Réticence dolosive dans une vente immobilière : absence de connaissance du projet de construction et rejet de l’indemnisation

La réticence dolosive prévue par l’article 1137 du Code civil suppose un défaut d’information, une intention dolosive et le caractère déterminant de l’information dissimulée. La juridiction relève que le vendeur avait déposé une déclaration préalable, mais qu’il n’avait reçu l’autorisation municipale que le lendemain de la signature de l’acte authentique. Il ne pouvait donc connaître le devenir du projet au moment de la vente.

Les acquéreurs ne démontraient pas davantage que cette information aurait été déterminante de leur consentement. La demande fondée sur une prétendue action estimatoire est écartée, celle-ci relevant des articles 1641 et suivants du Code civil et de l’existence d’un vice caché de la chose vendue. Seule une action en responsabilité fondée sur l’article 1240 du Code civil pouvait être examinée, mais aucune faute n’est retenue.

La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est également rejetée, faute de preuve d’une faute imputable aux acquéreurs. L’amende civile prévue par l’article 32-1 du Code de procédure civile n’est pas prononcée, aucun abus du droit d’ester en justice n’étant caractérisé. Les acquéreurs, parties perdantes, sont condamnés aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700. La décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément à l’article 514.

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Les acheteurs reprochaient au vendeur de ne pas les avoir informés d’un projet de garage voisin et sollicitaient une indemnisation pour réticence dolosive. La juridiction a constaté que le vendeur ignorait encore l’issue de la demande d’autorisation lors de la vente et que le caractère déterminant de l’information n’était pas prouvé. Les demandes indemnitaires et d’amende civile ont été rejetées.

Un vendeur a déposé une déclaration préalable pour construire un garage sur une parcelle voisine d’un appartement et d’une place de parking ensuite acquis par deux acheteurs. L’autorisation municipale a été adressée au vendeur le lendemain de la signature de l’acte authentique.

Estimant ne pas avoir été informés de ce projet, les acheteurs ont recherché la responsabilité du vendeur et sollicité 10 000 euros au titre de préjudices patrimonial et moral, en invoquant notamment une réticence dolosive et une action estimatoire. Le vendeur a contesté toute dissimulation et a demandé le rejet de leurs prétentions, ainsi que des dommages-intérêts et une amende civile pour procédure abusive.

La juridiction constate que le vendeur ne connaissait pas encore l’issue de la demande d’autorisation lors de la vente et que les acheteurs ne prouvaient pas le caractère déterminant de l’information. Elle rejette l’ensemble des demandes indemnitaires et la demande d’amende civile, mais condamne solidairement les acheteurs aux dépens et à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir un défaut d’information imputable au vendeur.
• Démontrer que le vendeur connaissait l’information au jour de la vente.
• Caractériser l’intention dolosive de dissimuler cette information.
• Prouver le caractère déterminant de l’information pour le consentement.
• Établir une faute pour engager la responsabilité sur le fondement de l’article 1240.
• Caractériser un abus du droit d’ester en justice pour obtenir une amende civile.

• Déclaration préalable déposée le 30 avril 2020.
• Autorisation municipale délivrée le 9 juin 2020.
• Cachet postal établissant la réception de l’autorisation le 11 juin 2020.
• Acte authentique de vente signé le 10 juin 2020.
• Absence d’élément démontrant le caractère déterminant du projet.

Le vendeur n’est pas condamné à indemniser les acquéreurs, faute de réticence dolosive ou de faute civile établie. Les acquéreurs supportent toutefois les conséquences financières de leur échec, tandis que la demande reconventionnelle du vendeur pour procédure abusive est rejetée.

• Rejet des dommages-intérêts demandés par les acquéreurs.
• Rejet des dommages-intérêts et de l’amende civile demandés par le vendeur.
• Condamnation solidaire des acquéreurs aux dépens.
• Paiement solidaire de 2 000 euros au vendeur au titre de l’article 700.
• Exécution provisoire de droit de la décision.

À faire

• Vérifier la date exacte de connaissance de l’autorisation administrative.
• Produire les courriers et cachets postaux relatifs au projet.
• Établir le caractère déterminant de l’information pour l’achat.
• Qualifier précisément le fondement juridique de l’indemnisation.
• Documenter tout abus procédural par des éléments objectifs.

À éviter

• Invoquer une action estimatoire sans vice caché établi.
• Confondre défaut d’information et intention dolosive.
• Alléguer un préjudice sans démontrer une faute préalable.
• Présumer la connaissance du vendeur avant réception de l’autorisation.
• Demander une amende civile sans caractériser l’abus du droit d’agir.

La réticence dolosive et ses conditions cumulatives

La réticence dolosive exige, au regard de l’article 1137 du Code civil, un défaut d’information, une intention dolosive et le caractère déterminant de l’information. Ces conditions ne sont pas réunies lorsque le vendeur ne connaissait pas encore l’issue administrative du projet et que les acquéreurs ne prouvent pas l’importance décisive de cette information pour leur consentement.

L’action estimatoire fondée sur les vices cachés

L’action estimatoire relève des articles 1641 et suivants du Code civil et suppose une chose vendue affectée d’un vice caché. Elle n’est pas applicable à une demande indemnitaire qui ne porte ni sur la résolution ni sur l’indemnisation d’un contrat de vente affecté d’un grave défaut.

L’abus du droit d’ester en justice

L’article 32-1 du Code de procédure civile permet une amende civile en cas d’action dilatoire ou abusive. L’amende et les dommages-intérêts sont rejetés faute d’élément établissant un abus du droit d’agir ou une volonté de nuire.

Article 1137 du Code civil, Article 1112-1 du Code civil, Articles 1130 et suivants du Code civil, Article 1240 du Code civil, Articles 1641 et suivants du Code civil, Article 32-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 alinéa 1er du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile