Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Me Lionel GOURVENNEC, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [N]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non comparant

Madame [H] [J] épouse [N]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 Septembre 2026
date des débats : 03 Septembre 2026
délibéré au : 15 Octobre 2026

RG N° N° RG 26/01479 – N° Portalis DBYS-W-B7K-OSB6

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me GOUVERNNEC
CCC à Défendeurs + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE
La S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement [Adresse 4], a donné à bail à Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer révisable et actuel de 615,94 euros, provision sur charges incluse.
Par acte d’huissier en date du 25 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.683 euros, en visant les articles 1728 et 1224 du Code civil.
Par acte du 20 mars 2026, la S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait citer Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin d’entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :
L’expulsion de tout occupant ;Le paiement solidaire des loyers échus d’un montant de 2.422,13 euros ; La fixation de l’indemnité d’occupation ;Une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;La condamnation solidaire aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.A l’audience du 3 septembre 2026, la S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES actualise sa créance à la somme de 2.900,32 euros. Elle déclare qu’elle ne peut produire le bail d’habitation, ce pour quoi elle sollicite la résiliation judiciaire du bail. Enfin, elle sollicite la clause de déchéance du terme dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux locataires.
Madame [H] [J] épouse [N], comparante, expose qu’il y a de nombreux problèmes d’humidité dans l’appartement, raison pour laquelle elle n’a pas réglé son loyer. Elle indique qu’elle élève seule cinq enfants. Elle explique être veilleuse de nuit au sein d’une maison de retraite et percevoir à ce titre 1.900 euros par mois. Madame [H] [J] épouse [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif, elle propose de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant et des charges.
Monsieur [A] [N], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu.
A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 15 octobre 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.
SUR CE
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.
L’article 24 IV dispose que les dispositions susvisées sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. 
En l’espèce, la situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 10 novembre 2025 à l’organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
Et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 23 mars 2026, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.
Sur l’existence du bail d’habitation
En application des dispositions des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.
En l’espèce, la S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES fait valoir qu’elle a consenti à Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] a consenti un bail d’habitation portant sur le logement sis [Adresse 5]. A l’audience, la S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES a indiqué ne pas être en mesure de produire le bail d’habitation consenti à Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N].
Comparante lors de l’audience, Madame [H] [J] épouse [N] ne conteste ni l’existence du bail ni le fait qu’il soit en cours d’exécution.
Par ailleurs, il ressort des actes de procédure, signifiés à étude, et des décomptes produits, que Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] résident dans le logement susvisé contre versement d’un loyer.
Il convient, en conséquence, de constater que la réalité du contrat de bail liant les parties n’est pas remise en cause.
Sur la résiliation
Les articles 1227 et 1228 du code civil prévoient la possibilité de demander la résolution d’un contrat en justice. Le juge peut selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, l’assignation sollicitait la résiliation judiciaire du bail en raison d’une dette locative d’un montant de 2.422,13 euros et ce, en dépit des courriers en date des 30 mai 2025, et 21 août 2025 mettant en demeure les locataires de régler la dette locative. Au jour de l’audience, cette dette n’a pas été réglée et s’est même aggravée.
Le manquement des locataires à leurs obligations contractuelles est donc caractérisé.
Ces manquements, en raison de leur durée, constituent des faits répétés et suffisamment graves qui justifient de prononcer la résiliation du contrat de bail. Ainsi, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints avec l’assistance de la force publique.
Enfin, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] étant mariés, seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 615,94 euros, qui suivra les conditions de révision dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clefs au propriétaire.
Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur le montant des loyers dus
Le bailleur réclame une somme de 2.900,32 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 1er septembre 2026.
Il est produit un décompte conforme au bail et il n’est pas justifié du paiement, il convient donc de retenir ce montant.
Par voie de conséquence, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] étant mariés, il convient de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.900,32 euros.
Les locataires doivent être condamnés au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires ont repris le paiement de leur loyer avant la date d’audience.
A l’audience, Madame [H] [J] épouse [N] indique qu’elle perçoit 1.900 euros par mois et sollicite des délais de paiement. A ce titre, elle propose de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant et des charges afin d’apurer la dette locative.
Ainsi, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires ainsi qu’il est dit au dispositif.
Sur les demandes annexes
Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 25 novembre 2025.

PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE au 15 octobre 2026 la résiliation du bail conclu entre la S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES et Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] à payer à la S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.900,32 euros au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation échus et impayés au 1er septembre 2026, échéance du mois d’août 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DIT que Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] à payer à la S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 615,94 euros, qui suivra les conditions de révision dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
AUTORISE Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] à se libérer de leur dette d’un montant de 2.900,32 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 100 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 décembre 2026, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DEBOUTE la S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [N] et Madame [H] [J] épouse [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 novembre 2025 ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire ;
DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;
DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection
Cynthia HOFFMANN Séverine FONTAINE