République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 22/10/2026

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Minute électronique

N° RG 24/02404 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VR45

Jugement (N° 23/02476)

rendu le 21 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Cambrai

APPELANTE

La SCI Le Chti picard

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Rodolphe Piret, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [H] [T]

né le 28 décembre 1967 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

La SAS Monreseau-immo.com

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Adresse 3]

représentés par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistés de Me Elodie Foulon, avocat au barreau des Ardennes, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 25 juin 2026 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2026 après prorogation du délibéré en date du 1er octobre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 juin 2026

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Par acte sous seing privé du 4 octobre 2020, M. [H] [T] a confié à la société par actions simplifiée Monreseau-immo.com un mandat non exclusif de vente d’un immeuble à usage mixte commercial et d’habitation situé [Adresse 6], au prix de 82 100 euros, en ce compris la rémunération du mandataire, d’un montant de 7 100 euros.

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2021, il a promis de vendre l’immeuble à la société civile immobilière du Chti picard, qui s’est engagée à l’acquérir, au prix de 82 100 euros en principal, outre 7 450 euros de provision sur frais d’acte, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, la rémunération de la société Monreseau-immo.com, qui avait mis les parties en relation, d’un montant de 7 100 euros, restant à la charge exclusive du vendeur.

Il était en outre précisé, à titre de condition déterminante de la vente, qu’un bail commercial d’une durée de neuf ans à compter du jour de la vente définitive serait consenti par la société du Chti picard à M. [H] [T], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, et la taxe foncière restant à la charge du locataire en place.

La réitération de la vente en la forme authentique devait intervenir au plus tard le 13 avril 2021 en l’étude de Maître [U] [Q], notaire à [Localité 9].

Sans nouvelles de l’acquéreur dans les délais fixés, le vendeur et l’agence immobilière l’ont mis en demeure, par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 11 mai et 27 mai 2021, d’avoir à régulariser la vente dans un délai de dix jours pour la première, puis dans un délai de quinze jours pour la seconde.

La société Le Chti picard a justifié d’une attestation d’accord de prêt émise par la société Crédit agricole Nord de France le 2 juillet 2021.

Par acte d’huissier de justice du 20 juillet 2021, M.'[T] l’a sommée de régulariser la vente par acte authentique dans un délai de dix jours, faute de quoi la pénalité contractuelle de 8 210 euros à titre de dommages et intérêts lui serait due, de même que la somme de 7 100 euros à la société Monreseau-Immo.com au titre de ses honoraires.

L’offre de prêt n’a pas été transmise par la société Le Chti picard et la vente n’a pas été réitérée par acte authentique devant notaire.

Les parties sont en désaccord sur la responsabilité de l’échec de la vente.

Par acte du 3 novembre 2022, la société Le Chti picard a fait assigner M. [T] en paiement, notamment, de la somme de 8 210 euros au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts.

M. [T] a conclu au rejet des demandes de la société Le Chti picard et à sa condamnation, à titre reconventionnel, à lui régler la même somme au titre de la clause pénale.

La société Monreseau-immo.com est intervenue volontairement à la procédure et a sollicité la condamnation de la société Le Chti picard à lui payer la somme de 7 100 euros à titre de dommages et intérêts en compensation de sa commission perdue.

Par jugement contradictoire du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Cambrai a :

– condamné la société Le Chti picard à payer à M. [T] la somme de 8 210 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– condamné la même à payer à la société Monreseau-immo.com la somme de 7 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– dit que les intérêts échus ne seraient pas capitalisés,

– débouté la société Le Chti picard de l’ensemble de ses demandes,

– condamné la même aux dépens et à verser à M. [T] et à la société Monreseau-immo.com la somme de 400 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la décision était de droit exécutoire à titre provisoire.

La société Chti picard a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 4 juin 2026, la société Le Chti picard demande à la cour de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

– rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de M. [T] et de la société Monreseau-Immo.com,

– condamner M. [T] à lui payer la somme de 8 210 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

– ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

– condamner in solidum M. [T] et la société Monreseau-Immo.com aux entiers dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 20 février 2025, la société Monreseau-Immo.com et M. [T] demandent à la cour, au visa des articles 1304-3,1231-5 et 1240 du code civil, de confirmer le jugement entrepris, débouter la société Le Chti picard de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et la condamner aux entiers dépens d’appel et à leur payer, à chacun, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en oeuvre de la clause pénale

La société Le Chti picard sollicite l’infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci l’a condamnée au paiement de la clause pénale, faisant valoir que l’absence de réitération de la vente ne lui est pas imputable. Elle soutient à cet effet qu’elle a accompli toutes les diligences nécessaires à l’obtention d’une offre de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente, que les délais de réponse des banques et courtiers sollicités ne lui sont pas imputables et qu’elle a finalement obtenu un accord de prêt, certes après l’expiration du délai fixé dans la promesse, mais que le vendeur ne l’avait en tout état de cause pas mise en demeure d’avoir à justifier de ses diligences pour l’obtention de son financement, de sorte qu’il lui avait implicitement laissé un délai supplémentaire et qu’il ne pouvait valablement la mettre en demeure d’avoir à réitérer la vente en la forme authentique. Elle ajoute que le vendeur, qui s’était engagé dans la promesse à prendre à bail commercial l’immeuble vendu, ne souhaitait en réalité plus poursuivre son activité professionnelle, ce qui modifiait l’économie du contrat pour la banque. Elle conclut que l’échec de la vente est imputable au vendeur, lequel doit en conséquence lui verser le montant de la clause pénale.

M. [T] et la société Monreseau-immo.com font valoir que M. [T], qui n’a pas été mis en demeure par l’acquéreur de signer l’acte authentique de vente, ne saurait être condamné au paiement de la clause pénale. Ils ajoutent que la vente n’a pas été réitérée du seul fait de la société Le Chti picard, qui n’a justifié ni auprès du vendeur, ni auprès du notaire, des démarches entreprises en vue d’obtenir un prêt conforme à la promesse de vente, et n’a notifié aucune offre de prêt dans le délai contractuellement prévu, seule une attestation d’accord de prêt sur le principe du financement, mais sans précision du montant de celui-ci ou de ses modalités, ayant été transmise le 2 juillet 2021, et la sommation du 20 juillet 2021, d’avoir à régulariser la vente dans un délai de dix jours, n’ayant été suivie d’aucun effet, aucune offre de prêt n’ayant été remise dans ce délai. Ils soutiennent que la société Le Chti picard, qui ne démontre pas avoir formé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles dans les délais convenus entre les parties, engage dès lors sa responsabilité. Ils précisent, en réponse à l’argumentation de l’appelante, que l’article 1304-3 du code civil ne prévoit pas l’exigence d’une mise en demeure d’avoir à justifier des diligences, et ajoutent que le vendeur n’a accordé aucun délai supplémentaire à l’acquéreur pour obtenir son offre de prêt, ainsi qu’en témoignent les mises en demeure qui lui ont été adressées. Invoquant l’article 1304-3 précité, ils soutiennent que la condition suspensive est réputée accomplie et que dès lors, la société Le Chti picard, qui devait réitérer la vente dans les délais impartis, doit régler au vendeur le montant de la clause pénale.

Sur ce,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du même code prévoit par ailleurs que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il résulte de l’article 1231 du même code qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-5 précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; (…) que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 1304-3 alinéa 1er du même code dispose enfin que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est constant qu’il appartient à l’emprunteur, bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (1ère civ., 13 novembre 1997, pourvoi n°95-18.276, publié) ; qu’à cet égard, une seule demande conforme suffit, sauf convention contraire ( 3ème civ., 8 décembre 1999, pourvoi n°98-10.766, publié) ; qu’il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition (3ème civ., 26 mai 2010, pourvoi n°09-15.317, publié).

En l’espèce, aux termes du compromis de vente sous seing privé du 14 janvier 2021, la société Le Chti picard a déclaré son intention de réaliser le financement intégral de l’acquisition, d’un montant total de 89’550 euros incluant le prix de vente (82 100 euros) et les provisions sur frais d’acte de vente (7 450 euros), au moyen d’un prêt bancaire.

Le contrat stipule dès lors, outre les conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive d’obtention de prêt aux termes de laquelle’:

’L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

– organisme prêteur : tout établissement bancaire

– montant maximal de la somme empruntée : 90 000 euros

– durée maximale de remboursement : 20 ans

– durée minimale de remboursement

– taux nominal d’intérêt maximal : 1,80 % l’an (hors assurances)

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.’

Sont ensuite précisées les ’obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité’, dans les termes suivants :

’ L’acquéreur s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L.313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L’acquéreur déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.’

Il résulte de ces dispositions contractuelles qu’il n’est pas exigé de l’acquéreur qu’il justifie de plus d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Par ailleurs, il doit être relevé que les stipulations du compromis relatives au montant du prêt à solliciter, à la durée de son remboursement et au taux d’intérêt nominal mentionnent des valeurs maximums, de sorte que le ou les prêts sollicités peuvent inclure des valeurs inférieures sans pour autant enfreindre les dispositions contractuelles.

Dans un paragraphe intitulé ’réalisation de la condition suspensive’, il est par ailleurs précisé que’:

’ Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite telle que prévue aux articles L.313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard quarante jours à compter de la signature des présentes.

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire.

A défaut de cette notification, le vendeur aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, l’acquéreur pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L.313-41 du code de la consommation (…)’. (en gras dans le texte)

Il résulte de cette clause que si la faculté offerte au vendeur de mettre en demeure l’acquéreur qui ne l’aurait pas informé, dans le délai de 40 jours à compter du compromis, de l’obtention ou de la non-obtention du prêt, de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, implique que cette démarche n’est pas obligatoire, elle est néanmoins nécessaire pour permettre au vendeur de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et de la caducité de plein droit de la vente stipulée au contrat.

Il s’ensuit qu’à défaut d’une telle mise en demeure préalable, le vendeur ne peut se prévaloir de la caducité de la vente et que les relations contractuelles se poursuivent entre les parties.

Il est ensuite stipulé une clause dite ’de pénalité’, aux termes de laquelle :

’ Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 8 210 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.’ (Passage souligné par la cour).

C’est donc dans l’hypothèse où, les conditions suspensives étant réalisées ou réputées accomplies (si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, en application de l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil précité), l’une des deux parties ne régulariserait pas l’acte authentique, que cette partie serait redevable du montant de la clause pénale.

La clause suivante précise qu’il n’est pas versé de dépôt de garantie.

Enfin, la clause relative à la réitération authentique prévoit que :

’En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 13 avril 2021 par le ministère de Maître [U] [O], notaire à [Localité 9], moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement.

(…)

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes, sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d’urbanisme, certificats d’urbanismes, arrêtés d’alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle ’1’, répertoire civil.

La date d’expiration de ce délai n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus ( mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes.

Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat ne serait pas exécuté, avec les conséquences financières y attachées, notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages et intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause.’ (Passage souligné par la cour).

Il résulte de cette clause que la date limite du 13 avril 2021 prévue pour la réitération de l’acte de vente constitue le point de départ de la période à partir de laquelle, les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

La société Le Chti picard, sur qui repose la charge de la preuve de démontrer qu’elle a sollicité au moins un prêt conforme aux stipulations du compromis, verse aux débats des échanges de courriels de son gérant, M. [D] [F], avec M. [L] [N], de la société Crédit agricole mutuel Nord de France, avec M. [M] [B] et M. [R] [J], représentants de l’agence immobilière Monréseau-immo.com, et avec M. [Z] [I], courtier de la société Akor2-prêt, dont il résulte qu’elle a tout d’abord sollicité sa banque, le Crédit agricole, pour l’obtention d’un financement dès le 15 janvier 2021, lendemain du compromis, puis qu’en l’absence de réponse, elle a recherché d’autres banques plus proches géographiquement de l’immeuble objet de la vente et qu’elle s’est notamment tournée vers un courtier qui lui était conseillé par l’agence immobilière, auquel elle a envoyé le 22 mars 2021 un certain nombre de documents justificatifs nécessaires à l’établissement de son dossier, qui lui avaient manifestement été réclamés.

Il est exact que les détails de ces demandes de prêt ne ressortent pas des courriels en question, ne permettant pas d’affirmer qu’elles étaient conformes en tout point aux stipulations du compromis de vente. Par ailleurs, l’attestation de M. [L] [N], chargé d’affaires à l’agence de [Localité 6] de la société Crédit agricole mutuel Nord de France, émise le 2 juillet 2021, certifiant que ’M. [F] [D], gérant de la société du Chti picard, nous a sollicité pour le financement d’un local à usage mixte à [Adresse 7]’ et que ’les éléments transmis par M. [F] nous permettent d’émettre un accord sur le prêt’, ne comporte pas les détails du prêt ainsi sollicité et accordé.

Néanmoins, la société Le Chti picard produit également les documents d’assurance et la demande de financement formalisée par la société Crédit agricole mutuel Nord de France et signée par M.'[F] le 28 juillet 2021, dont il ressort que le crédit sollicité pour le financement de l’acquisition est d’un montant de 80 000 euros, amortissable sur une durée de 180 mois, avec un taux d’intérêt nominal de 1%, et qu’il est donc conforme aux stipulations du compromis.

Par ailleurs, il résulte de l’attestation émise le 2 décembre 2023 par la société Crédit agricole mutuel Nord de France que :

– le 13 janvier 2021, M. [F], représentant de la société Le Chti picard, l’a sollicité pour le financement d’un immeuble à usage mixte à [Localité 7],

– le 2 juillet 2021, une attestation a été transmise à M. [F], indiquant son accord sur le financement,

– la demande de financement, permettant l’édition des offres a été signée le 28 juillet 2021, ainsi que l’accord de l’assurance décès invalidité donné à cette même date,

– les modalités du prêt accordé étaient les suivantes :

. montant : 80 000 euros

. durée : 180 mois

. taux : 1 %

. garantie : privilège prêteur de deniers.

La société Le Chti picard apporte ainsi la preuve qu’elle a formulé au moins une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis.

Si le vendeur lui reproche de ne pas lui avoir notifié l’obtention ou la non-obtention de son prêt dans le délai de quarante jours de la signature du compromis, il convient de rappeler que ce délai n’était pas stipulé sous peine de caducité automatique de la vente mais qu’il permettait d’ouvrir au vendeur la faculté de mettre en demeure l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, permettant ensuite au vendeur, passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, de se prévaloir de la défaillance de la condition et de la caducité de plein droit de la vente.

Or, M. [T] n’a pas mis en demeure la société Le Chti picard de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, de sorte que la vente ne peut être considérée comme étant devenue caduque du fait du non-respect du délai prévu pour la réception de l’offre de prêt.

La circonstance que la société Monréseau-immo.com, d’une part, et M. [T], d’autre part, aient, par courriers recommandés du 11 mai 2021 pour la première et du 27 mai 2021 pour la seconde, mis en demeure la société Le Chti picard de réitérer la vente par acte authentique dans un délai de dix jours pour la première et de quinze jours pour la seconde, est sans emport dès lors qu’il résulte du contrat que pour qu’une telle mise en demeure puisse intervenir, la condition suspensive devait être réalisée, ou réputée l’être en application de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil précité, ce qui n’était pas le cas.

