Subrogation de la caution VISALE : recevabilité de l’action en résiliation du bail et délais de paiement

En application des articles 2308 et 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette locative est subrogée dans les droits du bailleur, pour le principal, les intérêts et les frais. La convention VISALE et le contrat de cautionnement peuvent en outre lui conférer qualité pour poursuivre le recouvrement, la résiliation du bail et l’expulsion, ainsi que le paiement des indemnités d’occupation.

L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge, en l’absence du défendeur, de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne l’acquisition de la clause résolutoire à l’écoulement d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge peut accorder, sur le fondement de l’article 24 V, des délais pouvant atteindre trois ans lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut apurer sa dette. Les effets de la clause peuvent alors être suspendus conformément à l’article 24 VII.

La créance a été retenue sur la base du bail, de la quittance subrogative et du décompte. Le paiement échelonné suspend donc la clause résolutoire, mais un seul défaut de paiement rend la dette immédiatement exigible et permet la reprise de la procédure d’expulsion. Les locataires restent solidairement tenus de l’arriéré, des dépens et des frais irrépétibles accordés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La caution VISALE a été reconnue recevable à agir et l’arriéré fixé à 10 371,84 euros. Un échéancier de 36 versements a été accordé aux locataires, avec suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de l’arriéré et des loyers courants.

Un bailleur a donné en location un logement à deux locataires en octobre 2022. Une société s’est portée caution dans le cadre du dispositif VISALE pour garantir les loyers et charges. Après plusieurs impayés, elle a réglé le bailleur, obtenu une quittance subrogative et délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La caution a ensuite assigné les locataires afin d’obtenir le recouvrement des sommes avancées, la résiliation du bail et l’expulsion. L’un des locataires a comparu et demandé des délais de paiement ; l’autre n’a pas comparu. Les loyers courants avaient repris avant l’audience.

Le juge a reconnu la qualité à agir de la caution, fixé l’arriéré à 10 371,84 euros et accordé un échéancier de 36 versements. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus sous condition du respect de cet échéancier et du paiement des loyers courants. À défaut, la résiliation, l’expulsion et une indemnité d’occupation pourront être mises en œuvre.

• Paiement préalable des loyers et charges par la caution
• Subrogation établie par une quittance signée du bailleur
• Pouvoir contractuel d’engager le recouvrement et l’expulsion
• Commandement de payer conforme à l’article 24
• Impayés persistants pendant les deux mois suivant le commandement
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Capacité du locataire à apurer la dette selon l’échéancier

• Contrat de bail établissant l’obligation locative
• Quittance subrogative signée par le bailleur le 4 mai 2026
• Décompte actualisé arrêté au 9 juin 2026
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Contrat de cautionnement et convention VISALE

La caution peut poursuivre le recouvrement et les mesures liées au bail lorsqu’elle justifie son paiement et sa subrogation. Les locataires bénéficient d’un échéancier, mais restent exposés à l’exigibilité immédiate, à la résiliation et à l’expulsion en cas de défaut.

• Recouvrement solidaire de l’arriéré locatif
• Paiement de 36 échéances en plus du loyer courant
• Suspension conditionnelle de la clause résolutoire
• Expulsion possible après un seul défaut non régularisé
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Conserver le contrat de cautionnement
• Obtenir la quittance subrogative signée
• Actualiser le décompte des impayés
• Vérifier la régularité du commandement
• Suivre chaque échéance et le loyer courant

À éviter

• Négliger la preuve des paiements effectués
• Réclamer des sommes étrangères au cautionnement
• Omettre la reprise du loyer courant
• Laisser expirer une échéance impayée
• Engager l’expulsion sans mise en demeure requise

La subrogation de la caution dans les droits du bailleur

La caution qui a payé les loyers et charges est subrogée dans les droits du bailleur conformément aux articles 2308 et 2309 du Code civil. La convention VISALE et le contrat de cautionnement lui conféraient également le pouvoir d’engager les actions de recouvrement, de résiliation du bail et d’expulsion. La quittance subrogative et le décompte établissaient le paiement effectué et l’étendue de la subrogation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement était régulier et les loyers n’avaient pas été acquittés dans le délai, de sorte que les conditions d’acquisition étaient réunies au 28 octobre 2025.

La suspension de la clause par les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut régler sa dette. Les effets de la clause ont été suspendus pendant 36 versements, mais tout défaut concernant l’échéancier ou le loyer courant rend la dette immédiatement exigible et permet l’expulsion.

Article 472 du Code de procédure civile, Articles 2306, 2308 et 2309 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, Article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, Article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile