Indemnité d’expropriation et résiliation de plein droit des baux commerciaux pour perte totale du bien loué

En application de l’article 1722 du Code civil, la perte totale de la chose louée entraîne la résiliation de plein droit du bail lorsque l’impossibilité d’usage conformément à la destination est absolue et définitive. Le juge de l’expropriation peut constater cette résiliation, sans la prononcer.

L’indemnisation fondée sur l’article L 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique suppose que le préjudice trouve directement sa cause dans l’expropriation et que l’exproprié dispose encore d’un droit juridiquement protégé à la date du transfert. Les préjudices indirects ou antérieurs à l’expropriation ne sont pas réparables sur ce fondement.

La cour retient l’indivisibilité du fonds exploité dans deux locaux : la destruction du local principal rendait impossible l’exploitation globale, le local subsistant étant insuffisant. Les arrêtés de péril, la fermeture antérieure, le pré-rapport d’expertise du 31 août 2022 et les constatations techniques établissent que l’impossibilité définitive existait avant l’ordonnance d’expropriation du 1er mars 2023. Les baux étaient donc déjà résiliés de plein droit et aucune indemnité d’éviction n’était due. L’appelante supporte les dépens et une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La cour confirme le rejet de la demande d’indemnité d’éviction. L’impossibilité définitive d’exploiter le commerce existait avant l’expropriation, entraînant la résiliation de plein droit des baux et excluant tout droit à indemnisation fondé sur l’expropriation.

La société appelante exploitait un commerce dans deux immeubles distincts, pris à bail auprès de propriétaires différents, mais nécessaires ensemble à l’activité. Une fuite importante affectant une canalisation de défense incendie voisine a provoqué des infiltrations, des fissures et une fragilisation progressive des sols et des bâtiments.

Après une fermeture imposée puis des arrêtés de péril, une expertise administrative a conclu que le local principal devait être déconstruit. La commune a ensuite exproprié les parcelles dans le cadre d’une opération de requalification urbaine.

La société appelante a demandé une indemnité d’éviction au titre de la perte de son fonds de commerce. Le juge de l’expropriation a rejeté ses demandes. La cour confirme : l’impossibilité définitive d’exploiter existait avant l’expropriation, entraînant la résiliation de plein droit des baux et excluant tout droit à indemnisation fondé sur l’expropriation.

• Impossibilité absolue et définitive d’utiliser les locaux conformément à leur destination
• Destruction nécessaire du local principal constatée par expertise
• Indivisibilité de l’exploitation commerciale dans les deux immeubles
• Insuffisance du local restant pour poursuivre l’activité
• Résiliation des baux antérieure à l’ordonnance d’expropriation
• Absence de lien causal direct entre l’expropriation et le préjudice

• Arrêtés de péril imposant évacuation et mesures de confortement
• Pré-rapport d’expertise du 31 août 2022 concluant à la déconstruction
• Rapport définitif confirmant l’impropriété du bâtiment principal
• Constatations de la fuite de canalisation et de la fragilisation des sols
• Dire de la société reconnaissant l’indivisibilité de l’exploitation commerciale

La société appelante ne perçoit aucune indemnité d’éviction au titre de l’expropriation et supporte les frais du procès. La commune obtient la confirmation du rejet et une indemnité procédurale, tandis que les dommages liés à l’inondation doivent être recherchés sur un autre fondement.

• Exclusion de l’indemnité d’expropriation pour perte du fonds
• Constat de la résiliation antérieure des baux commerciaux
• Rejet de la demande fondée sur l’article 700 par la société
• Paiement de 4 000 euros à la commune
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Orientation des demandes vers les responsables du sinistre

À faire

• Identifier la cause directe du préjudice invoqué
• Produire les baux et leurs dates de résiliation
• Établir la date de l’impossibilité définitive d’exploiter
• Documenter l’indivisibilité fonctionnelle des locaux commerciaux
• Réserver les demandes liées au sinistre contre ses responsables

À éviter

• Confondre dommage antérieur et préjudice d’expropriation
• Invoquer une indemnité sans droit locatif encore protégé
• Négliger les conclusions techniques des expertises
• Présenter séparément des locaux nécessaires à une activité indivisible
• Oublier les dépens et frais irrépétibles en cas d’échec

La résiliation de plein droit des baux commerciaux

L’article 1722 du Code civil s’applique lorsque la chose louée est totalement perdue ou devient absolument et définitivement impropre à sa destination. La cour retient cette situation au 31 août 2022, au regard de la destruction nécessaire du local principal et de l’impossibilité d’exploiter l’activité dans le seul local restant. Les baux commerciaux étaient donc résiliés de plein droit avant l’ordonnance d’expropriation.

Le droit juridiquement protégé à la date de l’expropriation

Selon l’article L 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le préjudice doit être directement causé par l’expropriation. L’indemnisation suppose que le titulaire dispose encore d’un droit juridiquement protégé lors de l’ordonnance d’expropriation. La disparition antérieure du fonds et la résiliation des baux excluaient cette condition.

L’indivisibilité du fonds de commerce

La cour constate que l’activité reposait indissociablement sur les deux immeubles. La destruction du local principal, le plus important, rendait l’exploitation globale impossible, le second local étant insuffisant et dépourvu d’espaces nécessaires. Le préjudice résultait donc de la fuite et des dommages aux bâtiments, non de l’expropriation.

Article 1722 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article R 312-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article R 311-24 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article R 311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L 311-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L 311-12 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L 322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique