Vente amiable d’un immeuble saisi : autorisation malgré un prix inférieur à la créance poursuivie

En application de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution vérifie l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ainsi que le caractère saisissable du bien. Pour autoriser une vente amiable, il apprécie les conditions de l’opération au regard de la situation du bien, du marché et des diligences du débiteur. Le prix proposé n’a pas à couvrir intégralement la créance si l’offre présente des conditions satisfaisantes.

La créance a été retenue sur la base d’un jugement définitif, signifié, assorti d’un certificat de non-appel et d’un décompte non contesté. L’article L. 311-4 du même code impose qu’une vente forcée fondée sur une décision judiciaire intervienne après une décision passée en force de chose jugée.

La vente amiable a été autorisée malgré deux évaluations divergentes, dès lors que l’offre était ferme, représentait plus de 90 % de l’estimation la plus récente, recueillait l’accord des débiteurs et permettait d’apurer environ 71 % de la créance. Le juge a également retenu l’incertitude sur le résultat d’une vente forcée et l’économie de frais qui en résultait.

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Le juge a autorisé la vente amiable d’un bien saisi pour un prix minimal de 86 000 euros, malgré l’opposition du créancier qui estimait cette somme insuffisante. Il a tenu compte de l’offre ferme, de l’accord des débiteurs et de l’incertitude du résultat d’une vente forcée, puis renvoyé l’affaire.

Un créancier poursuivant a engagé une saisie immobilière sur une maison appartenant en pleine propriété à deux débiteurs. La procédure reposait sur un jugement définitif les condamnant au paiement d’une créance de 121 330,89 euros, outre les intérêts.

L’un des débiteurs a sollicité l’autorisation de vendre le bien à l’amiable pour 86 000 euros net vendeur, sur la base d’une offre ferme. Le créancier s’y est opposé, estimant le prix insuffisant au regard de sa créance et d’une évaluation du bien à 125 000 euros. Une autre estimation évaluait toutefois le bien à 95 427 euros.

Le juge a relevé l’accord des deux débiteurs, leur situation de séparation, l’occupation du bien par l’un d’eux, le caractère ferme de l’offre et l’incertitude entourant le résultat d’une vente forcée. Il a autorisé la vente amiable pour un prix minimal de 86 000 euros et renvoyé l’affaire pour constater la vente ou ordonner la poursuite de la procédure.

• Vérifier l’existence d’un titre exécutoire définitif.
• Établir une créance liquide et exigible non réglée.
• Constater le caractère immobilier et saisissable du bien.
• Apprécier la situation du bien et les conditions du marché.
• Prendre en compte les diligences et l’accord des débiteurs.
• Évaluer le caractère ferme et cohérent du prix proposé.
• Comparer l’offre au résultat incertain d’une vente forcée.

• Jugement condamnant les débiteurs au paiement de la créance.
• Actes de signification et certificat de non-appel.
• Décompte non contesté arrêté au 4 août 2025.
• Offre ferme d’achat au prix de 86 000 euros.
• Évaluation à 95 427 euros produite par une agence immobilière.
• Évaluation à 125 000 euros produite par le créancier.

La vente amiable est autorisée à condition que le prix net vendeur atteigne 86 000 euros. Les débiteurs doivent poursuivre les démarches et rendre compte au créancier, tandis que le prix et les sommes acquittées doivent être consignés conformément au jugement.n

• Autorisation de vendre amiablement le bien saisi.
• Prix minimal fixé à 86 000 euros net vendeur.
• Compte rendu des démarches à fournir au créancier sur demande.
• Consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts.
• Renvoi pour constater la vente ou orienter vers la vente forcée.

À faire

• Formaliser le compromis avec l’acquéreur.
• Maintenir un prix d’au moins 86 000 euros.
• Informer le créancier des démarches réalisées.
• Organiser la consignation du prix de vente.
• Préparer l’audience de renvoi du 13 janvier 2027.

À éviter

• Conclure une vente sous le prix minimal autorisé.
• Négliger l’accord écrit des débiteurs.
• Omettre de transmettre les justificatifs au créancier.
• Disposer directement du prix encaissé.
• Laisser expirer les délais sans demander une prorogation.

Les conditions d’autorisation de la vente amiable d’un bien saisi

nL’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution impose d’apprécier la situation du bien, les conditions économiques du marché et les diligences du débiteur. Le prix proposé n’a pas à apurer intégralement la créance. Une offre ferme, l’accord des débiteurs, une valeur cohérente avec une estimation et l’incertitude sur le produit d’une vente forcée ont caractérisé des conditions satisfaisantes.n

La vérification du titre exécutoire et de la créance exigible

nLe créancier produisait un jugement condamnant les débiteurs, sa signification et un certificat de non-appel. Le décompte n’était pas contesté et établissait une créance liquide et exigible de 121 330,89 euros. Le juge a donc retenu cette créance, outre les intérêts postérieurs.n

La force exécutoire préalable à la vente forcée

nSelon l’article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, lorsque la saisie repose sur une décision de justice, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée. Le jugement produit satisfaisait cette condition, sans imposer pour autant une vente forcée lorsque la vente amiable demeurait suffisamment avantageuse.

Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution