aux torts exclusifs de IN’LI et de la condamner au paiement de la somme de 408 072 € au titre de la réparation de son préjudice en résultant

A titre liminaire, le tribunal constate que les parties s’opposent sur la qualification du Protocole et sur sa portée contraignante : LA CASA soutenant qu’il s’agit d’une promesse synallagmatique des deux parties qui les engageait à signer le Mandat de Gestion, tandis IN’LI considère qu’il s’agit d’une promesse unilatérale qui restait en tout état de cause subordonnée à la concrétisation du projet de reconstruction de l’immeuble.

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 du même Code prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1124 du code civil dispose que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

L’article 1224 du code civil prévoit que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-2 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu’il a faite et du gain dont il est privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

A la lecture des stipulations de Protocole, le tribunal constate que «

IN’LI s’engage à signer le Mandat conformément aux termes et conditions figurant aux présentes

» ; le tribunal relève que pour qu’une promesse de conclure un contrat puisse être qualifiée d’unilatérale, il convient que le Promettant (en l’occurrence IN’LI) consente un droit d’option au Bénéficiaire (LA CASA) pour recueillir son consentement ; or il s’avère que, selon les termes du Protocole c’est IN’LI qui a souhaité disposer d’un délai supplémentaire pour valider la trame de contrat

à signer entre les Parties : il est en effet rappelé en préambule du Protocole que «

Le comité INLI du 18/10/2024 a émis un avis favorable sur l’avancement du projet et plus spécifiquement sur la signature d’un mandat de gestion avec LA CASA selon le BP joint. INLI a besoin d’un délai supplémentaire pour valider la trame de contrat à signer entre les Parties. »;

Le tribunal relève également qu’aux termes du Protocole, le Projet est précisément décrit (34 chambres réparties en 3 bâtiments) avec pour chacun des bâtiments : les surfaces SHAB visées, la répartition des chambres selon les étages, que le planning de réalisation est également précisé et les conditions financières et d’exploitation du Projet dans le cadre du Mandat de Gestion détaillées dans un plan d’affaires en annexe du Protocole ;

Le tribunal retient que les parties se sont accordées sur les éléments essentiels du Mandat de Gestion, ce qui suffit dès lors à le former et que la demande exprimée par IN’LI «

d’un délai supplémentaire pour en valider la trame

», n’est qu’une simple modalité d’exécution de ce dernier ;

Le tribunal en conclut que l’engagement de signer le Mandat doit s’analyser en une promesse synallagmatique de signer un Mandat de Gestion confiant l’exploitation de l’immeuble en coliving à LA CASA, avant le 31 décembre 2025 ;

Par ailleurs, le tribunal observe que le Protocole précise que «

Le programme et notamment les surfaces indiquées sont susceptibles d’évoluer en fonction des contraintes du Projet

» ; en effet IN’LI explique dans son courrier du 10 septembre 2025 adressé à LA CASA que l’échéance du 31 décembre 2025 permettait aux parties de modéliser précisément le projet constructif et son enveloppe financière ; toutefois le tribunal retient qu’au moment de signer le Protocole, IN’LI n’a pas inscrit sa volonté de conditionner la signature du Mandat de Gestion à une exigence de rentabilité du Projet de nature à changer son engagement ou d’en modifier les conditions financières ;

De l’ensemble des éléments versés au débat et notamment de la demande faite par IN’LI à LA CASA de proposer un schéma où elle serait locataire de l’immeuble et donc assumerait les risques d’exploitation de l’activité en coliving, le tribunal comprend que IN’LI a, au fur et à mesure du déroulement des travaux, réalisé que l’équilibre budgétaire de l’opération ne serait pas atteint ; ainsi dans son courrier du 23 octobre 2025 en réponse au courrier de LA CASA demandant à IN’LI de prendre position, cette dernière expliquait que « l’ensemble de ces difficultés a eu un impact tant sur le planning du projet que sur son équilibre budgétaire remettant en cause le projet dans sa configuration actuelle. (…). Nous vous confirmons mettre en œuvre tous les moyens nécessaires à la réalisation de ce projet en résidence coliving, dès lors que nous aurons pu assurer un équilibre financier, et que nous souhaitons toujours vous en confier l’exploitation. » ;

Le tribunal en conclut que IN’LI s’est engagée à confier à LA CASA un Mandat de Gestion pour l’exploitation en coliving de 34 chambres sur les 3 bâtiments composant le projet de rénovation/construction de Bourg La Reine Lakanal selon des principes généraux juridiques et financiers détaillés dans un Plan d’affaires figurant en annexe ; qu’en l’absence de toutes réserves explicites ou de conditions de remise en cause dudit Mandat de Gestion en cas de difficultés de nature à porter atteinte à l’équilibre financier, exprimées dans le Protocole de la part de IN’LI, le tribunal considère que l’engagement d’IN’LI est ferme et que seuls des ajustements par rapport aux surfaces pouvaient être apportés ;

Par ailleurs le tribunal relève que IN’LI, même si elle a communiqué à LA CASA des informations oralement, a manqué de transparence sur les conséquences des difficultés qu’elle rencontrait sur le plan d’affaires et sur les conditions de réalisation du Projet ; qu’elle n’a pas non plus essayé d’agir de manière proactive pour proposer des aménagements du plan d’affaires ;

En conséquence, le tribunal en conclut que IN’LI n’a pas exécuté le Protocole en ne signant pas comme elle s’y était engagée le Mandat de Gestion avec LA CASA pour une exploitation en coliving et prononcera la résolution du Protocole aux torts d’IN’LI ;

Le tribunal retient qu’il incombe à LA CASA de démontrer que cette inexécution fautive lui a causé un préjudice et d’établir notamment la perte qu’elle a faite et le gain dont elle est privée ;

En ce qui concerne la perte, le tribunal observe que la CASA ne justifie d’aucun investissement ou dépenses qu’elle aurait pu engager dans l’attente de la signature définitive du Mandat de Gestion ;

Par ailleurs en ce qui concerne le gain manqué, la réclamation de LA CASA se fonde sur la perte de marge brute de la rémunération annuelle que lui aurait apportée le Mandat de Gestion, telle que figurant au plan d’affaires (34 006 € HT), soit au total une somme calculée sur 12 ans de 408 072 € HT ; Le tribunal considère néanmoins que la rémunération de LA CASA n’est pas certaine sur toute la durée du Mandat, car les honoraires de LA CASA sont calculés par l’application d’un pourcentage par rapport à un «

EBE estimé

» tel que prévu au Plan d’affaires, que le Plan d’affaires est une projection qui ne constitue pas une garantie financière et reste en tout état de cause soumis aux aléas dans l’exécution du Mandat de Gestion ; en conséquence le tribunal retiendra que LA CASA n’établit ni l’existence, ni le quantum du préjudice dont elle pourrait demander réparation à IN’LI et déboutera LA CASA de sa demande de dommages-intérêts ;

Enfin le tribunal considère qu’il ne peut être reprochée à LA CASA d’avoir assigné IN’LI avant l’échéance du 31 décembre 2025 en l’absence de propositions concrètes de cette dernière sur une éventuelle prolongation du Protocole ou aménagement des conditions financières du Plan d’affaires et déboutera en conséquence IN’LI de sa demande en résiliation du Protocole aux torts de LA CASA.

2. Sur la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, LA CASA a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera IN’LI à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’en déboutant pour le surplus.

3. Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de IN’LI qui succombe.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du Protocole aux torts exclusifs de la SA IN’LI

Déboute la SAS LA CASA de sa demande de condamnation de la SA IN’LI à lui régler la somme de 408 072 € au titre de la réparation de son préjudice résultant de l’inexécution du protocole avec intérêt au taux légal et capitalisation annuelle des intérêts à compter de la mise en demeure du 10 septembre 2025

Condamne la SA IN’LI à régler à la société LA CASA la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SA IN’LI aux entiers dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,43 € dont 11,02 € de TVA.

Déboute les parties de leurs autres demandes

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 septembre 2026, en audience publique, devant Mme Anne Friant, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés. Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : Mme Danièle Brunol, Mme Anne Friant, M. Eric Node-Langlois. Délibéré le 5 octobre 2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par Mme Danièle Brunol présidente du délibéré et par Mme Lucilia Jamois, greffière.

La greffière.

La présidente.