Il résulte des échanges de courriels entre les parties que la société Le Chti picard a informé l’agence immobilière dès le 2 juillet 2021 de l’accord de prêt qu’elle venait d’obtenir de la part de la société Crédit agricole mutuel Nord de France, sans cependant, à ce stade, justifier de l’émission de l’offre de prêt nécessaire, en vertu du contrat, à la réalisation de la condition suspensive.

Pour autant, M. [T] n’a pas davantage mis en demeure la société acquéreur de justifier de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive dans le délai de huit jours, choisissant de la sommer, par acte du 20 juillet 2021, de réitérer la vente dans le délai de dix jours.

Cette sommation, émise alors que la condition suspensive n’était pas réalisée en l’absence d’émission de l’offre de prêt, ni même réputée l’être en l’absence de démonstration que la société Le Chti picard, qui y avait intérêt, en a empêché l’accomplissement, ne permet pas la mise en oeuvre de la clause pénale au profit du vendeur dans les conditions prévues au contrat, étant observé que l’offre de prêt a finalement été émise par la banque fin août 2021.

Or il résulte des échanges de textos et de courriels du gérant de la société acquéreur avec l’agence immobilière, d’une part, et le notaire chargé de la vente, d’autre part, fin août et début septembre 2021, que M. [T] a fait connaître son souhait d’arrêter son activité professionnelle de boulangerie et de vendre finalement l’immeuble sans s’engager à le prendre à bail commercial, alors que cette condition était déterminante de la vente, puis qu’il a indiqué ne plus souhaiter du tout vendre l’immeuble à la société Le Chti picard, sans cependant effectuer les démarches qui lui auraient permis de se prévaloir de la caducité de la vente.

Il n’est par ailleurs pas contesté que M. [T], qui n’a pas officiellement dénoncé le compromis de vente, a cependant remis son bien immobilier en vente, libre d’occupation, dès la fin de l’année 2021, et qu’il l’a effectivement vendu le 13 juin 2022.

Il s’ensuit qu’alors que la condition suspensive était réalisée du fait de l’émission de l’offre de prêt fin août 2021, M.'[T] a manqué à son obligation de réitérer la vente par acte authentique avec la société Le Chti picard, cette inexécution étant définitive compte tenu de la remise en vente et de la vente de l’immeuble litigieux à une tierce personne, de sorte qu’une mise en demeure n’est pas nécessaire pour la constater.

Il résulte de ces éléments que M. [T] doit être considéré comme responsable de l’absence de réitération de la vente et qu’il y a lieu, par infirmation de la décision entreprise, de le condamner à payer à la société Le Chti picard la somme de 8 210 euros au titre de la clause pénale contractuelle, sa propre demande formée au même titre étant rejetée.

La capitalisation des intérêts échus par année entière, de droit lorsqu’elle est sollicitée, par application de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur la demande en paiement de l’agence immobilière

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce qui précède que la société Le Chti picard n’est pas responsable du défaut de réitération de la vente en la forme authentique.

Il n’est donc pas démontré que cette société serait, par un comportement fautif, à l’origine de la perte, par la société Monreseau-immo.com, de la commission prévue au contrat de mandat qu’elle avait conclu avec M. [T], dont le paiement n’était exigible que lors de la réitération de la vente.

La société Monreseau-immo.com sera donc, par infirmation de la décision entreprise, déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société Le Chti picard.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l’issue du litige, M. [T] et la société Monréseau.com seront tenus in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel et condamnés à payer à la société Le Chti picard la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, leurs demandes formées au même titre étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [H] [T] à payer à la société Le Chti picard la somme de 8 210 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus par année entière ;

Déboute M. [H] [T] et la société Monreseau-immo.com de leurs demandes respectives formées à l’encontre de la société Le Chti picard ;

Condamne in solidum M. [H] [T] et la société Monreseau-immo.com aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne les mêmes in solidum à payer à la société Le Chti picard la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.