Référé locatif : provision réduite aux charges justifiées et aux frais de nettoyage établis

En référé, les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent au juge des contentieux de la protection d’ordonner une mesure qui ne se heurte pas à une contestation sérieuse et d’accorder une provision lorsque l’obligation apparaît suffisamment établie. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

La juridiction retient les frais de nettoyage dès lors que l’état des lieux d’entrée établissait la remise d’un logement en bon état et que l’état des lieux de sortie contradictoire constatait une saleté généralisée. En revanche, seules les charges annuelles appuyées par un état des comptes cohérent sont admises. Les décomptes du syndic discordants et le « solde dû » insuffisamment détaillé ne permettent pas de caractériser une créance provisionnelle certaine dans cette mesure.

La provision est donc limitée à 685,27 euros, outre intérêts au taux légal. Le débiteur succombant supporte les dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire de droit n’est pas écartée conformément à l’article 514.

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Après le départ du locataire, le bailleur a abandonné ses demandes de résiliation et d’expulsion. Le juge a retenu 200 euros au titre du nettoyage et 485,27 euros de charges annuelles justifiées, mais écarté les autres sommes insuffisamment détaillées. Une provision de 685,27 euros a été accordée, avec intérêts, dépens et indemnité au titre des frais irrépétibles.

Un bailleur avait donné à bail un appartement et une place de parking à deux locataires. L’une des locataires avait délivré congé en 2017. Le bailleur a ensuite poursuivi le locataire restant pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement d’un arriéré locatif.

Le locataire ayant quitté les lieux le 21 juillet 2026, le bailleur s’est désisté de ses demandes de résiliation et d’expulsion. Il a maintenu sa demande de paiement, actualisée à 2 788,75 euros, comprenant notamment des charges et des frais de nettoyage.

Le juge a retenu 200 euros de nettoyage, au regard des états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que 485,27 euros de charges annuelles suffisamment justifiées. Les autres charges et un solde de 1 758,36 euros, insuffisamment détaillés ou incohérents avec les documents du syndic, ont été écartés. Une provision de 685,27 euros a été accordée, avec intérêts, dépens et indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’une obligation locative suffisamment établie en référé
• Charges récupérables appuyées par un état des comptes cohérent
• Concordance des décomptes produits avec les charges réclamées
• Frais de nettoyage établis par des états des lieux comparables
• Absence de preuve d’un paiement libératoire
• Exclusion des sommes non détaillées ou insuffisamment justifiées

• Décompte locatif arrêté au 8 septembre 2026
• État des lieux d’entrée du 7 juillet 2017
• État des lieux de sortie contradictoire du 21 juillet 2026
• État des comptes justifiant les charges du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022
• Décomptes du syndic révélant les incohérences des autres charges

Le bailleur obtient une provision limitée aux postes démontrés, avec intérêts au taux légal, tandis que le locataire demeure tenu des sommes retenues. Les demandes insuffisamment documentées sont exclues et le locataire supporte les frais de procédure fixés par l’ordonnance.

• Exclusion des charges annuelles non cohérentes avec les justificatifs
• Admission de 200 euros pour le nettoyage constaté
• Condamnation provisionnelle à 685,27 euros
• Paiement des intérêts au taux légal
• Prise en charge des dépens et de 150 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver les états des lieux d’entrée et de sortie
• Produire les états annuels de charges récupérables
• Vérifier la concordance avec les décomptes du syndic
• Détailler chaque solde ou poste réclamé
• Actualiser le décompte jusqu’à la libération des lieux

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatif annuel cohérent
• Présenter un solde global non détaillé
• Facturer un nettoyage sans constat contradictoire
• Maintenir une demande d’expulsion après départ établi
• Omettre de rechercher un paiement libératoire

Les pouvoirs du juge des référés en matière locative

Les articles 834 et 835 du Code de procédure civile autorisent le juge des contentieux de la protection à ordonner les mesures urgentes ne se heurtant pas à une contestation sérieuse et à accorder une provision lorsque l’obligation est suffisamment établie. L’occupation sans droit ni titre constitue en outre un trouble manifestement illicite au regard de l’article 544 du Code civil. Après la libération des lieux, seules les demandes pécuniaires ont été examinées.

La justification des charges récupérables

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose le paiement des charges récupérables. La provision n’est admise qu’à hauteur des sommes étayées par un état des comptes cohérent. Les charges annuelles discordantes avec les décomptes du syndic et le « solde dû » non détaillé sont exclus de la provision.

La preuve des frais de nettoyage locatifs

Les frais de nettoyage sont retenus lorsque l’état des lieux d’entrée établit la remise de locaux en bon état et que l’état des lieux de sortie contradictoire constate leur restitution dans un état de saleté généralisée. Ces deux documents ont justifié l’allocation provisionnelle de 200 euros.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 836 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023