Logement décent : indemnisation du trouble de jouissance sans suspension des loyers faute d’inhabitabilité

Le bailleur est tenu, en application de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de délivrer un logement décent, de l’entretenir et d’assurer la jouissance paisible des lieux. Ces obligations s’appliquent aux logements meublés par l’article 25-3 de cette loi et présentent un caractère continu pendant le bail. La preuve de la décence incombe au bailleur conformément à l’article 1353 du Code civil.

Le rapport du service communal d’hygiène a établi des désordres affectant l’humidité, l’aération, les revêtements et la sécurité électrique. La juridiction a retenu l’indécence du logement et un trouble de jouissance modéré, réparé par 2 000 euros, en raison notamment de la période limitée des troubles et de la réalisation des travaux. Le préjudice de santé n’a pas été retenu, faute de lien causal médicalement établi.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de réduire ou suspendre le loyer lorsque les conditions légales sont réunies. Toutefois, l’article 1219 du Code civil et l’article 1728 du même code ne permettent au locataire de suspendre unilatéralement les paiements que si l’inexécution rend objectivement impossible l’usage contractuel des lieux. En l’absence de preuve d’une inhabitabilité, l’exception d’inexécution a été rejetée et l’arriéré locatif a été intégralement accordé, avec intérêts et capitalisation selon les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil.

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L’état d’indécence d’un logement, caractérisé notamment par l’humidité, les moisissures et une ventilation insuffisante, a été retenu. Le locataire a obtenu 2 000 euros au titre du trouble de jouissance, mais la suspension des loyers a été refusée faute d’inhabitabilité prouvée. L’arriéré locatif a été fixé à 6 000,12 euros, avec compensation des condamnations réciproques.

Un locataire occupait depuis 2012 un logement meublé, acquis en 2017 par un nouveau bailleur. En 2023, un signalement auprès du service communal d’hygiène a conduit à une visite constatant de l’humidité, des moisissures, une ventilation insuffisante, des revêtements dégradés et des gaines électriques accessibles. Le maire a mis le bailleur en demeure de réaliser les travaux prescrits, lesquels ont été constatés comme exécutés lors d’une contre-visite en octobre 2023.

Le locataire avait cessé de payer les loyers en février 2023 et a quitté les lieux en octobre 2024. Il sollicitait notamment une réduction ou une suspension des loyers ainsi que l’indemnisation de préjudices moral, de santé et de jouissance. Le bailleur demandait le paiement de l’arriéré locatif.

La juridiction a retenu l’indécence du logement et un trouble de jouissance indemnisé à hauteur de 2 000 euros, mais a rejeté la suspension des loyers et l’exception d’inexécution faute d’inhabitabilité prouvée. L’arriéré a été fixé à 6 000,12 euros, avec compensation des condamnations réciproques.

• Constater des désordres portant atteinte à la décence du logement.
• Établir la violation des obligations de délivrance et d’entretien du bailleur.
• Apprécier la réalité et l’intensité du trouble de jouissance.
• Rapporter la preuve d’une impossibilité absolue d’utiliser les lieux.
• Vérifier que le bail est encore en cours pour suspendre les loyers.
• Établir directement le lien causal entre faute et préjudice invoqué.
• Fixer séparément les créances certaines, liquides et exigibles.

• Rapport de visite du service communal d’hygiène constatant les désordres.
• Rapport de contre-visite confirmant l’exécution des travaux prescrits.
• Mises en demeure et signalements adressés au bailleur et aux autorités.
• Photographies non datées des dégradations du logement.
• Contrat de bail et décompte locatif de l’arriéré.
• Documents médicaux insuffisants pour établir le lien causal allégué.

Le bailleur est reconnu responsable de l’indécence et doit indemniser le trouble de jouissance, mais conserve sa créance locative faute d’inhabitabilité prouvée. Le locataire obtient 2 000 euros, tout en restant débiteur de l’arriéré, les condamnations réciproques étant compensées.

• Indemnisation du trouble de jouissance limitée à 2 000 euros.
• Rejet de la réduction et de la suspension des loyers.
• Condamnation du locataire à l’arriéré de 6 000,12 euros.
• Compensation des créances réciproques et capitalisation des intérêts.
• Absence d’indemnisation autonome du préjudice de santé non prouvé.

À faire

• Faire constater précisément les désordres par un service compétent.
• Adresser une mise en demeure détaillée au bailleur.
• Documenter les travaux et leur date d’achèvement.
• Établir médicalement tout lien entre logement et état de santé.
• Calculer séparément loyers, indemnités, intérêts et compensation.

À éviter

• Cesser les paiements sans démontrer l’inhabitabilité objective.
• Confondre indécence du logement et insalubrité administrative.
• Invoquer un préjudice de santé sans preuve causale circonstanciée.
• Demander une suspension des loyers après la fin du bail.
• Négliger les décomptes et justificatifs des paiements effectués.

Les obligations du bailleur relatives au logement décent

L’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible d’un logement décent. L’article 25-3 étend ces règles aux logements meublés. La preuve de la décence incombe au bailleur selon l’article 1353 du Code civil. Les désordres constatés par le service communal d’hygiène ont caractérisé l’indécence, sans qu’un arrêté d’insalubrité soit nécessaire.

La preuve de l’inhabitabilité pour l’exception d’inexécution

Selon l’article 1219 du Code civil, l’exception d’inexécution suppose une inexécution suffisamment grave. L’article 1728 impose le paiement du loyer, sauf impossibilité absolue d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Les désordres constatés, remédiables et suivis de travaux, ne prouvaient pas l’inhabitabilité. L’absence d’arrêté d’insalubrité ou de péril a également été retenue.

La réduction ou suspension judiciaire des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de réduire ou suspendre le loyer jusqu’à l’exécution des travaux, y compris pour un logement meublé par l’article 25-3. Cette mesure suppose toutefois un bail en cours d’exécution. Le logement ayant été libéré, la demande a été analysée comme une indemnisation du trouble de jouissance, déjà réparé par 2 000 euros.

Article 1719 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, Articles 1347, 1347-1, 1348 et 1343-2 du Code civil, Article 4 du Code de procédure civile, Article 12 du Code de procédure civile, Article 446-2 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 675 du Code de procédure civile, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, Décret du 30 janvier 2002