Annulation du retrait d’autorisations de travaux en copropriété : droits acquis et abus de majorité pour un grillage et une climatisation

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Une assemblée générale peut revenir sur une décision antérieure devenue définitive si celle-ci n’a pas été exécutée, sans porter atteinte aux droits acquis ni à l’intérêt collectif de la copropriété. La cour retient toutefois un commencement d’exécution lorsque le copropriétaire a acheté, avant le nouveau vote, les matériaux nécessaires aux travaux autorisés. Le retrait de l’autorisation de poser le grillage est donc annulé. L’article 1240 du code civil permet également de sanctionner l’abus de majorité lorsqu’une décision prive sans contrepartie un copropriétaire d’un avantage accordé à un autre copropriétaire placé dans une situation comparable. Le retrait de l’autorisation d’installer une climatisation est annulé pour atteinte à l’égalité entre copropriétaires. La charge de la preuve incombe aux parties conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil. Le syndicat, partie perdante, supporte les dépens et les frais irrépétibles sur le fondement des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

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La cour annule les deux résolutions retirant les autorisations accordées à la copropriétaire. L’achat des matériaux destinés au grillage constituait un commencement d’exécution, faisant naître un droit acquis. Elle relève en outre que l’autorisation d’installer une climatisation avait été accordée à un autre copropriétaire, de sorte que son retrait devait également être annulé.

Une copropriétaire détenait plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. L’assemblée générale du 18 décembre 2020 l’avait autorisée à poser un grillage sur une partie commune et à installer un système de climatisation, à ses frais.

Quatre mois plus tard, une nouvelle assemblée générale a retiré ces deux autorisations en invoquant une erreur de majorité. La copropriétaire a demandé l’annulation de ces résolutions. Le tribunal a annulé le retrait de l’autorisation concernant la climatisation, mais a validé celui relatif au grillage.

En appel, la cour constate que l’achat des matériaux nécessaires au grillage constituait un commencement d’exécution et que l’autorisation initiale avait créé un droit acquis. Elle relève aussi que l’autorisation d’installer une climatisation avait été accordée à un autre copropriétaire. Les deux résolutions de retrait sont finalement annulées.

• Décision initiale devenue définitive faute de contestation dans le délai de deux mois
• Absence d’exécution de la décision initiale pour permettre son retrait
• Absence d’atteinte aux droits acquis des copropriétaires
• Respect de la majorité prévue par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965
• Preuve d’un commencement d’exécution par l’achat des matériaux
• Existence d’une situation comparable bénéficiant d’un traitement différent
• Absence de justification objective et établie de la différence de traitement

• Facture du 4 mars 2021 d’achat des matériaux de grillage
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2020
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2021
• Autorisation antérieure accordée à un autre copropriétaire pour une climatisation
• Montage photographique joint à la demande d’installation

La copropriétaire conserve le bénéfice des autorisations initiales de poser le grillage et d’installer la climatisation. Le syndicat des copropriétaires doit supporter les dépens et verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour chaque instance, tandis que la copropriétaire est dispensée de participer aux frais communs de procédure.

• Maintien du caractère exécutoire des deux autorisations initiales
• Annulation des résolutions de retrait du 13 avril 2021
• Paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Dispense de participation de la copropriétaire aux frais communs

À faire

• Conserver les factures d’achat précédant les travaux
• Produire les procès-verbaux des assemblées générales
• Documenter tout commencement d’exécution
• Comparer les autorisations accordées aux copropriétaires
• Établir les caractéristiques techniques des installations

À éviter

• Retirer une autorisation déjà partiellement exécutée
• Invoquer tardivement un motif technique
• Modifier une décision sans respecter la majorité applicable
• Fonder une rupture d’égalité sur des allégations non prouvées
• Négliger la répartition des dépens et frais de procédure

La possibilité de retrait d’une autorisation de travaux

Une assemblée générale peut revenir sur une décision antérieure devenue définitive si elle n’a pas été exécutée et si le retrait ne porte atteinte ni aux droits acquis ni à l’intérêt collectif. L’achat des matériaux nécessaires aux travaux, intervenu avant le nouveau vote, caractérise ici un commencement d’exécution et fait obstacle au retrait de l’autorisation.

La majorité requise pour les travaux affectant les parties communes

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose la majorité des voix de tous les copropriétaires pour autoriser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Les irrégularités du vote rendent la décision annulable, mais ne la privent pas d’existence.

L’abus de majorité fondé sur la rupture d’égalité

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une décision est abusive lorsqu’elle prive sans contrepartie un copropriétaire d’un avantage accordé à un autre copropriétaire placé dans une situation comparable. Le retrait de l’autorisation de climatisation est annulé, car une autorisation similaire avait été accordée à un autre copropriétaire et les motifs techniques invoqués tardivement n’étaient pas établis.

Article 914-5 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 954 du code de procédure civile, Articles 4 et 954 du code de procédure civile, Article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 du code de procédure civile, Article 1353 du code civil, Article 1240 du code civil, Article 700 du code de procédure civile, Article 699 du code de procédure civile, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 450 du code de procédure civile