Responsabilité du bailleur pour défaut de chauffage : indemnisation limitée du trouble de jouissance et garantie du constructeur

En application des articles 1719 et 1721 du Code civil, le bailleur doit délivrer un logement conforme à l’usage convenu, entretenir la chose louée et assurer la jouissance paisible du preneur. Il ne peut s’exonérer en invoquant l’origine du désordre dans l’intervention d’un constructeur ou d’un tiers. Les dysfonctionnements établis de la pompe à chaleur ont donc engagé la responsabilité du bailleur, mais l’indemnisation du trouble de jouissance a été fixée à 5 000 euros au regard de l’occupation continue du logement, de l’absence de relogement et des diligences entreprises.

La demande de remboursement du surcoût électrique a été rejetée, faute de preuve suffisamment précise de la part de consommation imputable au dysfonctionnement. Le préjudice moral n’a pas été distingué du trouble de jouissance et l’astreinte n’était plus justifiée après réalisation des travaux.

L’action du bailleur contre les constructeurs relève du délai de dix ans de l’article 1792-4-3 du Code civil, courant à compter de la réception des travaux. Le recours contre le constructeur n’était donc pas forclos. La responsabilité technique de celui-ci a justifié sa garantie à hauteur de 5 000 euros. En revanche, la seule qualité d’associé de la SCCV ne suffit pas à engager la responsabilité personnelle de l’associée, faute propre ou engagement personnel établi. La procédure collective faisait obstacle à une condamnation directe de la SCCV, sans préjudice de la créance déclarée.

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Des locataires demandaient réparation des dysfonctionnements persistants d’une pompe à chaleur, notamment au titre du trouble de jouissance, de la surconsommation électrique et du préjudice moral. Le juge a retenu un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible et accordé 5 000 euros. Les autres demandes ont été rejetées, tandis qu’un intervenant à la construction a été condamné à garantir le bailleur.

Des locataires ont pris à bail auprès d’un bailleur une maison individuelle livrée avec réserves. Peu après leur entrée dans les lieux, la pompe à chaleur destinée au chauffage et à la production d’eau chaude sanitaire a présenté des dysfonctionnements persistants. Plusieurs interventions, équipements provisoires et expertises ont été réalisés avant le remplacement de l’installation.

Les locataires ont demandé l’indemnisation d’un trouble de jouissance, d’une surconsommation électrique, d’un préjudice moral et le prononcé d’une astreinte. Le bailleur a contesté l’ampleur des préjudices, tout en recherchant la garantie des intervenants à la construction.

Le juge a retenu un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible et fixé l’indemnisation à 5 000 euros. Les demandes relatives à l’électricité, au préjudice moral et à l’astreinte ont été rejetées. Le recours contre un constructeur a été déclaré recevable et a donné lieu à garantie. La garantie de l’associée de la société de construction a été écartée faute de faute personnelle. Aucune condamnation directe n’a été prononcée contre la société en liquidation judiciaire.

• Dysfonctionnements établis affectant le chauffage et l’eau chaude sanitaire.
• Atteinte concrète aux conditions normales d’occupation du logement.
• Appréciation du trouble selon sa durée et son intensité.
• Prise en compte de l’occupation continue et des diligences du bailleur.
• Preuve précise de la part de consommation électrique imputable au désordre.
• Recours engagé dans les dix ans suivant la réception des travaux.
• Faute propre ou engagement personnel nécessaire pour retenir la responsabilité de l’associée.

• Éléments techniques constatant les dysfonctionnements de la pompe à chaleur.
• Expertises et investigations sur le chauffage et l’eau chaude sanitaire.
• Constat du fonctionnement forcé générant une consommation importante.
• Historique des interventions et équipements de chauffage provisoires.
• Remplacement ultérieur de la pompe à chaleur.

Le bailleur doit indemniser les locataires à hauteur de 5 000 euros et peut obtenir la garantie du constructeur pour cette condamnation. Les demandes insuffisamment justifiées sont rejetées, tandis que la société associée et la société en liquidation ne peuvent être condamnées dans les conditions demandées.

• Paiement de 5 000 euros au titre du trouble de jouissance.
• Garantie du bailleur par le constructeur à hauteur de cette somme.
• Rejet du surcoût électrique faute d’imputation chiffrée fiable.
• Absence de condamnation de l’associée sans faute personnelle prouvée.
• Déclaration de créance maintenue dans la procédure collective.
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700 et dépens supportés par chacun.

À faire

• Documenter chaque dysfonctionnement et période d’inoccupation partielle.
• Conserver les rapports techniques et comptes rendus d’intervention.
• Calculer distinctement la consommation imputable à l’installation défectueuse.
• Vérifier la date de réception des travaux.
• Déclarer la créance dans toute procédure collective ouverte.

À éviter

• Réclamer une indemnité sans établir précisément le préjudice.
• Assimiler toute hausse tarifaire à une surconsommation imputable.
• Invoquer l’intervention d’un constructeur pour écarter l’obligation du bailleur.
• Rechercher la responsabilité d’un associé sans faute personnelle.
• Demander une condamnation directe contre une société en liquidation.

Les obligations du bailleur prévues par les articles 1719 et 1721 du Code civil

Le bailleur doit délivrer un logement permettant l’usage convenu, l’entretenir et assurer la jouissance paisible des lieux. Cette obligation subsiste lorsque le désordre provient d’un constructeur ou d’un tiers. Les dysfonctionnements établis de la pompe à chaleur ont engagé la responsabilité du bailleur, dont les diligences ultérieures n’ont réduit que l’étendue de l’indemnisation.

La preuve du préjudice résultant d’un dysfonctionnement du chauffage

Le trouble de jouissance a été retenu en raison des difficultés affectant le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Son montant a toutefois été limité à 5 000 euros, compte tenu de l’occupation continue du logement, de l’absence de relogement et des interventions réalisées. La surconsommation électrique a été rejetée, faute de déterminer précisément la part imputable à la pompe à chaleur. Le préjudice moral n’était pas distinct du trouble de jouissance.

Le délai de l’article 1792-4-3 du Code civil applicable au recours du bailleur

Le recours du bailleur, acquéreur de l’immeuble et tenu d’indemniser les occupants, contre le constructeur est soumis au délai de dix ans courant à compter de la réception des travaux. La réception datant du 17 septembre 2019, le recours n’était pas forclos. La responsabilité du constructeur a été retenue au vu des éléments techniques et sa garantie limitée à la condamnation effectivement prononcée contre le bailleur.

Article 1719 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Article 1792-4-3 du Code civil, Article 2224 du Code civil, Article 659 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile