Droit de préemption de l’indivisaire : exclusion pour un lot soumis au régime de la copropriété horizontale

Le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du code civil suppose une cession à titre onéreux de droits indivis à une personne étrangère à l’indivision. L’article 815-16 sanctionne par la nullité la cession réalisée sans notification préalable, dans le délai de prescription de cinq ans.

Le tribunal retient toutefois que le bien vendu constituait un lot de copropriété comprenant une partie privative et une quote-part indissociable des parties communes. L’état descriptif de division de 1987, le protocole d’accord de 2003 et les positions antérieures des parties confirmaient l’application du régime de la copropriété, malgré l’absence de règlement de copropriété publié et une clause ambigüe de l’acte de vente.

Les articles 815-14 et 815-16 du code civil étant inapplicables, aucune notification de prix et de conditions n’était requise. La demande de nullité et les demandes indemnitaires dirigées contre les acquéreurs et le vendeur sont rejetées. Les demandes subsidiaires contre le notaire ne sont pas examinées. La demanderesse succombe aux dépens et est condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le tribunal a qualifié l’ensemble immobilier de copropriété horizontale et rejeté la demande d’annulation de la vente du lot n° 3. Il a écarté l’application des dispositions relatives au droit de préemption des indivisaires, les droits concernés relevant du régime de la copropriété. Les demandes formées contre les acquéreurs ont été rejetées, sans examen des demandes subsidiaires dirigées contre le notaire.

Un ensemble immobilier créé en 1987 a été divisé en trois lots comprenant chacun une maison et une quote-part du terrain commun. Un protocole conclu en 2003 a organisé la jouissance des espaces communs entre les propriétaires. Le lot n° 3 a ensuite été vendu en 2018 à deux acquéreurs par acte reçu par un notaire, sans annexion du protocole.

Une copropriétaire des lots n° 1 et 2 a demandé l’annulation de cette vente, soutenant qu’elle portait sur des droits indivis et qu’elle n’avait pas reçu la notification préalable exigée pour exercer son droit de préemption. Les acquéreurs et le notaire ont invoqué le régime de la copropriété, ou subsidiairement celui d’une indivision forcée et perpétuelle.

Le tribunal qualifie l’ensemble immobilier de copropriété horizontale. Il exclut l’application des articles 815-14 et 815-16 du code civil, rejette toutes les demandes de la demanderesse et ne statue pas sur les demandes subsidiaires dirigées contre le notaire.

• Identifier la structure juridique de l’ensemble immobilier
• Vérifier l’existence d’un état descriptif de division
• Constater l’inclusion d’une partie privative et de parties communes
• Examiner les actes et accords confirmant le régime de copropriété
• Écarter l’existence d’une cession de droits indivis de droit commun
• Refuser l’application des articles 815-14 et 815-16 du code civil

• État descriptif de division établi en 1987
• Clause de mise en copropriété visant la loi du 10 juillet 1965
• Protocole d’accord du 10 juin 2003 qualifiant les parties de copropriétaires
• Actes de vente successifs mentionnant le protocole
• Conclusions antérieures reconnaissant le régime de la copropriété
• Jugement antérieur constatant l’accord sur ce régime

La copropriétaire est déboutée de sa demande de nullité et de ses prétentions indemnitaires. Les acquéreurs conservent le bénéfice de la vente, tandis que les demandes subsidiaires contre le notaire ne sont pas examinées faute de nullité retenue.

• Absence de notification d’un droit de préemption à purger
• Maintien de la vente du lot de copropriété
• Rejet de la substitution sollicitée par la demanderesse
• Rejet des dommages et intérêts réclamés
• Condamnation de la demanderesse aux dépens
• Paiement de 1 500 euros et 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier l’état descriptif de division
• Identifier la partie privative et les quotes-parts communes
• Relire les clauses de mise en copropriété
• Comparer les actes de vente successifs
• Produire les accords antérieurs entre copropriétaires

À éviter

• Qualifier automatiquement le lot de droits indivis
• Invoquer l’article 815-14 sans établir l’indivision
• Négliger les positions antérieures des parties
• Confondre quote-part de parties communes et indivision ordinaire
• Omettre les conséquences financières d’une demande rejetée

Le régime de la copropriété applicable aux lots immobiliers

L’état descriptif de division de 1987 soumet expressément l’ensemble à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Chaque lot comprend une maison privative et une quote-part indissociable des parties communes. Le protocole de 2003, les actes et les positions antérieures des parties confirment que ce régime n’a jamais été remis en cause.

Le droit de préemption de l’indivisaire selon les articles 815-14 et 815-16

Ces dispositions ne s’appliquent qu’à la cession à titre onéreux de droits indivis à une personne étrangère à l’indivision. La vente portant sur un lot de copropriété, aucune notification préalable du prix et des conditions n’était exigée. La nullité et la substitution demandées sont donc écartées.

La portée des prétentions et de la preuve en procédure civile

En application des articles 4 et 9 du code de procédure civile, l’objet du litige dépend des prétentions et chaque partie doit prouver les faits nécessaires à leur succès. Le juge apprécie souverainement les pièces produites. L’assignation régulièrement signifiée au défendeur non comparant permettait en outre une décision réputée contradictoire conformément aux articles 472 et 474.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 4 du Code de procédure civile, Articles 801 à 805 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Articles 472 et 474 du Code de procédure civile, Articles 655 à 659 du Code de procédure civile, Article 754 du Code de procédure civile, Articles 815-14 et 815-16 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile